في توقع تعافي السوق، ارتفعت أسعار المنازل في هانوي ومدينة هو تشي منه بشكل كبير، وتفتقر إلى الشقق بأسعار معقولة.

لا يزال السوق يعاني من العديد من الصعوبات، والسياسات تحتاج إلى تأخير، وسوف تتحسن في النصف الثاني من عام 2024؛ أسعار المساكن في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة للغاية مقارنة بدخل الناس؛ تاي نجوين عازم على استرداد الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي ... هي أحدث أخبار العقارات.

لا يزال قطاع العقارات يواجه العديد من الصعوبات ولكنه قد يتعافى في النصف الثاني من عام 2024. (المصدر: SBV)

من المتوقع أن يزدهر سوق العقارات في النصف الثاني من عام 2024

من المؤشرات التي تنبئ بانتعاش قطاع العقارات انخفاض أسعار فائدة الإقراض إلى مستويات أدنى، مما سيشكل المحرك الرئيسي لانتعاش القطاع بأكمله. حاليًا، تم تعديل أسعار فائدة التعبئة منذ الربع الأول من عام ٢٠٢٣، إلا أن تطور أسعار فائدة الإقراض تأخر.

وبحسب تقرير WiGroup حول نتائج الأعمال في الربع الثاني من عام 2023، فإن قطاع العقارات لا يزال يواجه العديد من الصعوبات ولكنه قد يتعافى في النصف الثاني من عام 2024.

على وجه التحديد، سجل نمو الأرباح بعد الضريبة (NPAT) في الربع الثاني من عام 2023 لقطاع العقارات السكنية بأكمله (باستثناء Vinhomes) نموًا سلبيًا بنحو -46٪ خلال نفس الفترة، على الرغم من أن القيمة المطلقة سجلت زيادة مقارنة بالربع الأول من عام 2023، ولكن لم يكن هناك محفز قوي حقًا لتعزيز أرباح الصناعة بأكملها للتعافي من القاع.

عند التعمق في تحليل نمو 20 شركة (تمثل 90% من رأسمال الصناعة)، تظهر البيانات أن 5 شركات عقارية فقط سجلت نمواً إيجابياً في الربع الثاني.

لكن هذا يأتي من سببين رئيسيين: النمو المفاجئ من الأرباح الأخرى وليس من الأعمال الأساسية، أو النمو المرتفع بسبب انخفاض الأرباح في نفس الفترة.

وسجلت جميع الشركات الكبرى الأخرى في الصناعة انخفاضاً في الأرباح بأكثر من 20% مقارنة بالفترة نفسها، وهو ما يعكس الصعوبات العامة التي تواجهها سوق العقارات.

انخفضت قيمة مخزونات الصناعة بأكملها مقارنة بالربع الأول من عام 2023. وتعد الممرات القانونية الضيقة وتدفقات الائتمان المشددة إلى سوق العقارات السببين الرئيسيين وراء صعوبة تنفيذ الشركات للمشاريع.

كما أن الطلب ليس متفائلاً للغاية حيث انخفض إجمالي المعاملات العقارية في الربع الثاني من عام 2023 بنسبة 66% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي وانخفض بنسبة 9% مقارنة بالربع السابق.

وفقًا لمجموعة WiGroup، لضمان "البقاء"، يجب على مديري العقارات تطبيق استراتيجية دفاعية من خلال خفض الرافعة المالية إلى مستوى آمن، وخفض نفقات الفائدة، وتجنب الإفلاس في ظل تباطؤ أنشطة المبيعات بشكل ملحوظ. مع نهاية الربع الثاني من عام 2023، بلغ إجمالي نسبة الدين إلى الفائدة/حقوق الملكية في القطاع بأكمله 0.48 مرة.

بلغ إجمالي مصروفات الفوائد خلال الفترة 2,030 مليار دونج، بزيادة طفيفة مقارنة بالربع الأول، مما يعكس استمرار ارتفاع أسعار الفائدة على القروض وعدم وجود أي مؤشرات على انخفاضها. وانخفضت ملاءة شركات القطاع، المقاسة بنسبة الأرباح قبل الفوائد والضرائب إلى الفوائد، مقارنة بالربع الأول من عام 2023.

علاوةً على ذلك، يُسهم إلغاء الممرات القانونية في إعادة فتح سوق العقارات. ويمكن لقطاع الإسكان الاجتماعي أن يُشكّل حافزًا لنمو قطاع العقارات السكنية، إذ يستفيد هذا القطاع من سياسات الدعم الحكومية العديدة.

وبناءً على ذلك، فإن تعافي سوق العقارات بشكل عام وصناعة العقارات السكنية بشكل خاص سوف يأتي في حدود النصف الثاني من عام 2024 عندما تبدأ سياسات الدعم في التغلغل، بحسب تقييم WiGroup.

الموافقة على سياسة الاستثمار لمشروع منطقة هو سون 3 السكنية

أصدر نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة لانج سون لونج ترونج كوينه للتو القرار رقم 1282/QD-UBND بالموافقة على سياسة الاستثمار لمشروع منطقة هو سون 3 السكنية، منطقة هو لونج، من خلال نموذج العطاءات لاختيار المستثمرين.

وفقًا للقرار، يشمل نطاق مشروع منطقة هو سون 3 السكنية ما يلي: يحد الشمال والشمال الشرقي الطريق الإقليمي DT.242 والطريق المؤدي إلى الطريق السريع هانوي - لانج سون؛ يحد الجنوب الطريق السريع هانوي - لانج سون؛ يحد الشرق الأراضي السكنية الحالية لبلدية هو سون واللجنة الشعبية لبلدية هو سون؛ يحد الغرب والجنوب الغربي نهر ثونج.

يهدف المشروع الاستثماري إلى بناء منطقة سكنية متكاملة ذات بنية تحتية تقنية حديثة ومتكاملة، مع تنفيذ الأعمال وفقًا للمخطط المعتمد. ويهدف إلى استغلال كامل موارد الأراضي المتاحة، وتلبية احتياجات جميع المناطق ذات الطلب على الأراضي السكنية والمساكن، والمساهمة بفعالية في برنامج تطوير الإسكان في منطقة هو لونغ بشكل خاص، ومقاطعة لانغ سون بشكل عام.

يبلغ إجمالي رأس مال مشروع منطقة هو سون 3 السكنية (باستثناء تكاليف التعويض والدعم وإعادة التوطين) 1,379 مليار دونج فيتنامي بمساحة إجمالية قدرها 400,000 متر مربع (40 هكتارًا). يشمل نطاق المشروع العناصر التالية: مساكن شاهقة الارتفاع بمساحة 4,656 مترًا مربعًا، ومنازل تاون هاوس منخفضة الارتفاع بمساحة إجمالية قدرها 111,392 مترًا مربعًا (1,102 قطعة أرض)، وفيلات منخفضة الارتفاع بمساحة إجمالية قدرها 20,510.7 مترًا مربعًا (131 قطعة أرض)، ومساكن إعادة التوطين بمساحة إجمالية قدرها 8,216 مترًا مربعًا (84 قطعة أرض) وأعمال أخرى مثل البنية التحتية التقنية ومراكز التجارة والخدمات... ويبلغ عدد السكان 7000 نسمة.

مدة تشغيل المشروع 50 سنة تبدأ من تاريخ حصول المستثمر على قرار تخصيص الأرض أو قرار إيجار الأرض، على أن لا تتجاوز مدة تنفيذ المشروع 48 شهراً.

تاي نجوين: تحصيل الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي بحزم

طلب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة ثاي نجوين للتو من رؤساء الإدارات والفروع والقطاعات ورؤساء اللجان الشعبية في المناطق والمدن القيام بشكل عاجل وجذري بعدد من المهام لمواصلة تنفيذ الحلول بشكل متزامن لحث تحصيل الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المقاطعة، والسعي لتحقيق أعلى النتائج في مهمة تحصيل ميزانية الدولة.

في عام ٢٠٢٣، كلف مجلس الشعب في مقاطعة تاي نجوين بتحصيل ٢٠ ألف مليار دونج لميزانية الدولة، منها ٤٨٠٠ مليار دونج رسوم استخدام الأراضي و٧٠٠ مليار دونج إيجار. وفي ٣١ يوليو، بلغت رسوم استخدام الأراضي في مقاطعة تاي نجوين ٧٣٤,٧٧٨ مليار دونج فقط، أي ما يعادل ١٥.٣٪ من تقديرات المقاطعة، بينما بلغ إيجار الأراضي ٢٩٦,٠٨٦ مليار دونج، أي ما يعادل ٤٢.٣٪ من تقديرات المقاطعة.

وبحسب إعلان مصلحة الضرائب، فإن حجم رسوم استخدام الأراضي التي تم الإبلاغ عن استحقاقها هو 681.240 مليار دونج، وحجم رسوم إيجار الأراضي التي تم الإبلاغ عن استحقاقها هو 94.865 مليار دونج في 14 مشروعًا سكنيًا وحضريًا.

يُعزى بعض أسباب انخفاض تحصيل رسوم استخدام الأراضي للمشاريع في مقاطعة تاي نجوين إلى ركود سوق العقارات خلال العام الماضي، مما أدى إلى انخفاض معدلات المعاملات؛ إذ تعتمد العديد من الشركات على القروض ورأس المال المُجنّد، في حين لا تزال أسعار فائدة القروض مرتفعة ويصعب الحصول على رأس المال. إلى جانب ذلك، لم يلتزم عدد من دافعي الضرائب بالقوانين الضريبية.

وفقًا لخطة إدارة الضرائب الإقليمية في تاي نجوين، يتعين على المشاريع التي لديها ديون استخدام الأراضي أن تفي بالتزاماتها تجاه ميزانية الدولة بحلول نهاية سبتمبر 2023 على أقصى تقدير.

في الوثيقة رقم 4151/UBND-KT المؤرخة 18 أغسطس، كلف رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية لتاي نجوين إدارة الضرائب الإقليمية بما يلي: تنفيذ تدابير تحصيل الديون المناسبة لكل حالة ديون ضريبية وفقًا للوائح؛ والتركيز بشكل خاص على تطبيق التدابير فورًا لحث وتنفيذ ونشر المعلومات وفقًا لأحكام قانون إدارة الضرائب والوثائق التوجيهية لدافعي الضرائب الذين لديهم ديون ضريبية كبيرة والمماطلة والإطالة لاسترداد ديون الضرائب لميزانية الدولة.

- توجيه الوحدات التابعة لتفقد ومتابعة سير معالجة الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المحافظة عن كثب؛ وتقديم تقرير شهري دوري لتقييم وضع معالجة الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المحافظة، وتلخيص الصعوبات والمشاكل التي تنشأ أثناء عملية التنفيذ، وتقديم تقرير إلى اللجنة الشعبية للمحافظة للنظر فيها وتوجيهها وفقا للوائح.

اللجان الشعبية في الأحياء والمدن: تولي زمام المبادرة والتنسيق مع إدارة الضرائب الإقليمية للعمل مباشرةً مع الشركات التي عليها رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المنطقة لحثها على سداد ميزانية الدولة في الوقت المحدد. وضع برامج وتكليف الإدارات والمكاتب والوحدات التابعة بمهام محددة للتنسيق الوثيق مع إدارة الضرائب الإقليمية للتركيز على حثّها على سداد ديون الأراضي ومعالجتها بدقة.

كما قال رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة ثاي نجوين: في حالة عدم دفع الفائز بالمزاد أو عدم دفعه ما يكفي من المال لمزاد حق استخدام الأرض في غضون 120 يومًا من تاريخ قرار الاعتراف بنتيجة المزاد، ستقوم اللجنة الشعبية على المستوى المختص بإلغاء قرار الاعتراف بنتيجة مزاد حق استخدام الأرض وفقًا لأحكام الفقرة 2، المادة 3 من المرسوم رقم 10/2023/ND-CP المؤرخ 3 أبريل 2023 للحكومة.

أسعار المساكن في هانوي ومدينة هوشي منه أعلى من الدخل بمقدار 18 إلى 32 مرة.

أصدرت شركة سافيلز للتو أرقامًا تتعلق بقدرة الأشخاص على امتلاك منزل في هانوي ومدينة هو تشي منه.

على وجه الخصوص، استشهدت هذه الوحدة بتقرير مؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن في منطقة آسيا والمحيط الهادئ لعام ٢٠٢٣ الصادر عن معهد الأراضي الحضرية (ULI)، والذي يُظهر أن مدينتي هو تشي منه وهانوي تُعتبران من المدن ذات متوسط أسعار المساكن في المنطقة. ومع ذلك، فإن الفجوة بينهما كبيرة جدًا مقارنةً بدخل السكان.

على وجه التحديد، في مدينة هوشي منه، يبلغ متوسط سعر المنزل 296 ألف دولار أمريكي (أكثر من 7 مليار دونج) مع متوسط دخل الأسرة عند 9120 دولار أمريكي/السنة (حوالي 220 مليون دونج).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

سياسات الدعم الحكومي أساسية في توفير السكن بأسعار معقولة للمواطنين. (المصدر: لقطة شاشة/DT)

وفقًا لحسابات التقرير، يبلغ الفارق بين أسعار المساكن والدخل في مدينة هو تشي منه 32.5 ضعفًا. وهذا ثاني أعلى فارق في المنطقة بعد شنتشن (35 ضعفًا)، وأعلى حتى من بكين (29.3 ضعفًا)، وشانغهاي (24.1 ضعفًا)، وهونغ كونغ (26.5 ضعفًا).

وفي الوقت نفسه، يبلغ هذا المؤشر في هانوي 18.3 مرة مع متوسط الدخل السنوي للأسرة 9967 دولارا أمريكيا (حوالي 240 مليون دونج)؛ وهو أعلى من سيول (17.3 مرة)، وطوكيو (16.1 مرة)، والإسكان التجاري في سنغافورة (13.7 مرة).

في سوق الإيجارات السكنية، يبلغ متوسط الإيجار الشهري للشقة الواحدة في مدينة هو تشي منه 592 دولارًا أمريكيًا، أي ما يعادل أكثر من 14 مليون دونج فيتنامي. يُعد هذا السوق مناسبًا بشكل رئيسي للعمال الشباب ذوي الدخل المرتفع أو الأجانب العاملين في فيتنام.

وفي تحليلها لقدرة الناس على تحمل تكاليف السكن في مدينة هو تشي منه، قالت السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم الأبحاث في شركة S22M Savills في مدينة هو تشي منه، إن معظم الناس لا يستطيعون تحمل تكاليف سوى السكن بأسعار معقولة والشقق بأسعار معقولة.

وفقًا للسيدة جيانغ، فإنّ الشقق بأسعار معقولة تتراوح بين ملياري وأربعة مليارات دونج معروضة حاليًا. في السابق، كانت هذه المنتجات تُشكّل حوالي 60% من المعروض في السوق؛ وفي عام 2023، ستُشكّل حوالي 25% فقط. وهذا يُؤثّر على فرص الناس في امتلاك منزل.

تعتقد السيدة جيانغ أن سياسة الدعم الحكومية هي الأساس في تعزيز قدرة الناس على تحمل تكاليف السكن. وقد أظهرت التجارب العملية في العديد من البلدان الآثار الإيجابية لحلول الإسكان على التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وقالت السيدة هوينه: "إن تفكير الحكومة في فرض الضرائب للحد من المشتريات المضاربية وزيادة أموال الأراضي المخصصة لتطوير المساكن بأسعار معقولة يظهر التزامها بتعزيز سوق الإسكان المستقر والمستدام، مما يعود بالنفع على مشتري المنازل".

وأشارت إلى أن تطوير الإسكان الاجتماعي يعد قضية ذات أولوية لأنه يساعد في حل مشاكل الإسكان لأصحاب الدخل المحدود، ويحفز الاقتصاد الاجتماعي، ويسرع من تشتت السكان، ويوسع المناطق الحضرية إلى مناطق ضواحي، ويزيد من الاستدامة في التخطيط الحضري.

[إعلان 2]
مصدر