أسعار العقارات من السهل أن ترتفع، ومن الصعب أن تنخفض، والتنبؤ بسيناريوهين للسوق في عام 2025، وقائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي سيكون لها تأثير متسلسل

من غير المرجح أن تنخفض أسعار العقارات، ويتوقع الخبراء سيناريوهين للسوق لعام 2025، وقائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي سيكون لها رد فعل متسلسل، مما يؤدي إلى تنشيط أسعار المساكن... هي أحدث أخبار العقارات.

خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، سيتضح وضع سوق العقارات مع تغيرات كبيرة، بما في ذلك تقلبات الأسعار وتعديلات في الطلب من المستثمرين ومشتري المنازل. (صورة: آنه فونغ)

زيادة العرض، وأسعار العقارات لا تزال صعبة الانخفاض

سيصل عرض الشقق الجديدة المُفتتحة في عام ٢٠٢٤ إلى حوالي ٣٥ ألف وحدة، وهو أعلى من التوقعات السابقة التي تراوحت بين ٢٢ ألفًا و٢٤ ألف وحدة. وفي عام ٢٠٢٥، من المتوقع أن يرتفع هذا العدد إلى ٤٠ ألف شقة في كلا السوقين الرئيسيين، هانوي ومدينة هو تشي منه . ومع ذلك، يتفق الخبراء عمومًا على أنه على الرغم من الزيادة الكبيرة في العرض، إلا أنه سيظل من الصعب "تهدئة" أسعار العقارات.

في توقعاته لسوق العقارات في عام ٢٠٢٥، صرّح الرئيس التنفيذي لشركة سي بي آر إي فيتنام، دونغ ثوي دونغ، بأنّ أسعار المساكن لن تنخفض، لكنها لن ترتفع بنفس السرعة التي شهدتها في الفترة الأخيرة. وقد تتراوح الزيادة بين ٥٪ و٨٪ مقارنةً بعام ٢٠٢٤. ولا يزال تحديد سعر مناسب لقدرة الأفراد على الدفع سؤالاً صعباً، ويمثل تحدياً كبيراً للسوق لا إجابة له حالياً.

وفقًا لتحليل السيدة دونغ، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي بنسبة 64% مقارنةً بالربع الثاني من عام 2019، أي ضعف الزيادة في مدينة هو تشي منه. ويقترب متوسط ​​سعر البيع الأولي من 60 مليون دونج/متر مربع.

متفقًا مع الرأي نفسه، علق الأستاذ المشارك، الدكتور دين ترونغ ثينه، الخبير الاقتصادي ، بأن عام 2024 هو العام الذي سيشهد فيه قطاع الشقق في هانوي ارتفاعًا سريعًا في الأسعار. فقد ارتفعت أسعار الشقق من متوسط ​​40 مليون دونج للمتر المربع في عام 2022 إلى أكثر من 70 مليون دونج للمتر المربع بنهاية الربع الثالث من عام 2024. والجدير بالذكر أن السوق لم يعد يضم مشاريع بأسعار أقل من 60 مليون دونج للمتر المربع، بل إن العديد من المشاريع متوسطة التكلفة تتجاوز أسعارها 100 مليون دونج للمتر المربع.

خلال فترات الركود، تميل أسعار البيع إلى الارتفاع يوميًا وأسبوعيًا، لكن السيولة تبقى مرتفعة. وقد انطلق الطلب الكامن على السكن والاستثمار، إذ توافرت العديد من الحوافز لاستعادة ثقة العملاء والمستثمرين في السوق. وقد أدى الطلب المتزايد، في حين لا يزال العرض شحيحًا، إلى ارتفاع الأسعار.

يقول الخبراء إنه على الرغم من تباطؤ ارتفاع أسعار الشقق في هانوي، إلا أنه سيكون من الصعب خفض أسعار البيع في عام 2025 نظرًا لارتفاع تكاليف الأراضي. في الواقع، يسير سوق هانوي على خطى نمو مدينة هو تشي منه. خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، سيتضح وضع سوق العقارات مع تغيرات كبيرة، بما في ذلك تقلبات الأسعار وتعديلات في الطلب من المستثمرين ومشتري المنازل. ومن المتوقع أن يتركز العرض الأساسي في هانوي في عام 2025 في قطاعي العقارات الفاخرة والفاخرة، حيث تشكل العقارات الفاخرة 36% منها.

من منظور تجاري، صرّح السيد نجو هوو ترونغ، نائب المدير العام لشركة هونغ ثينه، بصعوبة انخفاض أسعار العقارات في الفترة المقبلة. ومن أسباب ذلك أن عملية الموافقة على المشاريع غالبًا ما تستغرق وقتًا طويلًا، مما يزيد من تكاليف الاستثمار.

فيما يتعلق بأسعار العقارات، علّق نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، نجوين فان دينه، قائلاً إنه من الآن وحتى نهاية عام ٢٠٢٥، لم تُطبّق أحكام القانون الجديد بالكامل، بل لا يزال يُستغلّ من الإصدار القديم. لذلك، من المتوقع أن تبقى أسعار الأراضي عند مستوى معقول. ومع ذلك، في الفترة ٢٠٢٦-٢٠٢٧، إذا لم يُجرَ تعديل مناسب من الآن وحتى ذلك الحين، فسيزداد الضغط على الأسعار.

وفقًا للسيد دينه، سيكون هناك سيناريوهان لسوق العقارات. في حال وجود تنظيم جيد، سيظل السوق مستقرًا في عامي 2026 و2027. أما في حال عدم وجود تعديلات تقنية جيدة، فقد ترتفع أسعار العقارات إلى مستويات أعلى وأكثر تطرفًا. وعندها، سيواجه السوق صعوبات مجددًا.

يمر السوق بأوقات عصيبة.

أعلنت وزارة البناء للتو عن 10 أبرز أحداث قطاع البناء في عام 2024. ومن بينها، يمثل عام 2024 علامة فارقة في النمو عندما يصل إلى حوالي 7.8-8.2٪، وهو أعلى مستوى منذ عام 2020، متجاوزًا الهدف الذي حددته الحكومة في القرار رقم 01 (6.4-7.3٪).

يُعد هذا أيضًا أعلى معدل نمو يُحققه قطاع البناء منذ عام 2020، وهو المحرك الرئيسي لنمو الناتج المحلي الإجمالي للاقتصاد. بلغ معدل التحضر 44.3%، متجاوزًا الهدف الذي حددته الجمعية الوطنية والبالغ 43.7%. كما حقق قطاع البناء هدفين آخرين حددتهما الحكومة، وهما: معدل جمع ومعالجة مياه الصرف الصحي البالغ 18%، ومتوسط ​​مساحة السكن على مستوى البلاد البالغ 26.5 متر مربع للشخص الواحد.

في تقييمها لسوق العقارات العام الماضي، أشارت وزارة الإنشاءات إلى تطبيق العديد من الحلول المتزامنة لتذليل الصعوبات التي تواجه السوق. وعملت مجموعة عمل رئيس الوزراء المعنية بإزالة الصعوبات والعقبات في تنفيذ المشاريع العقارية مع المحليات والشركات العقارية لاستيعاب المعلومات والأوضاع، ومراجعة كل مشروع على حدة، لمناقشته وتوجيهه وتقديم الحلول اللازمة لتذليل الصعوبات والعقبات في التنفيذ.

وأكدت وزارة البناء أن "سوق العقارات شهد تحولات إيجابية، متجاوزاً الفترة الأصعب، ليكتسب زخماً للتعافي والتنمية".

من أبرز أحداث العام الماضي الاهتمام الخاص بتطوير الإسكان الاجتماعي. ففي 24 مايو/أيار، أصدرت الأمانة العامة التوجيه رقم 34 بشأن تعزيز قيادة الحزب في تطوير الإسكان الاجتماعي في ظل الوضع الجديد.

تُقدّم وزارة الإنشاءات إلى الحكومة مشروع قرار بشأن مصادر رأس المال التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي. وبناءً على ذلك، تقترح الوزارة تطبيق حزمة تفضيلية بقيمة 100,000 مليار دونج لقروض الإسكان الاجتماعي من رأس مال السندات، تُطبّق لمدة خمس سنوات. وستُشكّل هذه الجهود أساسًا لتسريع وتيرة تطوير الإسكان الاجتماعي على مستوى البلاد في الفترة المقبلة.

تأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي التي صدرت للتو ودخلت حيز التنفيذ في 20 ديسمبر 2024، فإن أسعار الأراضي في بعض مناطق هانوي أعلى بمقدار 2-6 مرات من قائمة أسعار الأراضي الصادرة منذ عام 2019. وعلى وجه الخصوص، ينتمي أعلى سعر للأراضي إلى بعض الطرق في منطقة هوان كيم عندما يصل إلى ما يقرب من 700 مليون دونج/م2.

وتقول بعض الآراء إن تطبيق هانوي لقائمة أسعار الأراضي الجديدة قد يتسبب في استمرار ارتفاع أسعار المساكن.

يُظهر تقرير صادر عن وزارة الإنشاءات أنه في حال تطبيق قائمة أسعار الأراضي لعام ٢٠٢٤، سترتفع تكاليف استخدام الأراضي في المشاريع العقارية بشكل ملحوظ مقارنةً بالسابق. والسبب هو أن التكاليف الرئيسية المؤثرة على أسعار المساكن والعقارات تشمل: تكاليف تعويضات إخلاء الموقع، ورسوم استخدام الأراضي، وتكاليف بناء المشاريع، مثل الإسكان والعقارات، والضرائب، والرسوم ذات الصلة.

وعلى وجه الخصوص، تشكل التكاليف المرتبطة برسوم استخدام الأراضي في كثير من الأحيان نسبة كبيرة من التكلفة الإجمالية لمشروع الإسكان، وتتراوح ما بين 7-20% لمشاريع الشقق الشاهقة وما بين 25-50% لمشاريع الفلل والمنازل.

وبحسب وزارة الإنشاءات، فإن تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة سيكون له تأثير متسلسل، مما سيؤدي إلى زيادة أسعار العقارات والإسكان بنسبة تتراوح بين 15% و20% مقارنة بالسابق.

قال السيد فو كونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، إن وجود قائمة أسعار الأراضي للشركات سيدعم مراحل تقييم الأراضي بما يتوافق بدقة مع أسعار السوق. وتُعد قائمة أسعار الأراضي المعدلة أساسًا مهمًا للشركات لتحديد ضرائب الأراضي.

ومع ذلك، إذا تم تحديد ضريبة الأراضي وفقا لسعر السوق، فإن ضريبة تحويل استخدام الأراضي للمؤسسات ستكون أعلى، وبالتالي فإن سعر بيع العقارات الناتج للمشترين سيكون أعلى.

هل يمكنني بيع شقة بالتقسيط وفقا للأنظمة الجديدة؟

شراء شقة بالتقسيط هو اتجاه شائع، إذ يفضل الكثيرون امتلاك منزل دون الحاجة إلى دفع مبالغ طائلة دفعةً واحدة. فما هي الشروط الواجب مراعاتها عند شراء شقة بالتقسيط؟

تنظم المادة 167 من قانون الإسكان لسنة 2023 عملية شراء وبيع الشقق بالتقسيط على النحو التالي:

- متفق عليها بين الطرفين ومذكورة بوضوح في عقد شراء المنزل.

- خلال فترة سداد الأقساط، يُسمح لمشتري الشقة بالاستخدام ويكون مسؤولاً عن الصيانة، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك أو خلال فترة ضمان الشقة.

وعلى وجه الخصوص، تؤكد الفقرة 2 من المادة 167 من قانون الإسكان لعام 2023 ما يلي: لا يجوز لمشتري المنزل الذي يدفع بالتقسيط أو بالتقسيط إجراء معاملات شراء أو بيع أو تبرع أو مقايضة أو رهن أو المساهمة برأس مال في هذا المنزل مع شخص آخر إلا بعد سداد ثمن المنزل بالكامل، ما لم يكن لدى الطرفين اتفاق آخر.

وبموجب هذا النظام، إذا أراد مشتري شقة يدفع بالتقسيط بيعها لشخص آخر، فإنه ملزم بدفع كامل ثمن شراء المنزل للبائع، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

وهكذا، إذا تم شراء شقة بالدفع على أقساط مع المستثمر أو الدفع على أقساط للبائع، فإنه فقط عند سداد كامل مبلغ شراء الشقة، يجوز للمشتري بيعها لشخص آخر، ما لم يكن بين الطرفين اتفاق آخر.

وبالمثل، عند رهن قرض تقسيط بنكي، إذا كنت ترغب في بيعه لشخص آخر، فبموجب الفقرة 5 من المادة 321 من القانون المدني لعام 2015، يمكن للراهن بيع الشقة المرهونة للبنك لشخص آخر إذا وافق البنك أو وفقًا لأحكام القانون.

وبناء على ذلك، إذا اتفق الطرفان أو وافق البنك على بيع الشقة على أقساط، يمكن اللجوء إلى الطرق التالية:

- قام المستثمر بالتوقيع على وثيقة نقل ملكية عقد بيع وشراء الشقة دون التقدم بطلب إلى الجهة الحكومية للحصول على شهادة.

- يوقع الطرفان على إلغاء عقد شراء الشقة بالتقسيط القديم ويقوم البائع بتوقيع عقد شراء الشقة مباشرة مع المشتري الجديد (إذا لم يقم المشتري القديم بنقل الكتاب الأحمر) أو إنشاء اتفاق مكتوب بشأن بيع الشقة بالتقسيط بين ثلاثة أطراف: المشتري القديم والبائع والمشتري الجديد.

إبرام اتفاقية ثلاثية الأطراف بين البنك والمشتري والبائع، يوافق البنك بموجبها على بيع الشقة على أقساط لشخص آخر. وفي الوقت نفسه، فك الرهن العقاري عن العقار، وإعادة توقيع عقد البيع، ونقل ملكية الكتاب الأحمر إلى المشتري الجديد.

وفي هذه الحالة يجوز للأطراف تحويل التزام القرض من البنك إلى شخص آخر وفقاً لأحكام المادة 370 من القانون المدني لسنة 2015.

وبذلك يمكن للمشتري بيع الشقة بالتقسيط إذا كان هناك موافقة البائع حسب التحليل أعلاه أو عند سداد القسط كاملاً أو حسب اتفاق الطرفين.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html