هانوي "منقرضة" تقريبًا، الشقق التي يقل سعرها عن 60 مليون دونج/م2

VTV.vn - 95% من المعروض الحالي من الشقق في هانوي يزيد سعرها عن 60 مليون دونج/م2، بينما تشكل الشريحة التي يقل سعرها عن 60 مليون دونج/م2 أقل من 5% من السوق.

الصورة: نغوك هين

وفي معرض الإعلان عن أبرز أحداث سوق العقارات للربع الثالث من عام 2025، علقت السيدة نجوين هواي آن، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام، قائلة: "يدخل سوق الشقق في هانوي فترة من النمو القوي من حيث الحجم والسعر، مما يعكس تحولاً واضحاً في هيكل المنتج وسلوك شراء المنازل".

وفقًا لشركة سي بي آر إي، تجاوز إجمالي المعروض من الشقق الجديدة في هانوي 10,300 شقة في الربع الثالث من عام 2025، مسجلاً بذلك الربع الثاني من السنوات الخمس الماضية الذي تجاوز فيه المعروض الجديد حاجز الـ 10,000 وحدة. وفي الأشهر التسعة الأولى من العام، بلغ إجمالي المعروض ما يقرب من 21,100 وحدة، بزيادة قدرها 10% عن الفترة نفسها من عام 2024. والجدير بالذكر أن هناك ما يصل إلى 2,000 شقة بسعر بيع يتجاوز 120 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة والخصم)، وهو رقم قياسي منذ أن بدأت سي بي آر إي بمراقبة السوق.

سعر بيع الشقة الجديدة يتجاوز 90 مليون دونج/م2

يُظهر التقرير أن متوسط ​​سعر بيع الشقق الجديدة في هانوي تجاوز 90 مليون دونج/متر مربع، وهو أعلى من متوسط ​​سعرها في مدينة هو تشي منه خلال الفترة نفسها. ويُعدّ هذا أعلى سعر على الإطلاق في سوق الشقق في العاصمة. وبالمقارنة مع الربع الثاني، يُمثّل هذا السعر ارتفاعًا بنحو 14% عن الربع السابق، ومقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، تصل الزيادة إلى 40%.

وقال ممثل شركة سي بي آر إي إن الزيادة في أسعار البيع تعكس بوضوح التحول في هيكل السوق، حيث تتركز معظم المعروض الجديد في المناطق ذات المواقع المواتية والبنية التحتية الجيدة والتي طورها مستثمرون يتمتعون بإمكانات قوية.

لم تقتصر الأسعار الشائعة على المناطق المركزية مثل تاي هو، وكاو جاي، ولونغ بيان، بل تراوحت أيضًا بين 70 و110 ملايين دونج فيتنامي للمتر المربع في الضواحي مثل دان فونغ (هانوي) وفان جيانج ( هونغ ين )؛ كما اقتربت المناطق البعيدة عن المركز من عتبة 70-80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ويتقلص الفارق السعري بين المناطق المركزية والضواحي بشكل متزايد، مما يُظهر أن مستوى الأسعار العام في السوق قد دخل مرحلة جديدة.

مع ذلك، ورغم ارتفاع الأسعار، لا تزال حركة التداول والشراء نشطة. وتحديدًا، تجاوز إجمالي حجم المعاملات 11,100 شقة في الربع الثالث، وهو الأعلى منذ عام 2018. وتراوح متوسط ​​معدل الاستيعاب بين 70% و80%، مما يدل على استقرار الطلب على الاستثمار وتراكم الأصول، دون أي بوادر تباطؤ.

وفقًا لشركة CBRE، استغل العديد من المستثمرين حالة السوق الإيجابية لإطلاق محافظ منتجاتهم العقارية الحالية بقوة، لا سيما في المشاريع القريبة من مركز المدينة وعلى طول طرق المرور الجديدة. وقد أدى ذلك إلى استمرار ارتفاع الأسعار، لا سيما في المناطق التي كانت تُعتبر في السابق "معقولة التكلفة".

مخاطر الاستدامة المحتملة

في السوق الثانوية، بلغ متوسط ​​سعر التحويل حوالي 58 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 19% عن الفترة نفسها من العام الماضي. ورغم أن هذه الزيادة أبطأ من "عام 2024 المزدهر"، إلا أن أسعار المنازل لا تزال تميل إلى الارتفاع خلال الربعين الأخيرين، مما يدل على استقرار الطلب، وخاصةً من المشترين الراغبين في الاستثمار طويل الأجل.

يقول الخبراء إن هذا الاتجاه نحو ارتفاع الأسعار يعود إلى ثلاثة أسباب رئيسية. أولًا، قلة المعروض الجديد في القطاعين المتوسط ​​والمنخفض، دفعت عددًا كبيرًا من المشترين إلى التوجه إلى السوق الثانوية، حيث تتوفر شقق مُسلّمة بالفعل، ومواقع جيدة، ووضع قانوني واضح. ثانيًا، عقلية "التمسك" التي يتبناها المستثمرون بعد فترة ارتفاع الأسعار، أدت إلى انخفاض حجم المعاملات الفعلية، بينما ارتفعت الأسعار المُدرجة. ثالثًا، ثبات الطلب على الاستثمار طويل الأجل بفضل انخفاض أسعار الفائدة، مما دفع العديد من المستثمرين إلى اختيار العقارات كملاذ آمن.

السيدة نجوين هواي آن، المدير الأول لفرع CBRE في هانوي. الصورة: نجوك هين

مع ذلك، إذا استمرت أسعار السلع الثانوية في الارتفاع بمعدلات مرتفعة مع انخفاض الطلب الحقيقي، فقد يواجه السوق خطر اختلال التوازن. من المهم تنويع العرض وتوسيع شريحة الأسعار المعقولة للحفاظ على الاستدامة.

تتوقع شركة CBRE أن تشهد هانوي في الربع الأخير من عام 2025 حوالي 11 ألف شقة جديدة، ليصل إجمالي المعروض السنوي إلى أكثر من 32 ألف وحدة. وسيظهر هذا المعروض في الضواحي، بأسعار تتراوح بين 50 و60 مليون دونج للمتر المربع، مما يُسهم في تهدئة السوق العام المقبل.

"فجوة" الإسكان بأسعار معقولة تتزايد بشكل كبير

إذا كانت الفترة من 2023 إلى 2024 فترة نقص في العرض وعطش للمنتجات، فإن عام 2025 سيشهد انقلابًا، حيث يكون العرض وفيرًا لكن الأسعار مرتفعة جدًا مقارنةً بمتوسط ​​القدرة على تحمل التكاليف. هذه هي "دورة إعادة تشكيل" السوق، حيث تهيمن الفئات الفاخرة والفاخرة تمامًا، بينما تختفي الفئات المتوسطة والمعقولة تقريبًا،" علّقت السيدة هواي آن.

على وجه التحديد، 95% من المعروض الحالي من الوحدات السكنية يُسعر فوق 60 مليون دونج للمتر المربع، بينما لا تُمثل الشريحة التي يقل سعرها عن 60 مليون دونج سوى أقل من 5% من السوق. وبالتالي، تُشكل هذه الفجوة ضغطًا كبيرًا على الطلب الحقيقي على السكن، وخاصةً على الشباب والأسر متوسطة الدخل.

بشكل عام، لا يزال سوق العقارات في هانوي يتمتع بصحة جيدة بفضل انخفاض أسعار الفائدة، وزيادة الائتمان، واستقرار الاقتصاد الكلي. ومع ذلك، تُشكّل الزيادات السريعة في الأسعار واختلال التوازن بين القطاعات تحديات كبيرة لكلٍّ من هيئات الإدارة والشركات.

وبحلول الفترة 2026-2027، إذا تم تنظيم سياسات الائتمان والتخطيط والضرائب بشكل صحيح، يمكن لهانوي أن تدخل دورة تنمية صحية حيث تكون جودة المنتج والاستدامة من أهم الأولويات.

المصدر: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm