شراء منزل "على الورق" بموجب القواعد الجديدة، كيف تتم حماية العملاء؟

[إعلان_1]

أقر مجلس الأمة مؤخرا قانونا معدلا بشأن الأعمال العقارية، وسيدخل حيز التنفيذ اعتبارا من الأول من يناير 2025، ومن المتوقع أن يحل العديد من أوجه القصور في قانون الأعمال العقارية لعام 2014.

والجدير بالذكر أن هذا القانون الجديد ركز على حماية حقوق مشتري المساكن المستقبلية (المعروفة أيضًا باسم المساكن "الورقية").

يجب أن يحصل المستثمر على موافقة البنك لإصدار الضمان.

وعلى وجه التحديد، فيما يتعلق بالضمانات في بيع أو تأجير المساكن المستقبلية (المادة 26)، ينص هذا القانون على أن مستثمري المشاريع العقارية يجب أن يحصلوا على موافقة البنك لإصدار الضمانات قبل بيع أو تأجير المساكن المستقبلية.

وبناءً على ذلك، يضمن البنك الالتزامات المالية للمستثمر تجاه مشتري المنزل أو المستأجر في حالة فشل المستثمر في تسليم المنزل كما هو ملتزم به في عقد البيع أو الإيجار مع الشراء للمسكن المستقبلي.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 1 — في الواقع، لا يقوم العديد من المستثمرين بتسليم المنازل للعملاء في الموعد المحدد كما تعهدوا، مما يسبب الإحباط (صورة توضيحية: تران كانج).

تتضمن الالتزامات المالية للمستثمر تجاه العملاء الذين يشترون أو يؤجرون المساكن عندما يفشل المستثمر في تسليم المسكن كما هو ملتزم به تجاه العميل في عقد البيع أو الإيجار بالتقسيط للمساكن المستقبلية، المبلغ الذي تلقاه المستثمر مقدما من العميل ومبالغ أخرى، إن وجدت.

البنك الضامن هو المسؤول عن إصدار خطاب الضمان.

وتنص المادة 26 من هذا القانون أيضاً على أنه في حالة موافقة البنك الضامن على إصدار ضمان للمستثمر، يقوم البنك الضامن والمستثمر بتوقيع اتفاقية ضمان بالمحتويات المحددة أعلاه.

بناءً على اتفاقية الضمان الموقعة، يرسل بنك الضمان إلى مستثمر المشروع العقاري تعهدًا كتابيًا يؤكد فيه أنه سيصدر خطاب ضمان لجميع العملاء الذين يشترون أو يستأجرون منازل في المشروع المعتمد لضمان المستثمر.

ويقع على عاتق المستثمر مسؤولية إرسال نسخة من وثيقة الالتزام هذه إلى العميل عند توقيع عقد شراء أو إيجار شراء مسكن مستقبلي.

بالإضافة إلى ذلك، عند توقيع عقد شراء أو إيجار شراء مسكن مستقبلي، يمكن للعملاء اختيار ما إذا كانوا يرغبون في الحصول على ضمان للالتزامات المالية للمستثمر تجاههم أم لا.

يتم الاتفاق كتابيا على رفض العميل ضمان الالتزامات المالية للمستثمر تجاهه عند توقيع عقد البيع أو الإيجار للشراء السكن المستقبلي.

يتولى بنك الضمان إصدار خطاب ضمان للعملاء الذين وقّعوا عقد بيع أو إيجار مسكن مستقبلي مع المستثمر وفقًا للوائح. وفي الوقت نفسه، يُرسله بنك الضمان إلى المستثمر ليتمكن من تقديمه لكل عميل وقّع عقد بيع أو إيجار مسكن مستقبلي.

لن يحصل المستثمر على الأموال إلا عندما يتلقى العميل خطاب الضمان.

ويتفق الطرفان على نطاق الضمان والشروط اللازمة لتنفيذ التزام الضمان ومضمونه وأجره، على أن يضمن ذلك تنفيذ بنك الضمان لمسؤولياته المنصوص عليها في المادة 26 من هذا القانون، ويجب تسجيل ذلك في اتفاقية الضمان الموقعة بين بنك الضمان ومستثمر المشروع العقاري.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 2 — ترك المستثمر المشروع "معلقًا"، مما تسبب في العديد من الصعوبات لمشتري المنازل (صورة توضيحية: تران كانج)

يجب أن ينص اتفاق الضمان الموقع بين بنك الضمان ومستثمر المشروع وخطاب الضمان الذي يصدره بنك الضمان للعملاء الذين يشترون أو يستأجرون مسكنًا مستقبليًا على وجه التحديد على مدة الصلاحية.

يتوجب على المستثمر تقديم خطاب ضمان للعميل خلال 10 أيام عمل من تاريخ توقيع عقد البيع أو الإيجار مع الشراء للمسكن المستقبلي أو أي مدة أخرى يتفق عليها الطرفان في عقد البيع أو الإيجار مع الشراء للمسكن المستقبلي.

لا يجوز للمستثمر استلام الدفعة من العملاء إلا بموجب عقد البيع والشراء أو الإيجار بالتقسيط للمسكن المستقبلي بعد تقديمه للعميل وحصول العميل على خطاب ضمان من البنك الضامن.

البنك الضامن هو المسؤول عن الدفع نيابة عن المستثمر.

في حالة عدم قيام المستثمر بتسليم المنزل كما هو متعهد به في عقد البيع والشراء أو عقد الإيجار المنتهي بالتمليك دون تنفيذ أو عدم تنفيذ الالتزامات المالية تجاه العميل بالكامل كما هو منصوص عليه في المادة 26 من هذا المرسوم.

في حال طلب العميل ذلك، يكون الضامن مسؤولاً عن تنفيذ الالتزامات المالية تجاه العميل نيابة عن المستثمر وفقاً للالتزام الوارد في خطاب الضمان.