من المتوقع أن يرتفع الطلب على العقارات الصناعية بشكل حاد بفضل جذب عملاء جدد

وتعتقد شركة SSI للأبحاث أن تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر سوف تستمر في النمو، حتى مع تطبيق قوانين الضرائب الأمريكية الجديدة.

من المتوقع أن يرتفع الطلب على العقارات الصناعية بشكل حاد بفضل جذب عملاء جدد

وتعتقد شركة SSI للأبحاث أن تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر سوف تستمر في النمو، حتى مع تطبيق قوانين الضرائب الأمريكية الجديدة.

وفقًا لتقرير تحليلي حديث صادر عن قسم التحليل في شركة إس إس آي للأوراق المالية (SSI Research)، حافظ نمو تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر إلى فيتنام على زخمه خلال السنوات العشر الماضية، بفضل اتجاه التحول في الإنتاج. وقد ساهمت دول مثل سنغافورة وتايوان والصين بشكل كبير في هذا النمو. ويعود ذلك إلى تمتع فيتنام بميزة تنافسية من حيث سياسات الاستثمار المواتية، وانخفاض تكاليف العمالة، واستقرار الاقتصاد .

وفقًا لوزارة التخطيط والاستثمار ، شهدت أنشطة تأجير الأراضي الصناعية في فيتنام نموًا إيجابيًا خلال الفترة من 2019 إلى 2023، حيث بلغ معدل النمو السنوي المركب لمذكرات التفاهم والاتفاقيات الموقعة حديثًا 35%. ويعود هذا النمو بشكل رئيسي إلى شركات الاستثمار الأجنبي المباشر الكبيرة، مثل سامسونج، وإل جي، وهيونداي، ولوتي، ولوكس شير، وليغو، وهيوسونغ، وفوكسكون، والتي تهدف إلى تنويع الإنتاج وتقليل المخاطر في سلسلة التوريد العالمية. كما ارتفعت أسعار الإيجارات بشكل ملحوظ، حيث زادت المناطق الصناعية في الشمال بنسبة 35%، بينما زادت المناطق الصناعية في الجنوب بنسبة 67% خلال الفترة من 2020 إلى الربع الثاني من عام 2024.

الشركات التي لديها مساحات كبيرة متاحة للتأجير مثل SIP وIDC وVGC وSZC وKBC وNTC

مع ذلك، من المتوقع أن تتباطأ تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى فيتنام في عام ٢٠٢٤. ففي الأشهر العشرة الأولى من عام ٢٠٢٤، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل ٢٧.٢٦ مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها ١.٩٪ فقط عن الفترة نفسها. على المدى القصير، قد تنتظر شركات الاستثمار الأجنبي المباشر سياسات الرئيس ترامب الجديدة المتعلقة بالتعريفات الجمركية، بما في ذلك قوانين الضرائب التي تؤثر على الواردات من فيتنام.

خلال حملته الرئاسية لعام ٢٠٢٤، شدد السيد ترامب على التدابير التجارية لحماية الاقتصاد الأمريكي. وشملت هذه التدابير فرض رسوم جمركية بنسبة ٦٠٪ على البضائع الصينية لتقليص العجز التجاري وتعزيز الإنتاج المحلي، إلى جانب فرض رسوم جمركية عادية تتراوح بين ١٠٪ و٢٠٪ على دول أخرى لحماية الصناعات الأمريكية من المنافسة الأجنبية.

تشير بيانات الحملة إلى تحول نحو سياسات حمائية أكثر، مما يجعل السياسات المتعلقة بالمنتجات المستوردة غامضة. على المدى القصير، قد تنتظر شركات الاستثمار الأجنبي المباشر معلومات أكثر تفصيلًا حول سياسات ترامب الجمركية الجديدة، بما في ذلك قوانين الضرائب التي تؤثر على الواردات من فيتنام.

في معرض تفسيرهم لتباطؤ تدفقات رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إلى قطاع العقارات في المناطق الصناعية في فيتنام عام ٢٠٢٤، أشار خبراء من معهد الاستثمار الأجنبي المباشر إلى أن تقلبات أسعار الصرف تُعدّ عاملاً رئيسياً. ويمكن أن تؤثر هذه التقلبات على كفاءة المشاريع، مما يدفع شركات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى التردد في القيام باستثمارات جديدة.

ثانيًا، شددت شركة SSI للأبحاث أيضًا على ضرورة إصلاح سياسات الاستثمار الأجنبي المباشر لجذب رأس المال الأجنبي إلى الصناعات المستهدفة. حاليًا، تتنافس فيتنام على جذب الاستثمار الأجنبي المباشر مع دول مجاورة، مثل إندونيسيا، حيث أصدرت قانونًا شاملًا، أو تايلاند التي لديها أيضًا صندوق لتعزيز القدرة التنافسية وتطبق ضريبة دخل الشركات بنسبة 10%.

ثالثًا، البنية التحتية في فيتنام محدودة، وخاصةً في المنطقة الجنوبية. وبطء التقدم في تشييد البنية التحتية، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الخدمات اللوجستية، قد يُضعف جاذبية الاستثمار.

وأخيرًا، ووفقًا لخبراء من SSI، لا توجد مساحات متبقية كبيرة متاحة للتأجير في المناطق الصناعية الكبرى. وهذا يُصعّب على المستثمرين اختيار موقع استثماري مناسب. ووفقًا لشركة CBRE، بلغ متوسط معدل الإشغال 81% في الشمال و92% في الجنوب بنهاية يونيو 2024.

لم يتبق الكثير من المساحة المتاحة للتأجير في المناطق الصناعية الكبرى.

ومع ذلك، أكدت شركة SSI للأبحاث أيضًا أن الحكومة تتخذ إجراءات لمعالجة الاختناقات لجذب تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر، بما في ذلك البحث وإنشاء آليات لدعم الشركات الكبيرة المتأثرة بالحد الأدنى العالمي للضريبة؛ واقتراح قانون لصناعة التكنولوجيا الرقمية مع حوافز للاستثمار في شركات تصنيع أشباه الموصلات. كما ستعدل الحكومة بعض أحكام قانون الاستثمار الحالي لتمكين اللجان الشعبية الإقليمية من منح شهادات استثمار للمجمعات الصناعية الجديدة. بالإضافة إلى ذلك، يُعد تحسين البنية التحتية لربط المراكز الصناعية، مثل الطريق السريع بين الشمال والجنوب وخط السكك الحديدية الذي يربط الصين وفيتنام، عاملًا إيجابيًا أيضًا. لذلك، تتوقع شركة SSI للأبحاث استمرار نمو تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر، حتى مع تطبيق قوانين الضرائب الأمريكية الجديدة.

مؤشر أداء الخدمات اللوجستية 2023 في دول مختارة

أدى تطبيق قوائم أسعار الأراضي الجديدة في العديد من المناطق، اعتبارًا من نهاية عام ٢٠٢٤، إلى زيادة ملحوظة في تكاليف تعويضات إخلاء المواقع في المناطق الصناعية الجديدة. سيؤدي ذلك إلى زيادة التكاليف، مما سيؤدي إلى انخفاض هامش ربح مشاريع المناطق الصناعية الجديدة إلى ٣٠-٣٥٪، مقارنةً بأكثر من ٥٠٪ في مشاريع المناطق الصناعية القائمة.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-nho-hut-khach-moi-d230006.html