التخلي الجماعي عن ودائع مزاد الأراضي في ضواحي هانوي: إذا لم يتم منعه، فسوف يتشوه السوق

إلغاء دفعة كبيرة من الودائع بعد دفع ثمن مرتفع للأرض، خبير يستشهد بـ "درس" من قضية تان هوانغ مينه

لطالما صدمت أسعار الأراضي الرابحة في مزادات ضواحي هانوي السوق. ففي منطقة هواي دوك، تراوحت أسعار الأراضي الرابحة بين أكثر من 90 و133 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وفي منطقة ثانه أواي، تراوحت أسعار الأراضي الرابحة بين 51 و100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بكثير من السعر الابتدائي.

مع ذلك، فور انتهاء المزاد، عرض معظم الفائزين بيع قطع أراضيهم بفارق يتراوح بين 400 و600 مليون دونج للقطعة الواحدة. وفي ذروة المزاد، عُرضت العديد من القطع لإعادة بيعها بفارق يزيد 800 مليون دونج عن السعر الفائز. لكن بعد أيام قليلة، انخفض الفارق إلى ما بين 100 و200 مليون دونج تقريبًا.

لم يقتصر الأمر على ذلك، بل ارتفعت أسعار الأراضي في السوق المحيطة فورًا بعد هذه المزادات إلى ما بين 5 و10 ملايين دونج للمتر المربع. في ذلك الوقت، لم يجرؤ السماسرة حتى على الشراء انتظارًا لفارق السعر، إذ رأوا أن أسعار الأراضي مرتفعة جدًا مقارنةً بالبنية التحتية المحيطة.

تجدر الإشارة إلى أن حالات التخلي عن الودائع قد انتشرت على نطاق واسع. على سبيل المثال، في مزاد 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو (مقاطعة ثانه أواي، هانوي)، كان هناك 55 قطعة أرض تخلو من الودائع، بما في ذلك القطعة الفائزة بسعر 100.5 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. من بين القطع الـ 13 التي سُددت قيمتها بالكامل، كان أعلى سعر يزيد قليلاً عن 55 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

في حديثه لمراسل دان تري، قال السيد دينه مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، إن قصة مزاد هانوي تكمن في أن السعر الأولي الذي يدفعه المشترون منخفض للغاية. على سبيل المثال، يبلغ متوسط ​​السعر في بعض المزادات الناجحة 30 مليون دونج للمتر المربع، بينما يبلغ السعر الابتدائي 7 ملايين دونج فقط. وهذا يدل على أن سعر الشراء الأولي سهل للغاية.

علاوة على ذلك، فإن عرض المنتجات في السوق منخفض للغاية، مما يدفع المودعين إلى الشراء بغرض التحويل. في الوقت نفسه، يُسبب السماح بالتحويلات قصيرة الأجل قيودًا معينة، مما يؤثر على السوق بشكل عام.

صرح الدكتور دينه ذي هين، الخبير الاقتصادي ، بأن الراغبين بالشراء بجدية سيبذلون جهدًا ووقتًا كبيرين لدراسة أسعار الأراضي وسوق العقارات في المنطقة بعناية. ويُظهر دفع مقدم الشراء رغبتهم الحقيقية في الشراء.

مع ذلك، تشهد بعض مزادات الأراضي في هانوي حاليًا تخليًا كبيرًا عن الودائع. ووفقًا للسيد هين، علينا أن نتساءل: هل يريد المشاركون الشراء حقًا أم يُقوّضون السياسة السليمة للدولة؟

تم مصادرة الودائع على 55 قطعة أرض في مزاد لـ 68 قطعة أرض في ثانه أواي في 10 أغسطس (الصورة: دونج تام).

تُجسّد مزادات الأراضي الانفتاح والشفافية. هذه هي السياسة الصحيحة، وهي متوافقة مع اقتصاد السوق. تُجري الدولة مزادات على أمل بيعها بسعر مناسب للسوق. الجمهور المستهدف هو من لديهم حاجة حقيقية للعيش أو الاستثمار طويل الأجل، وليس من يُضاربون لرفع الأسعار، كما قال السيد هين.

وفقًا للسيد هين، أظهرت مزادات الأراضي الأخيرة في ضواحي هانوي مؤشرات غير عادية. أولئك الذين فازوا بعروض مرتفعة ثم تخلوا عن دفعاتهم الأولية بشكل كبير مسؤولون أيضًا عن اضطراب سوق العقارات. واستشهد بالدرس المستفاد من مزاد أرض تان هوانغ مينه، الذي تضمن أيضًا دفع أسعار باهظة ثم التخلي عن دفعاتهم الأولية. وقد أحدث ذلك تأثيرًا متموجًا، موجة من ارتفاعات هائلة في أسعار العقارات في ثو ثيم.

من هنا، أعتقد أن المزاد المرتفع الأخير، ثم التنازل عن العربون، كانا مقصودين ومدروسين، وليس مجرد دفع سعر مرتفع. ربما، من خلال المزاد، أحدثوا ضجة في المنطقة التي يمتلكون فيها الكثير من الأراضي، كما قال السيد هين.

إذا تركت هذه الممارسة دون مراقبة، فقد تستمر عملية التخلي عن الودائع.

فيما يتعلق بعواقب رفع أسعار المزايدة ثم إلغاء الوديعة، قال الدكتور دينه ذي هين: أولًا، يؤثر ذلك على سياسة الدولة في مجال المزادات. ثانيًا، ستصبح هذه المزادات أداةً لزعزعة سوق العقارات المحلي وتشويهه، مما سيؤثر سلبًا على الاقتصاد العام وسوق العقارات. في الوقت نفسه، تسعى الدولة إلى استقرار سوق العقارات لتعزيز التنمية الاقتصادية.

وبحسب السيد هين، إذا لم يتم اتخاذ إجراء حاسم لمنع ممارسة دفع مبالغ كبيرة ثم مصادرة الوديعة، فقد يستمر الحادث في مزادات أخرى.

أضاف السيد دينه مينه توان أنه بعد المزادات التي أحدثت ضجة في السوق، سيفكر ليس فقط المستثمرون، بل وحتى عامة الناس، في سعر يتراوح بين 100 و130 مليون دونج للمتر المربع، أي على بُعد 25-30 كيلومترًا من مركز هانوي. وهذا السعر هو أيضًا مؤشر على ارتفاع غير طبيعي في أسعار الأراضي في هذه المنطقة، بغض النظر عن قيمتها التجارية أو قيمة استخدامها. علاوة على ذلك، ستكون الأسعار في المزادات القادمة، إن وُجدت، في مناطق أخرى أعلى بكثير.

إن أسعار الفوز غير العادية ستؤدي إلى عواقب عديدة على مشتري المنازل وشركات الاستثمار، بل وربما تتسبب في عدم الاستقرار للسوق بأكمله.

على وجه التحديد، سيجد الراغبون بشدة في شراء منزل صعوبة في الشراء خلال هذه الفترة، حيث يرفع البائعون السعر مقارنةً بالقيمة السوقية. يسارع أصحاب المال إلى شراء الأراضي أملاً في تحقيق الربح. إضافةً إلى ذلك، سيركز من لا يحتاجون إلى العيش تدفقاتهم النقدية على العقارات بدلاً من استثمارها في أنشطة اقتصادية أخرى. من يحتاج إلى منزل لا يملك المال الكافي للشراء، بينما سيستثمر أصحاب المال أموالهم في الأراضي.

النتيجة التالية هي أن مؤسسات الاستثمار المحلية والأجنبية ستواجه صعوبة أكبر في تطهير الموقع عند تنفيذ المشاريع الكبيرة، بل إن رأس المال سيزداد عدة مرات.

بالإضافة إلى ذلك، قد يطال تأثير السلسلة السوق بأكمله وقطاعات أخرى. على سبيل المثال، سترتفع أسعار مشاريع الشقق في وسط هانوي ارتفاعًا حادًا، قد يصل أحيانًا إلى 100 مليون دونج/متر مربع، في ظل ندرة الأراضي وارتفاع الطلب وارتفاع أسعار الأراضي الجديدة؛ كما قد ترتفع أسعار المشاريع المجاورة بمقدار 300-400 مليون دونج/متر مربع... ستؤدي هذه التقلبات إلى عدم استقرار سوق العقارات على المدى القصير.

ويقول الخبراء إنه إذا لم نمنع حالة تقديم عروض مرتفعة للغاية ثم التخلي عن الوديعة، فقد يحدث ذلك مرة أخرى (الصورة: دوونغ تام).

أكد هذا الخبير أنه في حال عدم اتخاذ إجراءات لمعالجة الأمر، سيرتفع السعر العام. فبعد المزاد، لن يتذكر الناس عدد الذين دفعوا عربونهم، بل سيتذكرون فقط النتيجة النهائية والسعر النهائي. سيُطبع هذا في أذهان الناس كم مرة ارتفع السعر في هذه المنطقة، مما سيؤثر حتمًا على السوق بشكل عام.

هناك حاجة إلى العقوبات

فيما يتعلق بالإجراءات الوقائية، أكد الدكتور دينه ذي هين على ضرورة اتباع خطة صارمة وآمنة لتنظيم المزادات في المناطق. كما يجب أن تتم عملية تقييم الأراضي لتحديد السعر الابتدائي من خلال شركة تقييم تتحمل المسؤولية. ويجب أن يكون السعر الابتدائي متوافقًا مع أسعار السوق، لذا يجب أن يكون الدفع المسبق قبل المشاركة في المزاد مناسبًا.

على وجه الخصوص، ينبغي اتخاذ تدابير لمنع أو منع من سبق لهم سحب عروضهم من المشاركة في المزاد لفترة زمنية محددة. قبل المزاد، يجب على اللجنة المنظمة مراجعة الوثائق، كما هو الحال في طرق تقديم العطاءات الأخرى. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لكل منطقة وضع خطط ولوائح إضافية مناسبة لكل منطقة لضمان كفاءة الأداء للدولة والمواطنين.

وفقًا للسيد دينه مينه توان، يكمن الحل في رفع سعر المدخلات، والحد من عدد المشاركين في "التصفح". وفي الوقت نفسه، ينبغي على هيئة الإدارة وضع عقوبات، مثل غرامة تزيد مرتين أو ثلاث مرات عن قيمة الإيداع، لضمان وفاء المشاركين بالتزاماتهم.

اقترح السيد لي دينه تشونغ، عضو مجموعة أبحاث السوق في جمعية الوسطاء العقاريين الفيتنامية (VARS)، حلاً آخر، قائلاً إنه من الضروري وضع معيار لتحديد سعر ابتدائي أعلى من السعر الحالي. بالإضافة إلى ذلك، بدلاً من تحديد وديعة بنسبة 20% من السعر الابتدائي كما هو الحال الآن، ينبغي رفعها إلى حوالي 30-50%. ومن ثم، سيُفكر أولئك الذين يعتزمون المشاركة في مزادات الأراضي بسوء نية في الأمر.

بالإضافة إلى ذلك، وحسب قوله، يُمكن إلزام المستثمرين بتحويل وديعة تأمين إلى حساب المُنظِّم. في حال فوز المستثمر بالمزاد، يحتفظ المُنظِّم بالوديعة للسداد، وفي حال وجود نقص، يُدفع مبلغ إضافي.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm