السوق يتباطأ والمشترون ينتظرون وينتظرون، ماذا تقول وزارة العدل عن مقترح فرض ضرائب عالية على «التصفح» العقاري؟

تعتقد وزارة العدل أن فرض الضرائب على أساس وقت الملكية غير ممكن؛ أسعار الشقق في هانوي راكدة ومن غير المرجح أن تنخفض بشكل كبير؛ توقفت مدينة هوشي منه عن التحقق من الوضع الحالي عند إصدار شهادات الأراضي والمنازل... هي أحدث أخبار العقارات.

حاليًا، تُطبق ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات في فيتنام بمعدل ثابت قدره 2% على قيمة المعاملة، بغض النظر عن مدة الملكية. (المصدر: DN&TT)

وزارة العدل تتحدث عن ارتفاع الضرائب على العقارات "المتجولة"

وفقاً لوزارة العدل، فإن فرض ضريبة على العقارات بناءً على مدة الملكية غير ممكن نظراً لعدم توحيد نظام الضرائب وإدارة الأراضي، ويتطلب الأمر مزيداً من البحث. تعليقات وزارة العدل على مقترح إعداد مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (بديل).

في مسودة الاقتراح المُقدّم إلى الحكومة، اقترحت وزارة المالية "إمكانية دراسة وتطبيق تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من نقل ملكية العقارات بناءً على فترة الحيازة، كما هو الحال في بعض الدول. ويجب دراسة معدل الضريبة المُحدّد وتحديده بشكل مناسب، بما يعكس الأداء الفعلي لسوق العقارات". يهدف هذا الاقتراح إلى ترسيخ السياسات والتوجهات، وتوفير مستوى معقول من التنظيم، وتجنب المضاربة وتضخم أسعار العقارات.

وعلقت وزارة العدل على ضرورة البحث في معدلات الضرائب المحددة وتحديدها بشكل مناسب لتعكس التشغيل الفعلي لسوق العقارات.

ولتنفيذ هذه السياسة، من الضروري التزامن مع عملية إتقان السياسات المتعلقة بالأراضي والإسكان، فضلاً عن تزامن وجاهزية البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل الأراضي والعقارات.

لذلك ترى الوزارة أن حل تحصيل الضرائب على أساس مدة الحجز غير مجد، لذا توصي وزارة المالية بمواصلة البحث وإتقان السياسة قبل تطبيقها لضمان فاعليتها وجدواها.

في الوقت الحالي، يتم تطبيق ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات في فيتنام بمعدل ثابت قدره 2% على قيمة المعاملة، بغض النظر عن فترة الملكية.

في سبتمبر/أيلول 2024، وفي رسالة رسمية أُرسلت إلى المكتب الحكومي بشأن أسعار العقارات، أعلنت وزارة الإنشاءات أنها ستدرس وتقترح سياسة ضريبية لمن يملكون ويستخدمون عدة منازل وأراضي للحد من المضاربة والبيع والشراء قصير الأجل بهدف الربح. وقد قُدّم هذا الاقتراح في ظل الارتفاع الحاد والمستمر في أسعار العقارات والمساكن منذ بداية العام.

السوق راكدة، ومن غير المرجح أن تنخفض الأسعار بشكل كبير

تم تطبيق قانون الأراضي والعقارات والإسكان منذ ستة أشهر. وفي معرض تقييمه لتأثير هذه القوانين على سوق العقارات، صرّح السيد لي فان بينه، نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، بأنه من السابق لأوانه تطبيق القانون على المنتجات العقارية.

وفي ندوة "العقارات في عام 2025 - إيجاد الفرص في التحديات" التي نظمتها صحيفة دان فيت في 11 فبراير، علق السيد بينه على أن أسعار العقارات "ارتفعت بشكل كبير" مؤخرًا.

على وجه الخصوص، من نهاية عامي ٢٠٢٣ و٢٠٢٤، ستستمر الأسعار في الارتفاع الحاد. الشقق الجديدة التي يقل سعرها عن ٥٠ مليون دونج للمتر المربع قد اختفت تقريبًا، والعديد من الشقق القديمة التي كانت قيد الاستخدام لسنوات عديدة يزيد سعرها أيضًا عن ٧٠ مليون دونج للمتر المربع. حتى في مناطق السكن الجماعي القديمة، ارتفعت الأسعار بمقدار مرة ونصف إلى مرتين، مما يجعل الحصول على سكن أمرًا بالغ الصعوبة على العمال العاديين. ولا يزال من يملكون ما بين ٣ و٤ مليارات دونج يجدون صعوبة في العثور على سكن مناسب.

وهذا لا يجعل من الصعب على أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط امتلاك منزل فحسب، بل يقلل أيضاً من استدامة السوق.

وفي تحليله لهذه الزيادة في الأسعار، قال السيد بينه إنها لا ترجع فقط إلى نقص العرض، بل أيضًا إلى نفسية السوق التي لها تأثير كبير.

كما هو الحال مع أخبار مزادات الأراضي، فإن مجرد خبر ارتفاع أسعارها هنا وهناك سيؤثر بشكل كبير على نفسية من لا يشتري بسرعة ويخسر حصته. وحتى مع عدم طرح المعروض الفعلي في السوق بعد، فإن مجرد الحصول على أرقام حول المعروض سيزيد، وقد لا يرتفع السعر بعد الآن، كما قال السيد بينه. فعندما يُحدد نطاق سعري جديد، يزداد المعروض، ويبدأ السوق بالتباطؤ.

في المستقبل القريب، سيتم إطلاق منتجات عقارية، وإصدار سياسات جديدة، وسيشهد سوق العقارات والأسعار استقرارًا أكبر. في الوقت الحالي، سيتمكن العمال من شراء المنازل، كما ستكون نفسية المستثمرين أكثر هدوءًا، كما قال السيد بينه.

وقال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن أسعار العقارات في عام 2025 ستميل إلى التعديل بشكل أكثر معقولية مقارنة بالزيادة المفرطة مقارنة بعام 2024.

ومع ذلك، وفقًا لهذا الشخص، سيكون من الصعب حدوث خفض كبير لأن بعض القضايا مثل أسعار الأراضي وقوائم أسعار الأراضي والتكاليف تظهر علامات على خلق ضغط على تكلفة المنتجات العقارية.

سيميل كلٌّ من الطلب الحقيقي والاستثماري إلى الارتفاع في عام ٢٠٢٥. وفيما يتعلق بالمعاملات، أعتقد أنها ستزداد بشكل أفضل في عام ٢٠٢٥ بفضل تحسن عوامل العرض، واستقرار القطاعات، وخاصةً تعديل الأسعار والحفاظ عليها عند مستوى جيد، مما يؤدي إلى زيادة في المعاملات. وبشكل عام، سيكون السوق أكثر نشاطًا مما كان عليه في عام ٢٠٢٤. وقد تحسنت مؤشرات العرض والطلب في السوق، ولكنها لا تستطيع العودة إلى مستويات ٢٠١٨-٢٠١٩، وفقًا للسيد دينه.

فيما يتعلق بفرص مستثمري العقارات في عام ٢٠٢٥، أشار السيد نجوين فان دينه إلى أن أسعار المساكن في قلب المدينة مرتفعة للغاية حاليًا. ويوصي هذا الخبير بالبحث عن مناطق حضرية جديدة ذات بنية تحتية ومسارات مرورية جيدة.

أسعار الشقق في هانوي تظل مستقرة

لم يشهد سوق الشقق في هانوي بعد رأس السنة القمرية الجديدة 2025 أي تقلبات ملحوظة في أسعار الطلب. وبشكل عام، لا تزال أسعار الشقق مستقرة مقارنةً بفترة ما قبل تيت. وهذا على النقيض تمامًا من العام الماضي، حيث استمرت أسعار الشقق في هانوي بالتقلب بعد تيت، مما أدى إلى بدء فترة من الارتفاع المستمر في الأسعار في عام 2024.

أظهر استطلاع رأي أجراه موقع Batdongsan.com.vn بعد تيت أن أسعار بيع الشقق في العديد من المشاريع لم تتقلب مقارنةً بما كانت عليه قبل تيت. على وجه التحديد، في مشروع An Binh Palza (Nam Tu Liem)، لا يزال سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمام واحد بفترة ملكية مدتها 50 عامًا يتقلب من 3.3 إلى 3.5 مليار دونج/شقة. في نفس المساحة، لا يزال سعر بيع الشقق ذات الملكية طويلة الأجل عند 4.3 إلى 4.4 مليار دونج/شقة. لا يزال خط الشقق المكونة من 3 غرف نوم بملكية طويلة الأجل بمساحة تزيد عن 80 مترًا مربعًا معروضًا مقابل 6 إلى 6.2 مليار دونج/شقة، ولا يزال خط الشقق المكونة من 3 غرف نوم بفترة ملكية مدتها 50 عامًا عند حوالي 5 مليارات دونج/شقة.

وبالمثل، في مشروع مجمع FLC، الواقع في شارع فام هونغ (منطقة نام تو ليم)، لم يطرأ تغير يُذكر على أسعار بيع الشقق بعد تيت. ولا تزال أسعار الشقق التي تزيد مساحتها عن 50 مترًا مربعًا تتراوح بين 3.9 و4.2 مليار دونج للشقة. أما الشقق التي تزيد مساحتها عن 70 مترًا مربعًا، فلا تزال أسعارها تتراوح بين 5.2 و5.5 مليار دونج للشقة قبل تيت.

في منطقة نام تو ليم، لا تزال الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين في مشروع "القصر الذهبي" تحافظ على سعرها المطلوب بنهاية عام ٢٠٢٤ عند ٤.٦-٤.٧ مليار دونج للشقة. أما في مشروع "جاردن هيل"، فلا يزال سعر الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين يتراوح بين ٤.٥ و٤.٧ مليار دونج.

في مشروع "غولدن فيلد"، ظل سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين عند مستواه السابق البالغ حوالي 4.7 مليار دونج للشقة. ومع ذلك، في هذا المشروع، هناك حوالي شقتين أو ثلاث شقق معروضة للبيع بشكل عاجل، لذا يقبل الملاك بتخفيض السعر إلى 4.5-4.6 مليار دونج للشقة.

في منطقة ثانه شوان، لا يزال سعر بيع شقق هانوي سنتر بوينت المكونة من غرفتي نوم وحمامين كما هو قبل تيت، مع سعر بيع شائع يبلغ 5.7-5.8 مليار دونج/شقة.

لا تزال أسعار الشقق في مشروع "الموسم الذهبي" (ثانه شوان) تتراوح بين 8 مليارات دونج للشقق المكونة من ثلاث غرف نوم، وحوالي 6 مليارات دونج للشقق المكونة من غرفتي نوم. وينطبق هذا النطاق السعري أيضًا على مشاريع الشقق في منطقة كاو جاي، مثل هوم سيتي، وسنترال فيلد، ومجمع ديسكفري، وغيرها.

وبحسب استطلاع أجرته شركة Batdongsan.com.vn مع وسطاء ومتاجر، فإن مجموعة العملاء الذين يشترون العقارات ما زالوا ينتظرون لمعرفة كيف ستتغير الأسعار بعد رأس السنة القمرية الجديدة.

صرّح السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأنّ أسعار الشقق لن تشهد انخفاضًا كبيرًا في عام 2025. ويعود ذلك إلى أنّ العرض الأساسي الجديد في السوق في عام 2025 سيركز بشكل رئيسي على الفئات الراقية والفاخرة في المناطق الحضرية الكبرى. ولذلك، ستظل أسعار الشقق مرتفعة. ومن المرجح أن يزداد عرض مشاريع الإسكان الاجتماعي في عام 2025، ولكنه سيظل ضئيلًا للغاية مقارنةً باحتياجات السكان. ولا يزال عرض المساكن التجارية منخفضة التكلفة نادرًا للغاية. ولذلك، لن يشهد مستوى أسعار الشقق انخفاضًا كبيرًا، بل سيحافظ على مستوى أفقي.

مدينة هوشي منه تلغي عمليات التحقق من الحالة عند إصدار شهادات الأراضي والمنازل

أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه للتو قرارًا بتعديل واستكمال عدد من مواد اللوائح الخاصة بالتنسيق في إدارة أوامر البناء (المشار إليها باسم لوائح إدارة البناء) في المدينة.

صدرت اللوائح المتعلقة بإدارة أوامر البناء في مدينة هو تشي منه بقرار في 1 أبريل 2024. حيث تنص المادة 10 من البند 1 على مسؤوليات إدارة الموارد الطبيعية والبيئة (TN-MT) ومكتب تسجيل أراضي المدينة وفروعها التابعة على النحو التالي:

"في عملية معالجة الإجراءات المتعلقة بإصدار شهادات الأصول المرتبطة بالأرض، في حالة التحقق من الوضع الحالي للمنازل أو أعمال البناء وفقًا لأحكام قانون الأراضي، إذا تم اكتشاف انتهاكات لأمر البناء، يتم تحويل الملف إلى السلطة المختصة للتفتيش والمعالجة وفقًا لأحكام القانون".

وفي القرار الذي صدر مؤخرا، عدلت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه القرار ليصبح: "في عملية التعامل مع الإجراءات المتعلقة بشهادة الأصول المرتبطة بالأرض، إذا تم اكتشاف أي انتهاكات لأمر البناء، فيجب إرسال إشعار كتابي إلى السلطة المختصة للتفتيش والتعامل وفقًا لأحكام القانون".

ويعني التعديل المذكور أعلاه أن إدارة الموارد الطبيعية والبيئة ومكتب تسجيل أراضي المدينة والفروع التابعة لها لم تعد ملزمة بالتحقق من الحالة الحالية للمنازل أو أعمال البناء عند إصدار الشهادات.

أدى القرار المعدل والمكمل إلى إزالة مسؤولية شرطة مدينة هوشي منه عن توجيه الشرطة على مستوى المنطقة لتعزيز عمليات التفتيش والكشف الفوري عن أعمال البناء التي تنتهك أمر البناء في المنطقة الخاضعة لإدارتها للحصول على المشورة بشأن التعامل معها.

بالإضافة إلى ذلك، فإن اللائحة الجديدة تزيل أيضًا مسؤولية إدارة التخطيط والاستثمار في التنسيق مع اللجنة الشعبية على مستوى المنطقة لطلب من الشركات إعادة تسجيل شهادات تسجيل الأعمال الخاصة بها وفقًا لقرار التعامل مع المخالفات الإدارية عند الإعلان عن محتويات تسجيل غير صادقة أو غير دقيقة.

فيما يتعلق بمسؤولية إعداد محاضر المخالفات الإدارية والمشورة بشأن العقوبات الإدارية، فإن اللائحة الجديدة تزيل عبارة "خلال يومين عمل من تاريخ إعداد محضر المخالفة الإدارية".

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html