على مدى السنوات العشر الماضية، ارتفعت أسعار المساكن في فيتنام عشرات المرات.

[إعلان 1]

العرض المحدود يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع

منذ عام 2018، تسببت السياسات المتعلقة بمصادر رأس المال وقرارات الهيئات والإدارات في التحكم بسوق العقارات في انخفاض خطير في المعروض من العقارات السكنية.

يتزايد الطلب على السكن باستمرار، مما يضع "ضغطًا" على العرض، ويدفع أسعار العقارات إلى تحديد مستويات جديدة باستمرار.

تُظهر بيانات جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARs) أن أسعار العقارات ارتفعت عشرات المرات خلال السنوات العشر الماضية. في عام 2021 وحده، ارتفع متوسط سعر المنزل بنسبة مئوية مزدوجة، بل وتضاعف عدة مرات مقارنةً بالفترة نفسها.

على مدى السنوات العشر الماضية، ارتفعت أسعار المساكن في فيتنام عشرات المرات. — من المرجح أن ترتفع أسعار العقارات في الأسواق التي تعاني من نقص في العرض، وخاصةً في أنواع العقارات ذات الطلب المرتفع. (الصورة: LD)

إن انخفاض أسعار الفائدة ومعدلات التضخم القياسية هي عوامل تساهم في الارتفاع الحاد في أسعار المساكن، ولكن جوهر المشكلة هو نقص العرض.

وفقًا لوزارة البناء ، في ظل معدل النمو السكاني الحالي والطلب المتزايد على السكن، يلزم إضافة حوالي 70 مليون متر مربع من المساكن الحضرية سنويًا. وبالتالي، في ظل الوضع الراهن لتطور العرض، ووفقًا لتقديرات VARS، ستعاني فيتنام سنويًا من نقص يبلغ حوالي 300,000 وحدة سكنية بسبب ظهور أسر حضرية جديدة، وخاصةً بسبب حاجة جيل الشباب إلى "العيش بشكل منفصل" عن عائلاتهم الممتدة.

من المؤكد أن هذا النقص الحاد سيدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع. ومع ذلك، لا يشمل هذا النقص جميع القطاعات، مما يعني أن جميع أنواع العقارات لن تتأثر بنفس القدر.

في الواقع، لا يحدث نقص العرض إلا في مناطق وقطاعات معينة.

وبناء على ذلك، ففي حين تتمتع المناطق الريفية أو ضواحي المدن الكبرى أو في المدن من النوع الثالث والرابع بإمدادات كافية أو حتى فائضة، تواجه المناطق الحضرية ضغوطاً زائدة بسبب الطلب المتزايد على المساكن.

إذا نظرنا إلى الصورة الكبيرة، فبينما من المرجح أن يظل المعروض من العقارات السكنية، وخاصة المساكن بأسعار معقولة، في نقص مستمر في المستقبل، فإن العقارات المنتجعية ذات القيمة العالية موجودة في محفظة المخزون لدى معظم شركات العقارات العملاقة.

ستستمر الأسعار في الارتفاع بمعدل أبطأ

صرح السيد نجوين فان دينه، رئيس مجلس إدارة VARs، بأن أسعار العقارات، باعتبارها منتجًا محليًا للغاية، سترتفع بمعدلات متفاوتة في مختلف المناطق والأسواق، ويعتمد ذلك بشكل رئيسي على توازن العرض والطلب. ومع ذلك، وبشكل عام، قد لا ترتفع أسعار المساكن كثيرًا في عام ٢٠٢٤.

في الواقع، أثبتت الحلول الجذرية فعاليتها في تذليل صعوبات سوق العقارات. وقد استفاد جانب العرض في السوق من رأس المال الائتماني. إلا أن قروض الإسكان تشهد تراجعًا.

في ظل الظروف الاقتصادية الراهنة، لا تُعدّ قروض الإسكان لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية من أهم أولويات الناس في الوقت الراهن. كما أن العرض الحالي في السوق لا يلبي احتياجات الأغلبية وقدرتها المالية.

في الوقت نفسه، تُجبر شروط الإقراض "الصارمة" التي يصعب استيفاؤها، إلى جانب بيئة استثمارية وتجارية محفوفة بالمخاطر، المستثمرين على توخي مزيد من الحذر، مما يُؤدي إلى انخفاض عدد العملاء المحتملين المشاركين في السوق. كما أن صعوبات تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي، بما في ذلك إجراءات الاستثمار، والحصول على رأس المال، والبيع، وغيرها، ستؤثر بشكل مباشر على أسعار المساكن، لأنها تؤثر على سير عملية التسليم والبناء.

وقال السيد دينه "كلما طال الوقت اللازم لإصلاح مشاكل المدخلات المذكورة أعلاه، زادت احتمالية استمرار ارتفاع أسعار المساكن".

في الآونة الأخيرة، ازداد خطر الديون المعدومة، مما أجبر البنوك على بيع آلاف العقارات باستمرار لسداد الديون. ومن المتوقع أن تُستحق ملايين القروض بضمان العقارات قريبًا.

تؤثر نتائج القروض وكيفية تعامل المقترض مع التمويل على أسعار المنازل. فاختيار المقترضين بيع منازلهم أو حجزها يزيد من عرضها، مما يُبطئ من ارتفاع أسعارها في السوق.

في السنوات العشر الماضية، ارتفعت أسعار المساكن في فيتنام عشرات المرات. الصورة ٢ — توصي شركات إدارة الأصول بسياسات ائتمانية للحد من المضاربة. (صورة: دي إم)

ومع ذلك، تتوقع شركة VARS أن يستمر قطاع الشقق في المدن الكبرى في الزيادة بشكل مطرد لأن العرض لم يواكب بعد طلب العملاء والمستثمرين.

في الوقت نفسه، تقع معظم المشاريع المُرتقبة في هانوي ومدينة هو تشي منه في مناطق بعيدة عن مركز المدينة، حيث لا تزال موارد الأراضي وفيرة. وسيستمر التحسن المُستمر في البنية التحتية في رفع أسعار هذه المشاريع مستقبلًا.

ولزيادة فرص الحصول على مساكن آمنة وبأسعار معقولة للناس في سياق النمو السكاني والتوسع الحضري، قال السيد دينه إن فيتنام بحاجة إلى حل أهم حلقة في سلسلة ارتفاع أسعار العقارات - نقص العرض، بسبب عدم استخدام الأراضي على النحو الأمثل.

وفي الوقت نفسه، من الضروري أيضًا استخدام أدوات لتنظيم العرض والطلب حتى يتطور السوق بشكل كبير.

وفقًا لـ VARS، من الضروري أولًا تشديد الانضباط في التخطيط والتقييم والموافقة والتنفيذ. ويتعين على الجهات المختصة استخدام الأدوات بفعالية لوضع وتعديل خطط التخطيط واستخدام الأراضي، وتنظيم العرض من خلال تخصيص أموال الأراضي لتطوير الإسكان فور وضع التخطيط.

وفي الوقت نفسه، يجب أن تتاح للناس الفرصة لمعرفة خطط استخدام الأراضي والمساهمة فيها حتى يمكن استخدام الأراضي للغرض الصحيح، اقتصاديًا، وتعظيم "قيمتها الاستخدامية".

ثانيًا، من الضروري إزالة التخطيط "المعلق" وإنشاء ممر قانوني منفصل لتداول الأراضي في المناطق المخططة. وفي الوقت نفسه، من الضروري فرض رقابة صارمة على خبرة الإدارة والقدرة المالية للمقاولين لضمان تقدم المشاريع وتجنب الخسائر المالية وهدر الموارد.

كلما زاد الطلب المضاربي، وخرج عن السيطرة، ارتفعت أسعار العقارات، وتذبذبت بوتيرة عالية، مما يحد من فرص الحصول على السكن. لذلك، من الضروري دراسة إمكانية تطبيق معدل ضريبي يتناسب مع الأصول المتراكمة، بما يتناسب مع كمية وحجم العقارات المملوكة، للحد من دوافع المضاربة.

وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي أن تكون هناك سياسات ائتمانية للحد من المضاربة مثل تطبيق أسعار فائدة أعلى عند شراء عقار ثان أو ثالث وما إلى ذلك.

[إعلان 2]
مصدر