إجراء المعاملات ببطء، والتنبؤ بوقت "الذوبان"، وإطلاق مشروع Vinhomes في مدينة هوشي منه، وسيتم إنشاء منطقة حضرية فائقة في Dung Quat قريبًا

السوق ينتظر تأثيرات إيجابية من خفض أسعار الفائدة، والإجراءات التي يجب على المستثمرين معرفتها لبيع المساكن المستقبلية، كوانج نجاي يريد بناء مدينة عملاقة... هي أحدث أخبار العقارات.

بالنسبة لشركات العقارات، عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة، بنسبة ١١-١٣٪، فإن ذلك سيؤثر على التكاليف المرتفعة. (صورة: ثانه سون)

أسعار الفائدة تستمر في الانخفاض، متى يصبح سوق العقارات "ساخنًا" مرة أخرى؟

وفقًا لموقع Vietnamnet، خفّض البنك المركزي أسعار الفائدة التشغيلية أربع مرات منذ مارس. وبناءً على ذلك، خفّض البنك المركزي أسعار الفائدة التشغيلية تدريجيًا اعتبارًا من 19 يونيو. والجدير بالذكر أن الحد الأقصى لسعر الفائدة المطبق على الودائع التي تتراوح آجالها بين شهر واحد وأقل من ستة أشهر انخفض من 5% سنويًا إلى 4.75% سنويًا.

يرى الخبراء أن خفض أسعار الفائدة يُعدّ مؤشرًا إيجابيًا للاقتصاد ، ومن المتوقع أن يكون له تأثير إيجابي على سوق العقارات.

من منظور الأعمال، قال السيد فو كونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك للعقارات والخدمات، إن انخفاض أسعار الفائدة أثر إلى حد ما على سوق العقارات، وخاصة نفسية السوق.

قال السيد كويت: "على الرغم من أن التأثير ليس واضحًا تمامًا، إلا أن المعاملات قد تحسنت قليلاً. في دات زانه، منذ أبريل وحتى الآن، كانت هناك معاملات؛ بمعدل حوالي 25-30 معاملة شهريًا، بدلاً من 4-5 معاملات فقط سابقًا. وتتركز المعاملات بشكل رئيسي في سوق هانوي ."

وفقًا لهذا المسؤول، ورغم هذا التحسن، لا يزال عدد هذه المعاملات بطيئًا للغاية: "انخفضت أسعار الفائدة على المدخلات، لكن أسعار الفائدة على الإنتاج والإقراض لم تنخفض كثيرًا. لا يزال مشتري المنازل يدفعون أسعار فائدة تتراوح بين 11% و12%، مما يُصعّب عملية "رفع" السيولة العقارية. يجب أن تنخفض أسعار الفائدة على الإقراض إلى أقل من 10%، وسيكون للسوق تأثير أوضح".

أما بالنسبة لشركات العقارات، فارتفاع سعر الفائدة، بنسبة 11-13%، يؤثر على ارتفاع التكاليف. تسعى الشركات التي لديها مشاريع إلى البيع بأسعار معقولة ورخيصة، لكن تكاليف المدخلات، وخاصةً تكاليف الفائدة، لا تزال مرتفعة؛ ولا تنخفض تكاليف الإنتاج، مثل مواد البناء والعمالة، مما يدفع أسعار المنازل إلى الارتفاع. وعندما يكون سعر البيع مرتفعًا، تكون السيولة ضعيفة، كما حلل السيد كويت.

ووفقاً لزعيم جمعية دات زانه مين باك، فرغم تدخل الحكومة لحل مشاكل السندات وتمديد القروض، وما كان له من أثر إيجابي على الشركات بشكل عام، إلا أنه يجب خفض سعر الفائدة على قروض الشركات إلى 9-10% حتى تتمكن الشركات من "التنفس" بشكل أفضل. وحينها، ستكون هناك مصادر للبضائع تُطرح في السوق بأسعار أفضل.

نأمل أن يكون النمو في الربعين الثالث والرابع أفضل، مما سيؤدي إلى تحسن السوق الاقتصادي، ومن ثم ازدهار سوق العقارات. في الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، ومع وجود مؤشرات إيجابية، لن يتجمد السوق كما كان من قبل.

ومع ذلك، من غير الممكن تحقيق اختراق، أو كسر جليد سوق العقارات فورًا، أو إجراء صفقات رائدة في السوق. ومع ذلك، ستتحسن السيولة بشكل أفضل من هذه المرة،" أضاف السيد كويت.

في غضون ذلك، قيّم السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، أن خفض سعر الفائدة سيكون له أثر إيجابي على سوق العقارات. ومع ذلك، أشار السيد دينه إلى أن خفض سعر الفائدة الحالي يُشعر المستثمرين والمطورين بالحماس، ولكن للحصول على رأس المال، لا يزال عليهم إجراء حسابات دقيقة، لأن سعر الفائدة لا يزال عند عتبة يصعب استيعابها.

خلال هذه الفترة، ينخفض مستوى الأسعار، ويضعف استيعاب السوق، وتظل أسعار الفائدة على القروض مرتفعة... لذا، سيكون الاقتراض من البنوك للاستثمار منخفضًا. لا يفكر المستثمرون فقط في اقتراض رأس مال استثماري في هذا الوقت، بل يفكرون أيضًا في اقتراض رأس مال استثماري.

في غضون ذلك، بالنسبة للبنوك، يجب أن يُسهم خفض أسعار الفائدة في مراقبة التضخم وقضايا سعر الصرف والسيطرة عليها. لذلك، لا يُمكن خفض أسعار فائدة الإقراض فورًا، ولا يُمكنها مواكبة انخفاض أسعار فائدة الودائع. لا يزال علينا الانتظار،" كما قال السيد دينه.

ويرى هذا الخبير أنه في ظل الوضع الحالي، سيظل من الصعب على سوق العقارات أن يظل نابضًا بالحياة في نهاية العام، ولن يظهر سوى علامات التعافي.

إذا حُلّت القضايا القانونية المتعلقة بالمشاريع العقارية بشكل جذري خلال الربعين الثالث والرابع من عام ٢٠٢٣، فستبدأ المشاريع بإظهار بوادر استئناف عملياتها، وسيُظهر سوق العقارات بوادر انتعاش. وعندها، سيستقر السوق تدريجيًا.

فين هومز تطلق مشروع جلوري هايتس في مدينة هوشي منه

أقامت شركة فين هومز مؤخرًا فعاليةً لإطلاق مشروع "غلوري هايتس"، بحضور 48 وكيلًا عقاريًا وتحالف يضم أكثر من 7000 متخصص مبيعات. في ظلّ مؤشرات انتعاش السوق العقارية، أصبح "غلوري هايتس" صندوقًا استثماريًا ناجحًا يسعى إليه مستثمرو العقارات.

مستوحى من "مدينة المليارديرات" ماليبو، يستثمر Glory Heights في مرافق الرعاية الصحية التي تظهر لأول مرة في Vinhomes Grand Park مع سلسلة من حمامات السباحة Malibu بمساحة 845 مترًا مربعًا، وشلال لا متناهي، وجاكوزي فاخر، وغرفة ساونا، وحديقة ديناصورات فريدة من نوعها، ومنطقة كاريوكي عائلية فاخرة...

علاوة على ذلك، يُعدّ موقع جلوري هايتس المميز في قلب فينهومز جراند بارك ضمانًا لقيمة المشروع وإمكانية ربحه. يقع المشروع مباشرةً على شارع روديو للتسوق، بجوار فينكوم ميجا مول وساحة جولدن إيجل... وعلى بُعد خطوات قليلة، يُمكن لسكان جلوري هايتس الوصول إلى أروع مرافق المدينة.

من خلال جمع كل القيم الخاصة، وخلق نوعية حياة متفوقة للطبقة المتوسطة والعليا، يعتبر Glory Heights جيلًا جديدًا من The Landmark (Vinhomes Central Park) في قلب الشرق المزدهر، ومكان إقامة للمجتمع النخبوي وأصل مربح قوي.

يريد كوانج نجاي بناء "مدينة عملاقة" تزيد مساحتها عن 7000 هكتار

في 22 يونيو، وافق رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية دانج فان مينه على مهمة المسح والتخطيط وتقدير التكلفة لخطة تقسيم المناطق الإنشائية بمقياس 1/2000 لمنطقة الخدمات الحضرية في جنوب شرق دونج كوات.

Một góc KKT Dung Quất nhìn từ trên cao (Ảnh: Quốc Triều).

زاوية من المنطقة الاقتصادية دونج كوات كما تظهر من الأعلى (تصوير: كووك تريو).

وبناء على ذلك، فإن الأراضي التي تم مسحها للتخطيط تقع في بلديات بينه هاي، وبينه تشاو، وبينه تري، وبينه فوك، وبينه هوا، وبينه ثانه، وبينه تان فو (منطقة بينه سون).

تبلغ مساحة تخطيط منطقة جنوب شرق دونج كوات الحضرية والخدمية 7,325 هكتارًا. وبحلول عام 2045، سيبلغ عدد سكان هذه المنطقة الحضرية حوالي 200,000 نسمة.

من المخطط أن يكون أحد جوانب منطقة دونغ كوات الجنوبية الشرقية الحضرية والخدمية مواجهًا للبحر، بينما يواجه الجانب الشمالي مصفاة دونغ كوات النفطية. ستكون هذه منطقة تطوير حضري وسياحي وخدمي، وستكون البوابة الجنوبية الشرقية للمنطقة الاقتصادية دونغ كوات.

تضم منطقة دونغ كوات الحضرية والخدمية جنوب شرق البلاد أيضًا مجمعات إدارية وخدمية تابعة لمنطقة دونغ كوات الاقتصادية، المرتبطة بتطوير منطقة فان تونغ الحضرية. تُعتبر هذه المنطقة جوهر منطقة دونغ كوات الحضرية والخدمية جنوب شرق البلاد.

الهدف من التخطيط هو بناء وتطوير منطقة الخدمات الحضرية في جنوب شرق دونج كوات لتصبح واحدة من المراكز الاقتصادية والتجارية والمالية في المنطقة الاقتصادية دونج كوات.

إنشاء مناطق حضرية ساحلية جديدة حديثة شاهقة الارتفاع جنبًا إلى جنب مع تجديد المناطق القائمة لتشكيل مناطق حضرية حديثة واستخدام الأراضي بشكل فعال، بهدف تحقيق التنمية المستدامة.

تغطي منطقة دونغ كوات الاقتصادية مساحة تقارب 45,332 هكتارًا، بما في ذلك جزيرة لي سون. ووفقًا لقرار تعديل الخطة الرئيسية الشاملة لمنطقة دونغ كوات الاقتصادية، سيتم تقسيم المنطقة الاقتصادية بأكملها بحلول عام 2045 إلى خمس مناطق فرعية وظيفية رئيسية للتحكم في التنمية.

في الفترة 2036-2045، ستركز مقاطعة كوانج نجاي على الاستثمار في استكمال وتطوير البنية التحتية للمناطق الحضرية بشكل متزامن، بهدف إنشاء مدينة بينه سون ومدينة لي سون تحت مقاطعة كوانج نجاي.

الإجراءات التي يجب معرفتها لبيع المسكن المستقبلي

وفقًا لأحكام البند (ب)، البند 2، المادة 19 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP، يطلب المستثمر من إدارة الإنشاءات إخطاره بأهلية بيع المسكن المستقبلي. في حال رهن المستثمر المشروع أو المسكن المستقبلي، يجب عليه إرسال وثيقة فك الرهن أو محضر اتفاق مع المشتري والمستأجر والمرتهن بعدم الحاجة إلى فك الرهن.

وفقاً لأحكام الفقرة الأولى من المادة 147 من قانون الإسكان، فإنه في حال رهن المستثمر للمشروع أو المسكن المستقبلي، يجب فك الرهن قبل توقيع عقد البيع، ما لم يتفق المشتري والمرتهن على خلاف ذلك.

إذن، عندما طلب المستثمر من وزارة الإنشاءات إصدار إشعار أهلية بيع مسكن مستقبلي، لم يكن هناك مشترٍ للمنزل، وبالتالي لم يكن هناك سوى وثيقة من المرتهن العقاري توافق على شراء وبيع المنزل، والتزم المستثمر قبل توقيع العقد بفك الرهن العقاري على ذلك المنزل (إلا في حالة اتفاق المشتري والمرتهن العقاري على عدم فك الرهن). فهل كان ذلك متوافقًا مع اللوائح المذكورة أعلاه؟ هل كان إشعار وزارة الإنشاءات بأهلية بيع مسكن مستقبلي متوافقًا مع اللوائح المذكورة أعلاه؟

وحول هذه القضية ردت وزارة البناء على النحو التالي:

تنص المادة 147 من قانون الإسكان على أنه: إذا رهن المستثمر المشروع أو المسكن المستقبلي وجب فك الرهن قبل توقيع عقد البيع، إلا في الحالات التي يتفق فيها المشتري والمرتهن.

في الفقرة ب من المادة 19 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP ينص على ما يلي: يجب على المستثمر إرسال وثيقة إلى إدارة البناء حيث يقع المنزل، إلى جانب المستندات التي تثبت أن المنزل يلبي شروط البيع أو الشراء بالإيجار وفقًا لأحكام الفقرة 1 من المادة 55 من قانون الأعمال العقارية؛ في حالة وجود رهن عقاري على مشروع استثمار البناء أو رهن عقاري على المنزل المراد بيعه أو شرائه بالإيجار، يجب على المستثمر إرسال مستندات تثبت رفع الرهن العقاري أو سجل اتفاق بين مشتري المنزل أو المستأجر والمرتهن العقاري على أنه لا يجب رفع الرهن العقاري وأنه يمكن بيع المنزل أو شرائه بالإيجار؛ في حالة عدم وجود رهن عقاري على المشروع أو رهن عقاري على المنزل المراد بيعه أو شرائه بالإيجار، يجب على المستثمر أن يوضح بوضوح الالتزام بتحمل المسؤولية في الوثيقة المرسلة إلى إدارة البناء.

وبناءً على ذلك، نصّت الفقرة (ب) من البند 2 من المادة 19 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP تحديدًا على أنواع الوثائق التي يجب على المستثمرين إرسالها إلى إدارة الإنشاءات لإتمام إجراءات إخطار أهلية بيع المساكن المستقبلية. نقترح عليكم دراسة هذه الوثائق ومقارنتها وتطبيقها وفقًا للوائح.

[إعلان 2]
مصدر