المناطق الضواحي تحدد مستويات الأسعار الجديدة، وتقترح ضريبة عقارية ثانية، وتتخلى عن ودائع مزاد أراضي ثانه أواي

اقتراح فرض ضريبة عقارية ثانية؛ أصبحت الفيلات والبيوت على مشارف هانوي أكثر سخونة تدريجيا، وسترتفع الأسعار؛ تخلى العديد من الناس عن ودائعهم لتقديم عطاءات لشراء أراضي ثانه أواي؛ حالات تحويل وظائف الإسكان... هي أحدث أخبار العقارات.

عقارات: أرض معروضة للبيع بالمزاد في منطقة هواي دوك، هانوي. (المصدر: Vietnamnet)

العقارات «تقع» في أيدي الأغنياء، والأسعار ترتفع باستمرار

وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، تتزايد ظاهرة المنازل والفلل المهجورة والمناطق الحضرية المهجورة. حتى في المدن الكبرى، حيث الأراضي شحيحة والكثافة السكانية عالية، لا يزال هذا الوضع متفشيًا، مما يُظهر التناقض بين الأراضي والمنازل المهجورة من جهة، ومشهد معاناة الناس، الذين يعملون طوال حياتهم، لكنهم ما زالوا غير متأكدين مما إذا كان بإمكانهم شراء قطعة أرض أو منزل.

وفقًا لـ VARS، فإن مضاربة المستثمرين - أي تخزين السلع عندما تكون نادرة وغير متاحة للبيع، ثم تركها دون بيع انتظارًا لارتفاع الأسعار، أو خلق ندرة مصطنعة لرفعها سعيًا وراء أرباح عالية - شائعة جدًا، وتنتشر من المناطق الحضرية إلى الريفية. وتؤثر هذه المضاربة على عملية تطوير صناديق الأراضي، وعلاقات العرض والطلب، وتؤثر على الاقتصاد على المدى الطويل.

ترى جمعية VARS أنه ينبغي تطبيق الضريبة على المنازل الثانية فما فوق. من الطبيعي أن يدفع أصحاب الأصول الكثيرة، والتي تُدرّ أرباحًا باستمرار، ضرائب أعلى. في الواقع، معظم مشتري المنازل في الآونة الأخيرة هم من مشتري المنازل الثانية أو الثالثة.

ويأتي هذا الاقتراح في ظل ارتفاع أسعار العقارات بشكل مستمر، دون وجود أي مؤشرات على انخفاضها.

وفقًا لبيانات هذه الوحدة، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في الربع الثاني من عام 2024 في هانوي ومدينة هوشي منه بنسبة 58% و27% على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من عام 2019. ويتزايد ندرة شريحة الشقق متوسطة المدى، حيث يتجاوز سعر أكثر من 80% من المعروض من الشقق التي تم إطلاقها حديثًا هذا العام 50 مليون دونج/متر مربع.

لم تشهد المشاريع الجديدة ارتفاعًا حادًا في أسعار الشقق القديمة فحسب، بل شهدت أيضًا ارتفاعًا هائلًا. ولا تزال العديد من الشقق، التي استُخدمت لعقود، تُعرض للبيع بأسعار أعلى بمرتين أو ثلاث مرات مما كانت عليه عند بيعها لأول مرة. كما تشهد قطاعات الفلل والتاون هاوس وأراضي الضواحي ارتفاعًا في الأسعار، حيث تُحاول بعض مجموعات المستثمرين خلق عرض وطلب وهميين لتحقيق الربح.

ومن ثم، لتنظيم السوق وتطويره في اتجاه آمن وصحي ومستدام، بحيث ترتفع وتنخفض أسعار الأراضي وفقاً للسوق، وفقاً لـ VARS، فإن إصدار سياسة ضريبية عقارية هو مهمة عاجلة لا يمكن تجاهلها.

تقترح VARS سياسة ضريبية عقارية تُطبق على فئتين من الأشخاص، وهما مشتري المنازل الثانية أو أكثر، والمالكين الذين يتخلون عن مشاريعهم. سيرتفع معدل الضريبة تدريجيًا في المعاملات التي تكون فيها فترة ملكية البائع قصيرة.

كما هو الحال في سنغافورة، يُلزم مشتري المنازل بدفع رسوم بنسبة 20% من قيمة العقار للمنزل الثاني، و30% للمنزل الثالث. ويُلزم المالكون الذين يبيعون منازلهم في السنة الأولى بدفع ضريبة بنسبة 6% من قيمة العقار، و8% في السنة الثانية، و4% في السنة الثالثة، ولن تُفرض أي ضريبة أو رسوم بعد السنة الرابعة.

اقترحت هيئة تنظيم العقارات (VARS) أيضًا أنه في حال عدم بناء المالك مشروعًا بعد استلامه الأرض، يجب عليه أيضًا دفع ضريبة العقارات المهجورة. تُطبق هذه الطريقة في كوريا، حيث تُفرض ضريبة بنسبة 5% على الأراضي المهجورة أو التي قيد التحسين لأكثر من عامين، ويزداد معدل الضريبة تدريجيًا وفقًا لعدد سنوات هجران الأرض: تُفرض ضريبة بنسبة 8% على الأراضي المهجورة لمدة 5 سنوات، و9% على الأراضي المهجورة لمدة 7 سنوات، و10% على الأراضي المهجورة لأكثر من 10 سنوات. في الولايات المتحدة، تُفرض ضريبة بنسبة 3% على الأراضي المهجورة...

مع ذلك، تُقرّ الجمعية أيضًا بأن استخدام الأدوات الضريبية لتنظيم السوق يواجه تحديات عديدة. من بينها، يتطلب استثمارات ضخمة في التكنولوجيا والموارد البشرية، لأنه لتحديد أي منزل ثانٍ أو ثالث... ولاستخدام الأدوات الضريبية بفعالية وشفافية، يتعين على هيئات إدارة الدولة تعزيز بناء واستكمال أنظمة المعلومات وقواعد البيانات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات.

وتوصي منظمة VARS أيضاً بالنظر في التأثيرات السلبية المحتملة، مثل الضرائب التي قد تتسبب في "استنزاف" الناس لقدرتهم الشرائية، مما يؤدي إلى عواقب أخرى طويلة الأجل على الاقتصاد أو خلق ثغرات قانونية عندما لا يزال بإمكان الأغنياء تجنب الضرائب عن طريق نقل ملكية الأصول الثانية والثالثة... إلى الأقارب، وترتفع إيجارات المنازل لتعويض تكاليف دفع الضرائب...

الفيلات المجاورة في الضواحي مطلوبة بشدة

وفقًا لموقع Vietnamnet، شهدت مزادات الأراضي في ضواحي هانوي إقبالًا كبيرًا في الأيام الأخيرة. وقد دفعت تطورات السوق العديد من المستثمرين والمشترين الحقيقيين إلى البحث عن أراضٍ لبناء الفلل والتاون هاوس في الضواحي ضمن مناطق حضرية متزامنة. وتُظهر المسوحات في المناطق الواقعة على أطراف هانوي ندرة المعروض من هذه الأراضي، وأن عدد مشاريع الفلل والتاون هاوس المعروضة للبيع في الضواحي قليل، وسرعان ما تُباع جميعها.

وفي الغرب، تتراوح تكلفة بعض مشاريع الفلل الجديدة بين 180 مليون إلى نحو 200 مليون دونج/م2.

في المنطقة الجنوبية، يُطرح 159 منزلًا تجاريًا من طراز "هيم لام ثونغ تين" للبيع، وهو عرض نادر. هذه المنازل التجارية، وهي منازل تاون هاوس من خمسة طوابق بواجهتين أمامية وخلفية، مكتملة البناء ومسجلة رسميًا، تُطرح في السوق بأسعار تبدأ من 100 مليون دونج/متر مربع.

إلى جانب الإمدادات الموجودة، جذب السوق أيضًا اهتمامًا بمعلومات حول مشروع في دونج آنه يستعد للإطلاق في الربع الرابع بسعر يبلغ حوالي 300 مليون دونج/متر مربع...

يُعتبر عرض الفلل والمنازل المتجاورة في أدنى مستوياته خلال السنوات العشر الماضية، مما دفع أسعارها إلى الارتفاع بشكل مستمر خلال العام الماضي. وتشهد أسعار الفلل في بعض مناطق هواي دوك وها دونغ ارتفاعًا مستمرًا، حيث ارتفعت بنسبة 30-50% مقارنةً بأكثر من عام مضى. بل إن عدد العملاء المهتمين قد ازداد في بعض المناطق المحتملة، مما أدى إلى ارتفاع حاد في الأسعار المحلية.

صرحت السيدة لي ثي بيتش نغوك، نائبة المدير العام لشركة ترونغ سون لاند، بأن الارتفاع الحاد في أسعار الشقق وارتفاع أسعار المزادات قد دفع العديد من المستثمرين إلى التوجه إلى الضواحي. ونتيجةً لذلك، سيستمر قطاع العقارات منخفضة الارتفاع في النمو. وفي المستقبل القريب، قد تُحدد أسعار المنتجات الجديدة في الضواحي مستوى سعريًا جديدًا عند دخول قانون الأراضي حيز التنفيذ رسميًا في الأول من أغسطس، مما سيرفع أسعار الفلل والمنازل.

وفقًا للمراقبين، سيزداد سيولة قطاع الفلل والمنازل على المدى القصير، ومن المرجح أن تستمر أسعار العقارات الثانوية في الارتفاع. وصرحت السيدة نجوين هواي آن، مديرة شركة سي بي آر إي هانوي: "من الآن وحتى نهاية العام، سيشهد قطاع الفلل والمنازل في هانوي ارتفاعًا في الأسعار نظرًا لقلة العرض واستمرار تزايد الطلب. ومع ذلك، سيتركز العرض بشكل رئيسي في الضواحي، وقد استنفدت منطقة وسط المدينة مخصصات الأراضي اللازمة للمشاريع الجديدة".

وفقًا للسيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، في ظل هدوء سوق العقارات السياحية، وانتظار الأراضي في المحافظات دورها، وارتفاع الطلب على شقق وسط المدينة، لا تزال الفلل والمنازل في الضواحي خيارًا مفضلًا للعديد من المستثمرين، لما توفره من استقرار واحتمالية كبيرة لارتفاع الأسعار. وأكد السيد دينه: "في الوقت الحالي، نفدت منتجات وسط المدينة من سوق الفلل والمنازل في هانوي، مما دفع الطلب على المساكن منخفضة الارتفاع إلى الانتقال إلى الضواحي، مما سيُشكل أيضًا دافعًا لاستمرار ارتفاع أسعار هذا القطاع مستقبلًا".

أرض مزاد ثانه أواي: 55/68 قطعة أرض مع وديعة

انقضى الموعد النهائي للسداد، ولكن 13 من أصل 68 قطعة أرض فقط في منطقة نجو با، قرية ثان، بلدية ثانه كاو، مقاطعة ثانه أواي (هانوي) قد أوفت بالتزاماتها المالية. تتراوح أسعار الأراضي الـ 55 التي لم تُسدد عربونها بين 80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع وأكثر من 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وفقًا للوائح، يجب على الفائز بمزاد الأرض سداد التزاماته المالية على دفعتين خلال 30 يومًا. ويُستحق الدفع النهائي لهذا المزاد في 14 سبتمبر/أيلول.

ومع ذلك، تُظهر معلوماتٌ نشرها مركز تطوير صندوق أراضي مقاطعة ثانه أواي للصحافة أنه حتى اليوم (16 سبتمبر)، ورغم انتهاء مهلة السداد، لم تُوفَّ سوى 13 من أصل 68 قطعة أرض بالتزاماتها المالية. ومن بين القطع التي سُددت بالكامل، تجاوزت قيمة أعلى قطعة أرض 55 مليون دونج/متر مربع.

لم تُسدد القطع الفائزة بأسعار رابحة مرتفعة، بدءًا من 80 مليون دونج للمتر المربع، بما في ذلك القطعة الفائزة بأعلى سعر، وهو 100.5 مليون دونج للمتر المربع، في الموعد المحدد. وبالتالي، يُفهم أن 55 قطعة قد خسرت عربونها.

في السابق، أثار مزادٌ لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، ضجةً بين مستثمري العقارات والجمهور، حيث تجاوز عدد الطلبات المؤهلة 4000 طلب، وبلغ عدد العملاء أكثر من 1500 عميل. وكان السعر الفائز أعلى بـ 7-8 مرات من السعر الابتدائي. وتراوح سعر المتر المربع الابتدائي بين 8.6 و12.5 مليون دونج، وتجاوز أعلى سعر فائز 100 مليون دونج.

على وجه التحديد، فإن القطعة LK03-10 التي تبلغ مساحتها حوالي 65 مترًا مربعًا تتمتع بأعلى سعر ربح يصل إلى 100.5 مليون دونج / متر مربع، أي 8 مرات أعلى من السعر الابتدائي.

من المعروف أن مزادًا لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، أُقيم في 10 أغسطس، وكان من المتوقع أن يجمع أكثر من 400 مليار دونج فيتنامي. ومع استيفاء 13 قطعة أرض للالتزامات المالية، لم يتجاوز إجمالي المبلغ المُحصّل 80 مليار دونج فيتنامي، أي ما يُعادل 20% من المبلغ المتوقع.

حالات تحويل وظيفة السكن اعتبارا من 1 أغسطس

تنص المادة 124 من قانون الإسكان لعام 2023 بشكل واضح على الحالات التي يمكن فيها تحويل وظائف الإسكان.

وعليه فإن حالات تحويل وظائف الإسكان تشمل:

تحويل من مساكن إعادة التوطين إلى مساكن اجتماعية.

التحويل من السكن العام أو السكن الاجتماعي عندما لم تعد هناك حاجة إليه إلى السكن التوطيني.

تحويل السكن في الحالة المنصوص عليها في الفقرة (د) من البند (1) من المادة (13) من قانون الإسكان لسنة 2023 إلى سكن رسمي أو سكن اجتماعي للإيجار.

- حالات أخرى وفقاً لقرار رئيس مجلس الوزراء بناء على عرض وزارة الإنشاءات .

ملحوظة: يجب أن يتوافق تحويل وظائف الإسكان كما هو منصوص عليه في الفقرة الأولى من هذه المادة مع المبادئ التالية:

يجب أن يكون متوافقًا مع برنامج وخطة تطوير الإسكان الإقليمي المعتمدة، ولا يتسبب في خسارة الأصول العامة.

بعد تحويل المنزل، يجب استخدامه بشكل فعال، وللغرض الصحيح ووفقًا للمعايير واللوائح الفنية للمنزل المحول.

يجب أن تتم الموافقة عليها من قبل وزارة البناء أو اللجنة الشعبية الإقليمية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html