النظر في إضافة القدرة للمستثمرين للمشاركة في المزاد

لا توجد قواعد تنظم قدرة المستثمرين المشاركين في المزاد

نصّ مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) المُعدّ لعرضه على المجلس الوطني للنظر فيه بوضوح على حالات بيع حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني، سواءً من خلال تخصيص الدولة للأراضي برسوم استخدام، أو استئجارها بدفعة واحدة طوال مدة الإيجار. وينص المشروع على حالات البيع بالمزاد العلني، وشروطه، ومسؤوليات الأفراد والمنظمات، بالإضافة إلى مسؤوليات اللجان الشعبية على جميع المستويات. وعلى وجه الخصوص، يجب على المنظمات المشاركة في مزادات حقوق استخدام الأراضي استيفاء جميع الشروط، مثل أن تكون خاضعة لتخصيص الدولة للأراضي أو استئجارها؛ وتوفير شروط تنفيذ المشاريع الاستثمارية وفقًا للوائح، مثل الودائع أو أشكال الضمان الأخرى، إلخ.

مع ذلك، لا ينص مشروع القانون على مبادئ المزادات أو عقوباتها، أو على المسؤوليات الشخصية عند المشاركة في المزادات وعدم الوفاء بالالتزامات المالية والانسحاب منها. في الوقت نفسه، برزت حالات تسابق فيها أفراد ومنظمات مشاركة في المزادات لرفع الأسعار بشكل مبالغ فيه، حتى لو كانت أسعارًا افتراضية، ثم تخلوا عن دفع عربوناتهم، مما تسبب في عواقب وخيمة على منظم المزاد وعلى المشاركين الآخرين.

على سبيل المثال، في مزاد "الأرض الذهبية" في منطقة ثو ثيم بمدينة هو تشي منه نهاية عام ٢٠٢١، فازت أربع شركات بالمزاد، لكنها سحبت جميعها عربونها لاحقًا. عرضت هذه الشركات أسعارًا أعلى بسبعة إلى ثمانية أضعاف من السعر الابتدائي، مما يوحي بأن ميزانية المدينة ستجمع مبلغًا كبيرًا من المال للاستثمار في التنمية الاجتماعية والاقتصادية. ومع ذلك، سحبت جميع هذه الشركات عربونها، مما أدى إلى بقاء قطع "الأرض الذهبية" في منطقة ثو ثيم الحضرية بلا حراك حتى الآن.

يعتقد العديد من الخبراء الاقتصاديين أن هذه الحادثة ستُخرج دروسًا كثيرة، مُحذّرين المستثمرين والسوق وهيئات إدارة الدولة. يتعلق هذا الدرس بضرورة دراسة الشركات أو المستثمرين بعناية قبل المشاركة في المزادات عمومًا، أو مزادات الأراضي العامة خصوصًا. فمن المستحيل "التسعير" عشوائيًا، لأنه سيُخلّف عواقب وخيمة على الشركة نفسها والاقتصاد. وعلى هيئة إدارة الدولة تحديدًا، ستُتخذ خطوات لمراجعة عملية مزادات الأصول العامة، مثل سعة الوحدات أو الأفراد المشاركين؛ وقيود تنفيذ المشاريع؛ وكيفية تقديم العطاءات لضمان النجاح.

لذلك، ينبغي أن يُراعي مشروع قانون الأراضي (المُعدَّل) تنظيم أو تعزيز قدرات وخبرات المستثمرين الذين يُنفِّذون مشاريع مماثلة. وتشمل المبادئ الرئيسية تحديد عربون وعقوبات للمنظمات والأفراد الذين لا يُوفون بالتزاماتهم المالية بعد المزاد. كما يُساعد التنظيم الإضافي لكفاءة وخبرة المستثمرين على تجاوز حالة عدم قدرة المستثمرين على تنفيذ المشروع بعد المزاد، مما قد يؤدي إلى التخلي عنه أو إعادة بيعه لمستثمرين آخرين أو مصادرة العربون.

إن الشركات التي تفوز بالمزاد ولكنها تخسر ودائعها تسبب العديد من العواقب على الاقتصاد.

وبحسب السيد هوينه فوك نجيا، مدير مركز الاقتصاد والقانون والإدارة في كلية الاقتصاد والقانون وإدارة الدولة في جامعة هونج كونج، فإن الدروس المستفادة من مزاد الأراضي في منطقة ثو ثيم الحضرية أكدت مرة أخرى أنه في قصة تقديم العطاءات لتطوير المشاريع، فإن القضية الحاسمة هي اختيار المستثمر المناسب وتقييم قدرة المستثمر بشكل صحيح.

يمكن تحديد قدرة المستثمر من خلال عوامل تتعلق بحجم المشروع، ورأس مال المؤسسة، وخبرتها في تنفيذ مشاريع مماثلة، والحاجة إلى قيود ومسؤوليات قانونية بعد المزاد. في الوقت نفسه، من الضروري توحيد معايير تقييم قدرة المستثمر، بالإضافة إلى المسؤوليات المرتبطة بالمشروع، وربطها بالقوانين ذات الصلة، مثل قانون المزايدة، وقانون مزاد العقارات، والمراسيم، واللوائح، وغيرها.

إن الشركات التي تفوز بالمزاد ولكنها تخسر ودائعها تسبب العديد من العواقب على الاقتصاد.

القانون سيكون أكثر صرامة.

فيما يتعلق بحالات تخلي المُزايد الفائز عن العربون بعد المزاد، أكد المحامي بوي كوانغ نغييم، من نقابة محامي مدينة هو تشي منه، أن هذا يُسبب تكاليف وعواقب وخيمة على الاقتصاد ككل. أولًا، سيُؤدي تخلي المُزايد الفائز عن العربون إلى إهدار مُنظمي مزاد العقارات والأراضي للموارد اللازمة لإعادة إجراء المزاد.

في الوقت نفسه، غالبًا ما ترتبط حالات إلغاء الودائع بارتفاع أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه، ما يُؤدي إلى ارتفاع مساحة أراضي الدولة. ومن ثم، ستواجه الدولة صعوبات في عملية استملاك الأراضي، والتعويضات، وتهيئة المواقع للمشاريع اللاحقة. وفي الوقت نفسه، عندما ترتفع أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه، يرتفع معدل استثمار المشروع بشكل حاد.

سيضطر مستثمر المشروع إلى إعادة حساب تكلفة الاستثمار كاملةً، ولن تشارك أي وحدة في تطوير المشروع، مما يُعيق التنمية الاجتماعية والاقتصادية العامة للمنطقة. حتى الراغبين في شراء المنازل والعقارات وغيرها سيواجهون صعوباتٍ عند ارتفاع أسعار الأراضي بشكلٍ كبير.

أكد المحامي بوي كوانغ نغييم: "لقد حُددت شروط مزادات العقارات بالتفصيل في قانون مزادات العقارات. ومع ذلك، يُمكن النظر في إضافة لوائح إلى مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) هذه المرة تتعلق بأهلية وخبرة المستثمرين الذين يُنفّذون مشاريع عند المشاركة في مزادات حقوق استخدام الأراضي. ستكون هذه الإضافة أكثر صرامة، وتهدف إلى الحد من حالات التخلي عن الودائع، كما هو الحال في مزاد الأراضي "الذهبية" في ثو ثيم بمدينة هو تشي منه".

وافق المحامي نجوين فان هاو، رئيس مركز التحكيم التجاري للمحامين في فيتنام، على أن مبادئ المزادات أو العقوبات المفروضة على الأفراد المشاركين في المزادات دون الوفاء بالتزاماتهم المالية، أو انتهاك... قد نُظمت بالكامل في قانون مزادات العقارات. في الآونة الأخيرة، ازداد عدد المزادات الناجحة وجودتها، ولكن لا تزال هناك أوجه قصور.

على وجه التحديد، لا تزال جودة فريق المزادات محدودة من حيث الخبرة والاحترافية، وهناك مخالفات تؤدي إلى إلغاء العديد من المزادات بسبب مخالفات الإجراءات والنظام... جودة المزادات عمومًا غير فعّالة، وحالة "الفريق الأزرق - الفريق الأحمر" التي تُخفّض الأسعار تزداد تعقيدًا وتعقيدًا، ولا تزال آلية المزادات تُعاني من العديد من القيود. على وجه الخصوص، تم اكتشاف العديد من المخالفات في مزادات حقوق استخدام الأراضي، وخاصةً في المشاريع ذات الأصول العامة، مما يؤدي إلى المضاربة والتربح، وخطر خسارة الدولة.

لذلك، اقترح السيد هاو أن يُكمّل قانون الأراضي (المُعدّل) لوائحَ قانونيةً، بالاستناد إلى أحكام القوانين المتخصصة، وذلك لإنشاء آلية مناسبة وفعّالة لطرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد. وتحديدًا، استكمال لوائح تقييم القدرة المالية وخبرة المستثمرين، ولوائح فترة الإيداع وفقًا لأحكام القانون. وفي الوقت نفسه، فرض عقوبات صارمة على المشاريع التي تستغل حقوق استخدام الأراضي، مثل الإيداعات، وعقوبات على المنظمات والأفراد الذين لا يوفون بالتزاماتهم المالية بعد المزاد، للحد من ارتفاع أسعار الأراضي في المنطقة المحيطة بمنطقة المزاد.

ويسمح القرار 98 بشأن الآليات الخاصة لمدينة هوشي منه أيضًا للمدينة باختيار المستثمرين بشكل استباقي، والذي ينص على المعايير والمقاييس لتقييم قدرة والتزام الشركات بعد المشاركة في المزادات والعطاءات... إلى جانب المراسيم والتعميمات التي توجه قانون الأراضي بالتفصيل، فإنه يساعد على التغلب على الوضع حيث لا يستطيع المستثمرون تنفيذ المشروع بعد المزاد، مما يؤدي إلى التخلي عنه أو إعادة بيعه لمستثمرين آخرين أو مصادرة الودائع.

السيد هوينه فوك نجيا ، مدير مركز الاقتصاد والقانون والإدارة، كلية الاقتصاد والقانون والإدارة العامة، جامعة هايتي

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm