مخاوف بشأن مقترح زيادة أسعار الأراضي الزراعية

إن تعديل أسعار الأراضي الزراعية ضروري، ولكن يجب زيادتها إلى مستوى مناسب حتى يتمكن الناس من دفع الضرائب، وتتمكن الدولة من تحصيل إيرادات الميزانية مع تشجيع التنمية.

إن تعديل أسعار الأراضي الزراعية ضروري ولكن يجب زيادتها بمستوى مناسب حتى يتمكن الناس من دفع الضرائب، وتتمكن الدولة من تحصيل إيرادات الميزانية مع تشجيع التنمية في نفس الوقت.

أرسل معهد مدينة هو تشي منه للاقتصاد والموارد الطبيعية والبيئة (IEER) للتو وثيقة يطلب فيها من لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه تعديل سعر الأراضي الزراعية في قائمة أسعار الأراضي إلى مستوى يعادل 65٪ -70٪ من سعر الأراضي السكنية.

أسعار الأراضي الزراعية منخفضة للغاية

وفقًا للدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد البحوث الاقتصادية، فإن أسعار الأراضي الزراعية في مدينة هو تشي منه حاليًا منخفضة للغاية، وتفتقر إلى أسس علمية ، ولا تضمن مبادئ السوق. يؤدي هذا الوضع إلى انخفاض إيرادات ضريبة نقل حقوق استخدام الأراضي، وركود سوق العقارات، وتراجع سوق مواد البناء بسبب انخفاض الطلب على الإنشاءات.

يرى معهد IEER أنه تماشيًا مع قائمة أسعار الأراضي الجديدة، المتوقع تطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026، فإن زيادة أسعار الأراضي الزراعية إلى ما بين 65% و70% من أسعار الأراضي السكنية ستكون معقولة. مع ذلك، أشار السيد ثوان أيضًا إلى أن هذا ينطبق فقط على الأراضي الزراعية التي يُخطط لتغيير غرض استخدامها.

وافقت السيدة نجوين هين، المقيمة في حي هيب بينه بمدينة هو تشي منه، على اقتراح معهد IEER، قائلةً إنها تخطط لتحويل أكثر من 1000 متر مربع من الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية. ومع ذلك، بعد تلقيها إشعارًا بدفع الضريبة، توقفت مؤقتًا لعدم امتلاكها المال الكافي للدفع. ووفقًا للحسابات الحالية، يبلغ سعر الأرض في منطقة هيب بينه حوالي 28 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يبلغ سعر الأرض الزراعية 600 ألف دونج فيتنامي فقط للمتر المربع. وهذا الفارق يجعل الضريبة التي يتعين على السيدة هين دفعها تصل إلى أكثر من 27 مليار دونج فيتنامي، أي أعلى بنسبة 500% تقريبًا من ذي قبل.

وفقًا للسيدة هين، إذا ارتفع سعر الأرض الزراعية إلى حوالي 20 مليون دونج/متر مربع، كما توصي به هيئة تنظيم الكهرباء والطاقة المتجددة، فلن يتجاوز فرق الضريبة لديها 8 مليارات دونج، أي بزيادة قدرها 150% تقريبًا عن المستوى السابق، وهو أكثر منطقية. ومع ذلك، علّقت السيدة هين قائلةً إن زيادة 70% في سعر الأرض السكنية مرتفعة للغاية، وينبغي أن تتراوح بين 50% و55% فقط ليتمكن الناس من موازنة ذلك بسهولة. كما أعربت عن قلقها من أنه عند تغيير غرض استخدام الأرض، سيضطر الناس إلى دفع تكاليف البنية التحتية والطرق وتطهير الطرق، وهو مبلغ ليس بالقليل.

أشار السيد دو لينه دان، مدير شركة لينه دان للاستشارات العقارية، إلى أن أسعار الأراضي الزراعية في مدينة هو تشي منه حاليًا منخفضة جدًا مقارنةً بسعر السوق الفعلي. وهذا يؤدي إلى ارتفاع الضريبة المدفوعة عند تحويل الأراضي إلى أراضٍ سكنية، حيث تساوي تقريبًا سعر بيع الأرض، أو حتى تتجاوزه، مما يُثني الناس عن تغيير استخدام الأرض لبناء المنازل.

بالنسبة للشركات، يُعدّ شراء الأراضي الزراعية ثم تحويلها إلى أراضٍ سكنية لتقسيمها وفصلها أمرًا شبه مستحيل نظرًا لارتفاع تكلفتها، مما يُعيق إقامة مشاريع جديدة. في الواقع، بعد الإعلان عن قائمة أسعار الأراضي الجديدة، لم يشترِ أحد تقريبًا أراضٍ زراعية لتطوير مشاريع في مدينة هو تشي منه.

قال السيد دان إن مدينة هو تشي منه بحاجة إلى تعديل أسعار الأراضي الزراعية لتتناسب مع الواقع، وتشجيع المواطنين والشركات على تغيير استخدامات الأراضي، وتشجيع البناء. وتتراوح أسعار الأراضي الزراعية في السوق حاليًا بين 10 و20 مليون دونج للمتر المربع، بينما لا تتجاوز قائمة الأسعار بضع مئات الآلاف من دونج، وهو ما لا يعكس القيمة الفعلية.

إذا لم ترفع مدينة هوشي منه أسعار الأراضي الزراعية، اقترح السيد دان أنه ينبغي أن تكون هناك آلية أكثر معقولية لحساب الضرائب لتقليص الفجوة الكبيرة مع أسعار الأراضي السكنية، وتجنب "تجميد" السوق.

أشار معهد الاقتصاد البيئي (IEER) إلى أن مقترح زيادة أسعار الأراضي الزراعية ينطبق فقط على المناطق التي يُخطط فيها لتحويل استخدامات الأراضي. الصورة: ترانج نجوين

يمكن أن يؤدي إلى العديد من العواقب

في هذه الأثناء، علق السيد تران خانه كوانج، المدير العام لشركة فييت آن هوا للاستثمار العقاري المساهمة، بأن اقتراح IEER لم يكن معقولاً حقًا ويحتاج إلى مسوحات أكثر تفصيلاً.

وفقاً للسيد كوانغ، يجب أن تقترب أسعار الأراضي الزراعية من أسعار السوق. في الواقع، تختلف أسعار الأراضي الزراعية في وسط المدينة وضواحيها اختلافاً كبيراً. إذا ارتفعت أسعار الأراضي الزراعية في جميع المناطق بمعدل ثابت، كما اقترح معهد الاقتصاد السياسي، فسيكون ذلك غير معقول.

قال السيد كوانغ إنه لتشجيع الناس على تغيير غرض استخدام الأراضي من الزراعية إلى السكنية، من الضروري تطبيق مُعامل تعديل بدلًا من تحصيل 100% من فرق السعر وفقًا لقائمة أسعار الأراضي. وينبغي أن يتراوح هذا المعدل بين 0.4% و0.5% لتجنب ارتفاع الضريبة عن تكلفة بناء منزل، مما يُضعف عزيمة الناس على البناء.

في غضون ذلك، يخشى خبير عقاري من أن يؤدي ارتفاع أسعار الأراضي الزراعية إلى 70% من أسعار الأراضي السكنية إلى عواقب وخيمة. فالأراضي الزراعية، المُخطط لها للإنتاج الزراعي، لا تُعتبر "أراضي سكنية ثانوية". فأسلوب التسعير الثابت ليس خاطئًا اقتصاديًا فحسب، بل يُولّد أيضًا عقلية مضاربة، تُمثّل "الاحتفاظ بالأراضي انتظارًا لارتفاع الأسعار"، مما يُشوّه هدف تطوير الأراضي وفقًا للتخطيط.

بحسب هذا الخبير، كانت مساحة الأراضي الزراعية في مدينة هو تشي منه سابقًا حوالي 88 ألف هكتار، بينما لم تتجاوز مساحة الأراضي السكنية حوالي 18 ألف هكتار. ولو طُبّق سعر الأراضي الزراعية على 70% من الأراضي السكنية، أي ما يعادل 62 ألف هكتار من الأراضي السكنية، لما كان ذلك يعكس الواقع إطلاقًا.

أكد هذا الخبير أن تغيير استخدام الأرض لا يعني بالضرورة أن تكون للأراضي الزراعية نفس قيمة الأراضي السكنية. فبعد تحويل الأراضي الزراعية إلى سكنية، يضطر الأفراد أو الشركات إلى تخصيص معظم المساحة للبنية التحتية والأشغال العامة. في الواقع، يتطلب تحويل 4 أمتار مربعة من الأراضي السكنية حوالي 10 أمتار مربعة من الأراضي الزراعية. فإذا كانت النسبة 70%، أي أن 10 أمتار مربعة من الأراضي الزراعية يجب أن تُنشئ 7 أمتار مربعة من الأراضي السكنية لتحقيق "التعادل"، فإن هذا غير ممكن إطلاقًا.

المصدر: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm