يشهد قطاع العقارات ازدهارًا، لكن الشركات لا تزال تمتلك مخزونًا بقيمة 291 مليار دونج

ما يقرب من 11.5 مليار دولار أمريكي في مخزون العقارات السكنية

تُظهر إحصاءات التقارير المالية للربع الثالث من عام 2024 لعشر شركات عقارية سكنية مُدرجة في بورصة الأوراق المالية أن القيمة الإجمالية للمخزونات الصافية حتى 30 سبتمبر بلغت 291,439 مليار دونج (حوالي 11.5 مليار دولار أمريكي)، بزيادة قدرها 7.9% عن الفترة نفسها من العام الماضي. وبالمقارنة مع 30 سبتمبر 2021، بلغ نمو مخزون هذه المجموعة 45.6%.

من بين هذه الشركات العشر، تمتلك شركة نو ڤا للاستثمار العقاري المساهمة ( نوفالاند - رمز السهم: NVL) أكبر مخزون بقيمة حوالي 145,006 مليار دونج، بزيادة قدرها 5.4% عن نفس الفترة من العام الماضي. وتمثل هذه النسبة 49.7% من إجمالي قيمة مخزون هذه الشركات، بانخفاض طفيف عن نسبة 51% تقريبًا في نفس الفترة من عام 2023.

وفقًا للبيان المالي، فإن أكبر مخزون لشركة نوفالاند هو العقارات قيد الإنشاء (بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي، واستشارات التصميم، والبناء، وغيرها من النفقات). وقد بلغ هذا البند حوالي 136,812 مليار دونج، أي ما نسبته 94.1%. وفي الوقت نفسه، بلغ مخزون العقارات قيد الإنشاء 126,796 مليار دونج فيتنامي في عام 2023، أي ما نسبته 92.3% من قيمته.

وقالت نوفالاند إنه اعتبارًا من 30 سبتمبر، استخدمت المجموعة مخزونًا بقيمة 57.972 مليار دونج كضمان للقروض.

في المركز الثاني من حيث حجم المخزون، جاءت شركة فين هومز المساهمة (رمزها: VHM)، بقيمة 57,981 مليار دونج، بزيادة قدرها 5.2% مقارنة بنهاية الربع الثالث من العام الماضي. وبالمقارنة مع نهاية الربع الثالث من عام 2021، ارتفع مخزون هذه الشركة بنسبة 81.4%.

على غرار نوفالاند، فإن غالبية مخزون فينهومز هو عقارات للبيع قيد الإنشاء بقيمة 50.009 مليار دونج، بشكل أساسي رسوم استخدام الأراضي، وتكاليف إخلاء الموقع، وتكاليف البناء والتطوير لمشاريع المنطقة الحضرية فينهومز أوشن بارك 2، وفينهومز أوشن بارك 3، وفينهومز سمارت سيتي وبعض المشاريع الأخرى.

شركة أخرى شهدت زيادة ملحوظة في مخزونها هي شركة فان فو - إنفست المساهمة (رمز السهم: VPI). بنهاية الربع الثالث، بلغ صافي مخزون الشركة 3,348 مليار دونج فيتنامي، بزيادة قدرها 64% عن الفترة نفسها من العام الماضي. معظم مخزون هذه الوحدة عبارة عن عقارات غير مكتملة في مشاريع تيرا باك جيانج ، وفلاستا ثوي نجوين، وسونغ كي - نوي هوانغ.

كما شهدت شركة نام لونغ للاستثمار المساهمة (رمز السهم: NLG) نموًا في المخزون بنسبة 20.9% مقارنة بنهاية الربع الثالث من عام 2023. ويتركز المخزون في المشاريع غير المكتملة مثل مشروع إيزومي (9,037 مليار دونج)، ومرحلة ووتر بوينت الأولى (3,556 مليار دونج)، ومرحلة ووتر بوينت الثانية (1,528 مليار دونج)، وأكاري (1,045 مليار دونج) وبعض المشاريع الأخرى.

لماذا لا يزال مخزون العقارات كبيرًا؟

في الواقع، لا يدرك الجميع تمامًا معنى بند المخزون في قطاع العقارات. ووفقًا للسيد نجوين هو ثانه، نائب المدير العام والمستشار الاستراتيجي لشركة ويلاند، فإن العقارات قطاع أعمال محدد يختلف عن قطاع التصنيع.

بالنسبة لشركات التصنيع، عندما يزداد المخزون، يُمكن فهم أن الشركة لا تستطيع بيع منتجاتها. أما في قطاع العقارات، فكلما زاد المخزون، كان ذلك دليلاً على امتلاك الشركة لمخزون أرضي أكبر.

مشروع سكني في هانوي (تصوير: تران كانج).

حتى لو كان المخزون كبيرًا، فهذا مؤشر جيد على أن الشركة لديها منتجات جاهزة للتوصيل إلى العملاء. في المقابل، يشير نفاد المخزون إلى عدم وجود تمويل جديد للأراضي أو منتجات جديدة للبيع في السوق. وهذا مؤشر على احتمال تأثر التدفق النقدي المستقبلي للشركة ومبيعاتها المستقبلية.

في جوهرها، تتقلب المخزونات صعودًا وهبوطًا. فعندما ينخفض المخزون، تُسجل الشركة إيرادات. أما إذا كانت الشركة لا تزال تُنفذ المشروع ولم تُسلّم المنتج بعد، فسيزداد مخزون العقارات.

على سبيل المثال، شهد مشروع فين هومز في منطقة دونغ آنه سابقًا عددًا كبيرًا من المعاملات، إلا أن الشركة لم تُسجل سوى عملاء الدفع المسبق، واستمر المخزون في الارتفاع. لم ينخفض المخزون إلا بعد تسليم الشركة المنزل للعميل. في هذه الحالة، بِيعَ المخزون ولم يُسجَّل في الإيرادات.

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، شهد سوق العقارات الفيتنامي في الربع الثالث على وجه الخصوص والأشهر التسعة الماضية انتعاشًا إيجابيًا بعد فترة صعبة، وذلك بفضل استقرار الاقتصاد وسياسات الدعم الحكومية.

لذلك، فإن مجرد النظر إلى أرقام المخزون في البيانات المالية لشركات العقارات لا يعكس تطورات السوق. لتقييم الوضع التجاري لشركات العقارات، يحتاج المستثمرون إلى تقييم العديد من المؤشرات الأخرى، مثل نمو المدفوعات المسبقة من العملاء خلال الفترة، وتسجيل الإيرادات في البيانات المالية.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm