العقارات تصمد أمام العاصفة

"خلال أكثر من 20 عامًا من العمل في مجال العقارات، لم أرَ فترةً صعبةً كهذه"، هكذا صاح أحد أصحاب الأعمال للكاتب. يعكس هذا التصريح جزئيًا الصعوبات التي تواجهها الشركات، وكذلك العاملين في قطاع العقارات. ومع ذلك، فهم ما زالوا صامدين، ويجدون سبلًا للتغلب على الأيام الصعبة.

صرحت السيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه للخدمات العقارية المساهمة (دات زانه سيرفيس)، بأن الشركة حاليًا هي الأكبر حجمًا بين شركات الوساطة العقارية، بحصة سوقية تبلغ حوالي 33%. ومع ذلك، فإن كبر حجم دات زانه لا يعني أنها لا تواجه صعوبات. فالشركة أقل صعوبة من غيرها بفضل رأس المال المتراكم على مدى 20 عامًا من العمل في السوق.

وفقًا للسيدة ثانه، كانت الفترة الماضية بمثابة "طوفان كبير" لوسطاء العقارات، ولم يكن أحدٌ في مأمنٍ من هذه الفترة. بالطبع، في "الخطر" لا تزال هناك "فرصة"، وقد لجأت الشركات إلى حلولٍ عديدة لتجاوز "الشتاء".

يمتد نظامنا من الشمال إلى الجنوب. قبل أن تبدأ أزمة الائتمان، كان لدى شركتنا حوالي 70 شركة تابعة. عندما واجه السوق صعوبات، قمنا بإعادة هيكلة منتظمة ومتواصلة، على نطاق واسع وعميق في جميع أنحاء النظام، من مستوى المجموعة إلى الشركات الأعضاء، لضمان الاحتفاظ بأفضل "الخلايا" لتجاوز هذه الفترة الصعبة، كما قالت السيدة ثانه.

استفادت هذه الشركة من خبرتها خلال فترة إغلاق كوفيد-19 لوضع سيناريوهات طارئة. وعندما ضاقت سوق الائتمان، طبّقت الشركة فورًا سلسلة من السيناريوهات بمستوى أعلى من مستوى الجائحة.

قامت الشركة بتعديل خطوط أعمالها ونطاقها ومجالات تشغيلها واختيار خطوط منتجاتها، وخفضت عدد الأقسام غير الفعالة وبسطت أعمالها. حتى الأقسام التي كانت تعمل بكفاءة ولكنها لم تكن ملحة، اضطرت إلى إعطاء الأولوية للموارد الأكثر إلحاحًا.

وبحسب السيدة ثانه، ركزت الشركة على تحسين مواردها المالية والبشرية. ونفذت الشركة سلسلة من الأنشطة للتحول من نموذج "التكلفة الثابتة" إلى نموذج "التكلفة المتغيرة".

كنا مصممين على تغيير الوضع بسرعة للبقاء على قيد الحياة، لأننا كنا جميعًا على متن قارب يواجه العاصفة. مهما كان ما يجعل القارب ثقيلًا، كان علينا أن نخففه قدر الإمكان،" قالت السيدة ثانه.

فيما يتعلق بالموارد البشرية، قامت الشركة بتبسيط جميع الإدارات والوحدات. يُطلب من كل موظف القيام بمهمتين أو ثلاث مهام، حتى لو كانت هذه المهام مختلفة تمامًا. كما دأبت الشركة على تبسيط موظفي الوساطة. في ذروة نجاحها، دفعت شركة دات زانه سيرفيس رواتب لأكثر من 7000 موظف مبيعات، بالإضافة إلى أكثر من 10000 موظف متعاون. ومع ذلك، عند إعادة الهيكلة، قامت الشركة بتسريح أكثر من 60% من موظفيها لتبسيط النظام.

لسنا مضطرين لإلغاء كل شيء، لكننا ننتقل من التكاليف الثابتة إلى التكاليف المتغيرة. ندفع رواتب لـ 40% من موظفينا، بينما سيترك الـ 60% المتبقين وظائفهم، لكن هناك من يواصل بيع منتجات الشركة كمتعاونين ، كما أوضحت السيدة ثانه.

لذلك، لا تزال عمليات شركة دات زانه مضمونة بفضل كوادرها الأساسية المتبقية. لا تزال الشركة تدفع الرواتب، وتحافظ على أنظمة الرعاية الاجتماعية، وتكافئ الموظفين المتميزين. ومع ذلك، إذا لم يكن أي موظف فعّالاً، فإنه يُجبر على "التخلي" عن الشركة.

صرح المدير العام لشركة دات زانه سيرفيس بأن الشركة تُحسّن أيضًا أنشطة إدارة التدفقات النقدية. فبالنسبة لشركات الوساطة، تُعدّ رسوم الوساطة المصدر الرئيسي لدخلها. ومع ذلك، واجهت شركات الوساطة في الآونة الأخيرة صعوبات بسبب تأخر المستثمرين في دفع الرسوم.

يرافق نظامنا أكثر من 200 مستثمر، ولذلك ندفع رسومًا باهظة. ونركز حاليًا على تحصيل الديون لاستعادة الأموال، والمبلغ المطلوب تحصيله يزيد عن 1000 مليار دونج ، وفقًا للسيدة ثانه.

بالإضافة إلى ذلك، تركز الشركات أيضًا على الحلول لإنشاء مصادر جديدة للإيرادات، وتنويع المنتجات والخدمات، وتوسيع الأسواق، وتوسيع قاعدة العملاء.

أوضحت السيدة دانغ فونغ هانغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام، أن الشركة شهدت خلال تواجدها في السوق الفيتنامية على مدار 30 عامًا العديد من التغيرات والتقلبات. وقد أثرت أزمة عامي 1997-1998، التي كانت بمثابة أزمة مالية ضخمة في آسيا، بشدة على سوق العقارات. وفي الفترة من 2008 إلى 2009، تجمد سوق العقارات لسنوات عديدة.

وقالت السيدة هانج: " تواجه تايلاند صعوبات أكثر من فيتنام فيما يتعلق بمصادر العملاء، لكنها لا تواجه صعوبات من حيث الشرعية أو الوصول إلى رأس المال أو الموارد المالية كما هو الحال في فيتنام ".

وفقًا للسيدة هانغ، تُسوّق شركات العقارات في تايلاند منتجاتها باستمرار في الخارج لجذب العملاء. وفي البداية، كانت النتائج إيجابية نسبيًا.

وعاد السائحون من روسيا والصين إلى الوجهات السياحية في تايلاند لشراء العقارات، وخاصة منطقة بوكيت التي جذبت الكثير من الاهتمام من قبل العملاء.

في فيتنام، واجه فريق مبيعات العقارات في شركة CBRE أيضًا العديد من الصعوبات في الفترة الأخيرة. واضطرت الشركة إلى مراجعة جميع المشاكل الداخلية.

الأول هو إدارة التكاليف، حيث تجتمع الشركة أسبوعيًا تقريبًا لمراجعة إدارة التكاليف. والثاني هو مراجعة المنتجات، فإذا حقق المنتج مبيعات جيدة ولكن الوضع القانوني غير واضح، أو واجه المستثمر مشاكل، فسيستغرق تحصيل الأموال وقتًا طويلاً. لذلك، يُراعى اختيار المنتجات المراد بيعها بعناية أكبر.

علاوةً على ذلك، تتوسع شركة CBRE أيضًا في السوق الثانوية نظرًا لقاعدة عملائها الكبيرة ذات الاحتياجات السكنية الفعلية. وتتميز المعاملات في السوق الثانوية باستقرار نسبي. ويشكل الأجانب القادمون من دول آسيوية وأوروبية وأمريكية وشرق أوسطية أبرز عملاء CBRE.

قالت السيدة هانغ: " غالبًا ما لا يواجه العملاء الأجانب صعوبات قانونية أو صعوبة في الحصول على رأس المال كما هو الحال في فيتنام. كل ما يهمهم هو سلامة الاستثمار وربحيته".

وفقًا للسيدة هانغ، في الآونة الأخيرة، انخفض اهتمام العملاء الأجانب بالعقارات في مدينة هو تشي منه بسبب ارتفاع الأسعار. ومع ذلك، أصبح العملاء الأجانب أكثر اهتمامًا بالعقارات في المنطقة الشمالية نظرًا لأسعارها الجذابة.

وبحسب السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فإنه بالإضافة إلى الحلول التي تطبقها الشركات مثل إعادة الهيكلة وخفض الموظفين وتحسين التكاليف، فإن توسيع الأسواق الجديدة يعد مهمة بالغة الأهمية في الوقت الحاضر.

بعض المشاريع مُجمّدة وراكدة، لذا لا حاجة للوسطاء لمواصلة متابعتها، بل عليهم تطوير أسواق جديدة. يعتقد السيد دينه أن الطلب على الاستثمار في فيتنام لا يزال كبيرًا جدًا. مع ذلك، فإن هذا الطلب خامل مؤقتًا وينتظر فرصةً للنمو بقوة. هذا الطلب، عند افتتاحه، سيرتفع بقوة كبيرة.

أرى أن بعض شركات العقارات الفيتنامية قد دخلت السوق الدولية. فهي تتواصل مع وسطاء محليين لجذب المستثمرين إلى الأسواق الخارجية. ومؤخرًا، وخلال جلسة نقاشية حول خطط الأعمال في الأسواق الخارجية في كوانغ نينه ، تعاقدت إحدى الشركات على الفور مع 100 متعاون لتنفيذ هذه الخطة ، حسبما ذكر السيد دينه.

وفقًا للسيد دينه، يعمل ملايين الأشخاص حول العالم حاليًا عن بُعد عبر الإنترنت. غالبًا ما يبحث هؤلاء الأشخاص عن وجهات سياحية بأسعار معقولة للاسترخاء والعمل. ومع انخفاض أسعار الغرف، كما هو الحال في فيتنام اليوم، يحرص السياح من الولايات المتحدة الأمريكية وأوروبا وكوريا واليابان وغيرها على القدوم إلى بلدنا لتجربة هذه التجربة. من المهم أن يتواصل الوسطاء مع العملاء.

وعلقت السيدة فام فونج هانج، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام، بأن هذا هو الوقت الذي يحتاج فيه وسطاء العقارات إلى تحسين الجودة وتوحيد المهارات وزيادة ثقة العملاء ورفع مستوى الوسطاء.

الوسطاء هم أول من يتعامل معهم العملاء في أي معاملة. إذا تصرفوا بشكل غير احترافي وفشلوا في بناء ثقة العملاء، فستفشل المعاملة حتى لو كان المنتج جيدًا والمستثمر حسن السمعة. الوسطاء هم من يعيدون ثقة العملاء والسوق، كما قالت السيدة هانغ.

اتفق السيد فام لام، رئيس مجلس الإدارة والمدير العام لشركة DKRA فيتنام، مع السيدة هانغ في الرأي، قائلاً إن تحسين جودة الوساطة أمر بالغ الأهمية اليوم. وقد عمل كوسيط لما يقرب من 20 عامًا في مدينة هو تشي منه، وشهد العديد من التقلبات في السوق.

أدرك السيد لام أن سوق العقارات يواجه تحدياته الخاصة في كل مرحلة. حتى في أوقات "الازدهار"، لا تزال هناك مشاكل وعواقب غالبًا ما تتبعها.

يقول السيد لام إنه على الرغم من الصعوبات التي يواجهها السوق، إلا أنه لا يزال يشعر بالثقة والتفاؤل. لقد غيّرت شركته نمط عملها من "الترشيد" إلى "الاستلقاء على الأشواك". هذا نمط أكثر "توترًا" وخطورة. ومع ذلك، فإن العمل لا يبذل جهدًا عبثًا، بل يسعى بإصرار وإصرار ومنهجية.

بحسب السيد لام، هذا هو الوقت المناسب للأفراد والشركات العاملة في سوق العقارات لتدريب أنفسهم، ومعرفة ما إذا كانوا يحبون العمل حقًا أم لا، وما إذا كانوا قد اختاروا الوظيفة المناسبة أم لا. هذا هو الوقت المناسب أيضًا لاستبعاد غير المتحمسين للعمل. أما من يحب العمل ويبذل الجهد فسيحصل على فرص جيدة.

يعتقد السيد لام أن هذا هو الوقت المناسب أيضًا لوكلاء العقارات لمراجعة الصعوبات التي يواجهها العملاء، ومرافقتهم، وبناء الثقة معهم. فعندما يكون السوق أكثر ازدهارًا، لن يتجاهل العملاء المتفانين والمتحمسين.

في الماضي، عندما كنتُ مندوب مبيعات، كان هناك عملاء أهتم بهم لمدة خمس سنوات قبل أن يشتروا منتجاتي. كنتُ دائمًا أقدم لهم النصيحة والدعم عند الحاجة. قد لا يشتري العميل فورًا، ولكن في مرحلة ما، عندما يشعر أن المنتج مناسب له، ومناسب لقدرته على الدفع، سيدفع حينها ، كما يقول السيد لام.

وفقاً للسيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه، لكي يصبح الوسيط العقاري ناجحاً، يجب أن يتمتع بمعرفة واسعة. فبالإضافة إلى فهمه لقانون العقارات، يجب أن يتمتع بمعرفة بالاقتصاد والسياسة والمجتمع، وأن يتمتع بمهارات تواصل جيدة، وأن يفهم نفسية العميل...

يجب على الوسطاء مواكبة التوجه السائد للتحدث إلى العملاء عندما يرغبون في مناقشة مسألة تهمّ الكثيرين. فبدون المعرفة والفهم الكافيين، يصعب الاستمرار في المهنة، خاصةً في الوقت الحالي. الوسيط الجيد هو من يتمتع بمعرفة عميقة، وليس "وسيطًا" كما يُطلق عليه الناس.

في الماضي، كان بإمكان الوسطاء العثور على عملاء بمجرد الجلوس في مكان واحد، أما الآن فلا يمكنهم ذلك في أي مكان. وقد أدى هذا إلى فقدان العديد من الوسطاء ثقتهم بأنفسهم وبمهنتهم. أهم ما يجب على الوسطاء فعله للبقاء في المهنة حاليًا هو الثقة بأنفسهم.

أعتقد أن السوق يمر بتقلبات صعود وهبوط كالموجة الجيبية. وكثيرًا ما قال أسلافنا: "بعد الأسوأ يأتي الأفضل". هذا هو الوقت المناسب لكل شركة وكل فرد لإعادة تقييم نقاط قوته وضعفه، واكتساب المعرفة والمهارات اللازمة، كما قالت السيدة ثانه.

صرحت السيدة فام فونغ هانغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام، بأنه لا يزال لدى المستثمرين أموال طائلة، كما أن أسعار المساكن في فيتنام أرخص منها في هونغ كونغ وسنغافورة والشرق الأوسط. ومع ذلك، لا يزال المستثمرون مترددين بسبب المشاكل الحالية. وقد اقترحت الحكومة والهيئات المعنية حلولاً لمعالجة هذه "العقبات". إلا أن هذه الحلول السياسية لم تُحدث تأثيراً يُذكر على السوق حتى الآن.

أشار السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، إلى أن سوق العقارات يُظهر منذ منتصف عام ٢٠٢٢ مؤشرات على "منطقة عاصفة" و"منطقة أزمة" قادمة. ولذلك، قدمت VARS توصيات قوية للغاية بشأن تغيير اللوائح القانونية.

" لقد قدمنا ​​توصيات وشاركنا في اقتراح تعديلات على قانون الأراضي، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، وقانون الاستثمار، وما إلى ذلك. لقد جمعنا ولخصنا المشاكل والتداخلات في اللوائح، والتي اقترحنا منها الحلول"، قال السيد دينه.

وبحسب السيد دينه، قامت جمعية VARS بمراجعة عاجلة لصعوبات كل مشروع لحل المشكلات العالقة. كما اقترحت الجمعية على الحكومة حلولاً لتذليل العقبات أمام الشركات.

استمعت الحكومة إلى هذه المقترحات، وأصدرت حزمة ائتمان تفضيلية بقيمة 120 ألف مليار دونج. تُعد هذه الحزمة الائتمانية مهمة لدعم المستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية الذين هم في أمسّ الحاجة إلى رأس المال.

وفقًا للسيد دينه، منذ بداية عام ٢٠٢٣ وحتى الآن، عدّل بنك الدولة أسعار الفائدة خمس مرات، وبعد كل تعديل، يراقب البنك المركزي التغيرات لتعديلها وفقًا لذلك. مع ذلك، أشار السيد دينه إلى أن معدل فائدة التعبئة الحالي مرتفع، ويصل إلى ٨٪ سنويًا. في الوقت نفسه، لا تحقق أعمال العقارات سوى ربح يتراوح بين ٨٪ و١٠٪.

لا أحد يجرؤ على الاستثمار في العقارات خلال هذه الفترة العصيبة. أعتقد أن سعر الفائدة يجب أن يكون أقل من 5% لضمان عودة المستثمرين إلى سوق العقارات، كما قال السيد دينه.

وفقًا لرئيس مجلس إدارة VARS، قدمت هذه الوحدة مؤخرًا العديد من التوصيات بشأن الجوانب القانونية المتعلقة بعقارات المنتجعات، لأن المستثمرين ينفقون أموالهم دون الاعتراف بملكيتهم. لا يستطيع المستثمرون إثبات ملكيتهم لعقارات المنتجعات، وبالتالي لا يمكنهم التداول أو البيع والشراء، مما يؤدي إلى فقدان الثقة في هذا القطاع.

أصدرت الحكومة مؤخرًا المرسوم رقم ١٠ بشأن الاعتراف بحقوق ملكية الشقق الفندقية، والشقق الفندقية (الكوندوتيل)، والشقق الفندقية المكتبية، والفيلات السياحية... التي تستوفي الشروط المنصوص عليها في القانون. ويُعدّ هذا تغييرًا إيجابيًا للغاية، ويلبي احتياجات الأفراد والشركات.

خلال الأشهر القليلة الماضية، أظهر سوق العقارات علامات إيجابية حيث استأنف "الكبار" في سوق العقارات مشاريعهم.

أعادت شركة نوفالاند تشغيل مشروع نوفا وورلد فان ثيت (مقاطعة بينه ثوان)، ومشروع نوفا وورلد هو ترام (مقاطعة با ريا فونغ تاو)، ومشروع ذا غراند مانهاتن (مدينة هو تشي منه). كما أعادت شركة هونغ ثينه تشغيل مشروع ميري لاند كوي نون (بينه دينه) مع منطقة مارينا ديستريك.

وتواصل مجموعة Phat Dat أيضًا تنفيذ مشاريع مثل Cadia Quy Nhon، وBac Ha Thanh (Binh Dinh)؛ برج بينه دونج (بينه دونج)؛ سيرينيتي فوك هاي (با ريا فونج تاو) والمشروع 39 فام نجوك ثاش (HCMC).

أفاد ممثلو الشركات المذكورة أن المستثمرين والعملاء أبدوا مؤخرًا اهتمامًا أكبر بالمشاريع مقارنةً ببداية العام. كما أن نقل المنتجات العقارية أصبح أكثر نشاطًا من ذي قبل.

أفاد ممثل شركة هونغ ثينه أن هذه الوحدة بدأت العمل ببطء. وخلال الشهر الماضي، أغلقت هونغ ثينه حوالي بضع عشرات من الشقق أمام الزبائن. ورغم أن هذا العدد لا يزال متواضعًا مقارنةً بحجم الشركة، إلا أن الأمل يلوح في الأفق تدريجيًا.

وفقًا للسيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، ارتفع مؤشر الاهتمام بالعقارات على مستوى البلاد بشكل طفيف بنسبة 1% في الربع الثاني من عام 2023. وفي مدينة هو تشي منه، تعافى الطلب على المعاملات تدريجيًا بشكل جيد في قطاع الشقق والمنازل المعروضة للبيع.

ارتفع عدد عمليات البحث عن شقق في المنطقة العاشرة، تان فو، بينه تان، منطقة بينه تشانه، والمنطقة التاسعة (مدينة ثو دوك) بنسبة 5-9%. كما ارتفع الطلب على استئجار الشقق في مدينة هو تشي منه بنسبة 8-17%، وارتفع عدد المهتمين بعمليات البحث عن الأراضي بنسبة 6-7% مقارنةً بنهاية عام 2022، وفقًا للسيد كوك آنه.

وفقًا للسيد كوك آنه، تُسهم مؤشرات استقرار الاقتصاد الكلي في انتعاش سوق العقارات تدريجيًا. حاليًا، التضخم تحت السيطرة، كما تستقر أسعار الفائدة والصرف تدريجيًا.

ويظل التحدي هائلا.

وفقًا لبحث أجرته شركة DKRA، انخفض عرض الشقق والمنازل والفلل في مدينة هو تشي منه بنسبة 92% في مايو 2023 مقارنةً بشهر أبريل، حيث بلغت السيولة حوالي 5% فقط. وهذا يُشير إلى أن السوق يدخل مرحلة صعبة للغاية.

بشكل عام، لا يزال سوق العقارات السكنية في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها يشهد تغيرات إيجابية نسبيًا في كلٍّ من العرض والاستهلاك خلال الربع الثاني من عام 2023. ارتفع الطلب العالمي على العقارات بشكل طفيف مقارنةً بالأشهر الثلاثة الأولى من العام، ولكنه لا يزال منخفضًا مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022. ومن المتوقع أن يشهد السوق تحسنًا في الربع الثالث من عام 2023، ولكن من الصعب حدوث تغيير مفاجئ على المدى القصير.

مصدر: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html