كيفية الاستثمار في العقارات مع فرص الربح العالية

العقارات هي قناة الاستثمار الأكثر ربحية، ولكن للحصول على فرصة لتحقيق ربح مرتفع، عليك أيضًا معرفة كيفية القيام بذلك.

عند الاستثمار في الشقق، يجب عليك اختيار مشروع يتمتع بوثائق قانونية كاملة وموقع جيد ومستثمر ذو سمعة طيبة.

اختر القطعة الصحيحة

وفقًا للسيد ها فان ثين، نائب المدير العام لمجموعة تران آنه، يتألف سوق العقارات حاليًا من أربعة قطاعات رئيسية، هي الشقق، والأراضي، والمنازل (التاون هاوس - الفلل)، وعقارات المنتجعات. ويمكن للمستثمرين اختيار القطاعات المناسبة للاستثمار.

في قطاع الشقق، يمكن للمستثمرين اختيار أساليب الاستثمار قصير الأجل والإيجار. للاستثمار قصير الأجل، أي شراء عقار وانتظار ارتفاع سعره بنسبة ضئيلة قبل البيع، من الضروري اختيار مشروع مكتمل الوثائق القانونية لضمان سير العمل.

بالإضافة إلى ذلك، ينبغي إعطاء الأولوية للمشاريع ذات عدد المنتجات القليل، ويفضل أن يكون أقل من 1000 وحدة، فكلما قلّت المنتجات، قلّت المنافسة، وزادت سهولة البيع، وارتفع هامش الربح. السعر والموقع من العوامل المهمة عند اختيار شراء شقة للاستثمار. فالمشروع ذو الموقع المركزي، القريب من المدارس والمتاجر الكبرى والعديد من المرافق، سيزيد هامش السعر بشكل أكبر.

بالنسبة لمن يستثمرون في شقق للإيجار، ينبغي عليهم أيضًا اختيار تصفح الإنترنت، فهو العامل الذي يحدد سعر الإيجار المرتفع. يُنصح باختيار شقق مجهزة بأثاث أساسي عند التسليم، مثل تجهيزات الحمام والمطبخ، لتجنب إنفاق مبالغ طائلة على استكمال التصميم الداخلي الأولي.

عند اختيار شراء منتج عقاري، من الضروري التحقق من الوضع القانوني للمشروع مثل سياسة الاستثمار، قرار التخطيط 1/500، رخصة البناء... لتجنب مواجهة مشروع يبيع "الأرز الأخضر" ويجمع رأس المال دون وثائق قانونية كافية.

أما قطاع الأراضي، فهو قطاعٌ كان رائجًا في السنوات السابقة، ولكن منذ عام ٢٠٢٢ وحتى الآن، قلّ إقبال المستثمرين عليه. ويُعزي السيد ها فان ثين ذلك إلى انخفاض السيولة، وارتفاع رأس المال الاستثماري، وارتفاع المخاطر.

للاستثمار في الأراضي، يحتاج المستثمرون إلى رأس مال كبير وخبرة واسعة وفهمٍ دقيقٍ للمجال. هذا القطاع يتطلب حساسيةً عالية، لا سيما معرفة كيفية التحقق من معلومات التخطيط، وفهم الإجراءات الإدارية المتعلقة بالأراضي.

بالإضافة إلى ذلك، يجب عليك اختيار مشاريع الأراضي القريبة من المناطق ذات الكثافة السكانية العالية والبنية التحتية المرورية الجيدة، وتقع حول المناطق الصناعية، وبالقرب من الأسواق والمدارس، وما إلى ذلك. المشاريع التي تقع بعيدًا عن المناطق السكنية، مع عدد قليل من السكان، بعيدًا عن المناطق الصناعية، ولا تحتوي على الكثير من وسائل الراحة المعيشية سيكون من الصعب جدًا بيعها.

ينبغي على العملاء الحد من قروض البنوك، نظرًا لصعوبة بيع الأراضي؛ فإذا اعتمدوا بشكل كبير على القروض، سيتحملون أعباء دفعات الفوائد الشهرية. كما أن هامش زيادة الأسعار في هذا القطاع غير مستدام، فقد تكون الأسعار مرتفعة في أوقات الذروة، ثم تتجمد، ويصعب بيعها.

وفقًا للسيد ثين، قبل أن يدفع العملاء ثمن شراء الأرض، ينبغي عليهم التحقق بعناية من الوضع القانوني للمشروع، وما إذا كان من الممكن إصدار شهادة لكل قطعة أرض. حاليًا، يجد العديد من مستثمري الأراضي أنفسهم عالقين بعد سنوات طويلة من دفع المال لشراء الأرض، لكنهم ما زالوا غير قادرين على استيفاء الشروط القانونية، لأن المشروع لا يستوفي المتطلبات القانونية، مما يؤدي إلى دعاوى قضائية بين العملاء والمستثمرين.

لطالما كان قطاع التاون هاوس والفلل خيارًا مفضلًا للمستثمرين لسنوات طويلة، لما يوفره من قيمة استخدام عالية، سواءً كمكان للسكن أو كموقع تجاري، أو إمكانية تأجيره بأسعار مرتفعة. غالبًا ما تقع هذه المشاريع في مواقع مناسبة، على الطرق الرئيسية في المناطق المركزية، مما يُمثل مصدر ربح ثابت للمستثمرين.

مع ذلك، يعاني هذا القطاع من بعض العيوب، منها رأس مال استثماري ضخم، يتراوح بين عدة مليارات وعشرات المليارات من الدونغ الفيتنامي. يشتري العملاء هذه المنتجات بشكل رئيسي للتأجير أو ركوب الأمواج. على وجه الخصوص، يُنصح مستثمرو الإيجار باختيار مشاريع واسعة، وشقق تقع على الطرق الرئيسية، بمساحة لا تقل عن 4 × 15 مترًا مربعًا، بما في ذلك طابق أرضي وطابق أو طابقين، بالقرب من مركز المدينة لسهولة التأجير وارتفاع أسعار الإيجار.

للمستثمرين قصيري الأجل، يُنصح باختيار عقارات بمساحات صغيرة وأسعار منخفضة، سواءً للسكن أو التأجير التجاري، لتسهيل عملية البيع. يُنصح بتقليل القروض المصرفية، فإذا اقترضت، فاختر باقة قروض طويلة الأجل تتراوح مدتها بين 15 و20 عامًا، بحيث يكون معدل الفائدة الشهري منخفضًا، ويكون دخل الإيجار كافيًا لسداد قرض البنك. بالإضافة إلى ذلك، يُنصح باختيار مشاريع مكتملة ثم بيعها، وتجنب شراء مشاريع لم تُبنَ بعد لتجنب تكاليف البناء، وللحد من المخاطر القانونية.

بالنسبة لعقارات المنتجعات، يُعدّ هذا خط إنتاج استثماري طويل الأجل. عادةً، عند بيع هذا الخط، يلتزم المستثمرون بإعادة استئجار المنتج الذي يستثمر فيه العملاء للاستفادة منه. ومع ذلك، فمنذ عام ٢٠٢٠ وحتى الآن، يواجه معظم المشترين صعوبةً في الوفاء بالتزاماتهم بدفع إيجار المنتج. إضافةً إلى ذلك، تتأخر المشاريع عن مواعيدها، وتتوقف المعاملات.

مع ذلك، يعتقد السيد ثين أنه إذا عرف المستثمرون كيفية الاستثمار، فإن قطاع عقارات المنتجعات سيحقق لهم أرباحًا طائلة. وبشكل خاص، ينبغي على العملاء الاستثمار في شراء منتجات مثل المنازل والفلل في المشاريع الكبيرة المزودة بالعديد من المرافق والخدمات. بعد شراء هذه المنتجات، ينفق المستثمرون مبلغًا إضافيًا على التصميم الداخلي، ثم يتعاونون مع شركات العقارات لتأجير العقار يوميًا للاستفادة منه.

في الوقت الحالي، في مناطق مثل فان ثيت (مقاطعة بينه ثوان )، يتراوح سعر الإيجار اليومي لفيلا بثلاث غرف نوم دائمًا بين 4 و6 ملايين دونج فيتنامي خلال أيام الأسبوع، وبين 8 و10 ملايين دونج فيتنامي خلال عطلات نهاية الأسبوع أو العطلات الرسمية. أما في با ريا - فونغ تاو، فيرتفع سعر الإيجار أكثر، وهناك دائمًا نقص في الغرف. في الواقع، هذه الطريقة الاستثمارية سهلة. يُفوض المستثمرون الوحدة التشغيلية باستقطاب الضيوف، واستغلالها، وتنظيفها، وتقاسم الأرباح بنسبة 70-30 أو 60-40 مع الوحدة التشغيلية، كما قال السيد ثين.

اختر المستثمر وطريقة الدفع

وفقاً للسيد نجوين هوانغ، الخبير العقاري المستقل، ينبغي على المستثمرين عند الاستثمار في العقارات اختيار مستثمرهم بعناية، فهو المسؤول المباشر عن تقدم المشروع وجودته وكفاءته. يضمن المستثمر ذو السمعة الطيبة إنجاز المشروع في الموعد المحدد مع التزام عالي الجودة، مما يقلل من المخاطر التي قد يواجهها العملاء.

إذا لم يُجرِ العملاء بحثًا دقيقًا عن المستثمر، فقد يواجهون مستثمرًا غير قادر على تنفيذ المشروع. من ناحية أخرى، يُقدّم المستثمر ذو السمعة الطيبة العديد من سياسات الحوافز الجذابة، مما يُهيئ أفضل الظروف لضمان مصالح العملاء.

قال السيد هوانغ إن تقييم سجل المستثمر الجيد يعتمد على المشاريع التي شارك فيها، من حيث التقدم والجودة. وستنعكس جميع المعلومات المتعلقة بقدرة المستثمر وسمعته في هذا السجل. لذلك، يُعدّ الاطلاع على سجل المستثمر العامل الأهم في التقييم.

السمعة التجارية بالغة الأهمية، فالمستثمرون ذوو السجل الجيد سيبذلون قصارى جهدهم دائمًا لإتمام المشروع بما يلتزم به تجاه العملاء، وبناء سمعة طيبة، وترسيخ مكانة العلامة التجارية في السوق. كما أن نظافة المستثمر وسمعته الطيبة تُسهمان في زيادة قيمة العقار.

علاوةً على ذلك، تُحدد الإمكانات المالية للمستثمر جودة المشروع وحجمه. فالمستثمرون ذوو الموارد المالية القوية سيحظون بأعلى درجات الثقة، مما يُجنّبهم حالات تجميد المشاريع وإهمالها أثناء التنفيذ، وكذلك الأزمات غير المتوقعة. كما يحتاج العملاء إلى مستثمرين ذوي خبرة في تطوير المشاريع.

تعتقد السيدة نجوين ثي ثانه ثاو، مديرة المبيعات في شركة فو دونغ العقارية المساهمة، أن على العملاء اختيار المشاريع ذات سياسات الدفع الجيدة، مثل دعم الفائدة المصرفية، وبطء وتيرة الدفع، ودعم الأقساط الشهرية، وما إلى ذلك. وهذا من شأنه أن يساعد العملاء على تحقيق أرباح استثمارية منذ بداية شراء العقارات، دون أي أعباء مالية عند كل دفعة.

وفي الوقت نفسه، ينبغي للعملاء استخدام الرافعة المالية المصرفية عند شراء العقارات، ولكن ينبغي عليهم اختيار حزم القروض ذات فترات السداد الطويلة، حتى لا يواجهوا أعباء مالية في سداد أصل الدين والفائدة.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/cach-dau-tu-bat-dong-san-co-hoi-sinh-loi-cao-d225396.html