الشقق التي يبلغ سعرها 25 مليون دونج/متر مربع "انقرضت" في هانوي ومدينة هو تشي منه

الشقق بأسعار معقولة "انقرضت" في سوق العقارات في هانوي ومدينة هو تشي منه

وذكر تقرير وزارة البناء والإسكان حول سوق الإسكان والعقارات في الربع الثالث أن عدد المعاملات الناجحة للشقق والمنازل الفردية بلغ 38398 منتجا، بزيادة قدرها 48٪ مقارنة بالربع السابق.

من حيث الأسعار، واصلت أسعار الشقق في هانوي ارتفاعها في المشاريع الجديدة والقديمة، حيث ارتفع متوسط سعر المشاريع الجديدة بنسبة تتراوح بين 4% و6% ربع سنويًا، وبنسبة تتراوح بين 22% و25% سنويًا. كما ارتفعت أسعار الشقق، لا سيما في بعض المناطق، محليًا بنسبة تتراوح بين 35% و40%، حسب الموقع، مقارنةً بالربع السابق.

لا يشهد قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة، التي يقل سعر بيعها عن 25 مليون دونج للمتر المربع، أي معاملات أو منتجات معروضة للبيع تقريبًا. ولا تزال الشقق متوسطة السعر، التي تتراوح أسعارها بين 25 مليون دونج وأقل من 50 مليون دونج للمتر المربع، تُشكل نسبة عالية من المعاملات والمعروض في السوق. أما باقي الشقق، فهي شقق فاخرة وفخمة جدًا (بأسعار تزيد عن 50 مليون دونج للمتر المربع).

تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2) - الإسكان بأسعار معقولة - أصبح "منقرضًا" في السنوات القليلة الماضية، ومن الصعب للغاية، أو حتى من المستحيل، أن يظهر مرة أخرى في هانوي ومدينة هو تشي منه.

على وجه التحديد، تُظهر إحصاءات هذه الوحدة أنه خلال الفترة 2018-2023، لم يقتصر الانخفاض على الكميات فحسب، بل ازداد اختلال هيكل عرض الشقق في المدينتين الخاصتين. واتجه هيكل العرض بشكل متزايد نحو الشقق الفاخرة والراقية. وانخفضت نسبة الشقق الجديدة في فئة الأسعار المعقولة بشكل مستمر، ثم اختفت رسميًا في مدينة هو تشي منه عام 2021 وهانوي عام 2023.

في هانوي، بلغت نسبة الشقق الميسورة التكلفة المُفتتحة حديثًا 35% في عام 2018، وانخفضت إلى 20% في عام 2019، ثم إلى 12% فقط في عام 2020. وفي عامي 2021 و2022، استمر انخفاض عرض الشقق الميسورة التكلفة في هانوي، حيث لم يتجاوز 4% من إجمالي المعروض من الشقق المعروضة للبيع. وحتى الآن، لم تعد هناك شقق ميسورة التكلفة معروضة للبيع.

في مدينة هو تشي منه، منذ عام 2018، انخفضت نسبة الشقق ذات الأسعار المعقولة بشكل حاد من 20% في عام 2018 إلى 0.5% في عام 2020. وبحلول عام 2021، اختفى قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة في مدينة هو تشي منه.

مشروع الإسكان الاجتماعي دونج مو داي كيم في منطقة هوانغ ماي، هانوي (الصورة: ها فونج).

على مدار الأشهر التسعة الماضية، شهد عرض الشقق في هانوي انتعاشًا ملحوظًا. إلا أن الخلل بين العرض والطلب ازداد حدةً، حيث يبلغ سعر حوالي 80% من الشقق المعروضة للبيع في هانوي ومدينة هو تشي منه 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع أو أكثر.

ترتفع أسعار الشقق بشكل مستمر وتحدد مستويات جديدة، بمستويات عالية في كل من الأسواق الأولية والثانوية، متجاوزة إلى حد كبير القدرة على تحمل التكاليف ومعدل نمو الدخل لغالبية الناس.

ترى وزارة الإنشاءات أن سوق العقارات يُظهر حاليًا بعض القيود والنواقص، مع ظهور بوادر عدم استقرار وتدهور. وتحديدًا، يُلاحظ عدم منطقية هيكل المنتجات العقارية في ظل وجود فائض في قطاعات الإسكان المتوسطة والفاخرة والعقارات السياحية . في الوقت نفسه، هناك نقص حاد في المساكن الاجتماعية، ومساكن العمال، والمساكن التجارية بأسعار مناسبة لذوي الدخل المحدود والمتوسط.

أسعار العقارات، وخاصةً أسعار المساكن والأراضي، في ارتفاع مستمر، وهي أعلى من دخل الأفراد. هذا يُصعّب على العمال ذوي الدخل المحدود في المناطق الحضرية وعمال المناطق الصناعية الحصول على مساكن وبناء مساكن لهم. في هانوي ومدينة هو تشي منه، تكاد تكون معدومة الشقق التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج للمتر المربع، وفقًا لوزارة البناء.

وفقاً للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، فإن سوق العقارات في حاجة ماسة إلى مساكن تجارية بسبب المشاكل القانونية، وهيكلية منتجات الإسكان غير مواكبة للتطور. العديد من المنازل تقع ضمن فئة العقارات الفاخرة، ولكن هناك نقص في المساكن التجارية بأسعار معقولة، مما أدى إلى ارتفاعات مستمرة في أسعار المساكن في السنوات الأخيرة. هذا يُصعّب على ذوي الدخل المتوسط والمنخفض في المناطق الحضرية، ممن هم في حاجة ماسة إلى شراء منزل للسكن.

حلول لإعادة الشقق بأسعار معقولة إلى السوق

ولمعالجة النقص في المعروض من المساكن بأسعار معقولة، تعتقد السيدة جيانج هوينه - مديرة الأبحاث وS22M في سافيلز - أن هناك حاجة إلى حل شامل يجمع بين نقاط القوة في كل من القطاعين العام والخاص.

في ظل محدودية ميزانية الدولة، سيواجه تمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي صعوبات جمة. وفي الوقت نفسه، يتعرض القطاع الخاص لضغوط تضخمية نتيجةً لارتفاع تكاليف المدخلات. لذا، يُصبح التعاون الفعال بين الجانبين ضروريًا للغاية. علاوةً على ذلك، ستلعب زيادة كثافة البناء والتخطيط الرشيد دورًا هامًا في توفير حلول سكنية ميسورة التكلفة، كما قالت.

وبحسب السيدة جيانج هوينه، فإن حكومة المدينة بحاجة إلى إدخال سياسات تحفيزية قوية لجذب تعاون أصحاب الأراضي، وبالتالي تشكيل مناطق سكنية مستدامة جديدة.

مبنى سكني في هانوي (الصورة: ها فونج).

من خلال تحسين مساحة الأراضي، مع توفير المرافق العامة والمساحات الخضراء، يُمكننا حل مشكلة الإسكان المُلحة بشكل تدريجي. وأكد خبراء سافيلز أن التنسيق الوثيق بين الحكومة والمستثمرين سيكون مفتاح تحقيق هذه الأفكار.

وأكد الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية VARS، على ضرورة التدخل القوي من الدولة.

أولاً، يتعين على الدولة البحث وتطوير سياسات لخلق الظروف المواتية للمستثمرين لتطوير الشقق التجارية بأسعار معقولة، مثل تطبيق سياسات لإعفاء أو تخفيض ضريبة الأراضي وضريبة الشركات، أو زيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي مقارنة بالمعايير الخاصة بمشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة.

في الوقت نفسه، تُطبّق سياسة إعطاء الأولوية في إقرار التخطيط ومنح تراخيص البناء، مما يُسهم في اختصار وقت تطوير المشاريع، وبالتالي خفض تكاليف الاستثمار. كما يُقترح "إضافة نقاط أولوية" عند اختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأراضي المخصصة للمستثمرين الذين أنشأوا مساكن بأسعار معقولة.

ثانيًا، من الضروري تعزيز مشاريع التعاون بين الحكومة والقطاع الخاص لبناء مساكن بأسعار معقولة. وسيتولى القطاع الخاص معظم عمليات البناء والتطوير، بينما تقدم الدولة حوافز للأراضي ودعمًا قانونيًا.

ثالثًا، ينبغي أن تضع هيئة إدارة الدولة سياساتٍ لدعم طلب المواطنين على السكن. ويمكن للحكومة دراسة إنشاء صندوقٍ لدعم تطوير وصيانة الشقق منخفضة التكلفة. ويمكن دعم هذا الصندوق من ميزانية الدولة ومن مستثمرين من القطاع الخاص.

سيعلن الصندوق علنًا وبشفافية عن أسعار البيع والإيجار، مما يُسهّل على الأفراد الوصول إليها ومقارنتها، وبالتالي اختيار منتجات الإسكان التي تناسب احتياجاتهم وقدراتهم المالية. وفي الوقت نفسه، يُعدّ الصندوق أيضًا جهة الإدارة، حيث يُراجع الأفراد الذين اشتروا/استأجروا المشاريع التي يُطوّرها، ويُطالب باسترداد منازلهم في حال ثبوت شرائهم/بيعهم مخالفين للأنظمة، أو تزويرهم لوثائق الدخل، أو عدم إفصاحهم عن أصولهم بشكل صحيح.

وبالإضافة إلى ذلك، يجب على الدولة أن تضع سياسات للحد من دوافع المضاربة، ويجب عليها أن تدرس وتطبق قريبا ضرائب عقارية تستهدف الملاك الذين لا يضعون العقارات في أنشطة تجارية، أو لا يقومون بالبناء بعد استلام الأرض.. كما يجب على الدولة إنشاء هيئات أو لجان لمراقبة الإسكان، ووضع عقوبات صارمة ضد حالات المضاربة أو التلاعب بالأسعار أو زيادتها بشكل غير قانوني.

ومع ذلك، لكي تكون السياسات التنظيمية فعالة حقًا وتضمن عمل السوق بشكل آمن وصحي على المدى الطويل، يتعين على الدولة أن تستكمل في أقرب وقت نظام المعلومات والبيانات حول سوق العقارات ونظام إدارة الإسكان المحدد.

وسيكون نظام المعلومات والبيانات المتعلقة بسوق العقارات، وخاصة بيانات الأسعار، أساساً مهماً لإدارة/مراقبة أسعار العقارات، وضمان أن تكون الشقق في متناول أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، وتجنب الزيادات المفاجئة في أسعار المساكن بسبب المضاربة أو عوامل السوق الأخرى.

سيساعد نظام إدارة الإسكان المتكامل مع قاعدة البيانات الوطنية حول السكان بالإضافة إلى حالة دفع الرعاية الاجتماعية وسجلات الرهن العقاري وما إلى ذلك الوكالات على تحديد تاريخ المعاملات وحالة الإسكان لكل فرد وتمييز المضاربين عن مشتري المنازل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm