يجب التعامل بحزم مع المضاربة والتلاعب بأسعار العقارات.

علاوة على ذلك، فإن الانتهاكات في قطاع العقارات تحدث باتجاهات أكثر تعقيدًا وتطورًا، وخاصة أن أسعار العقارات تتزايد باستمرار كل ربع سنة وكل عام.

مشكلة المضاربة والتلاعب بالسوق

في الآونة الأخيرة، في العديد من المناطق، وخاصةً المدن الكبرى مثل هانوي ودا نانغ ومدينة هو تشي منه، أصبحت صور المناطق الحضرية "المهجورة" أو آلاف الهكتارات من مشاريع الإسكان الكبيرة والصغيرة المهجورة والمكشوفة لعقود، صورًا مألوفة. هذا شكل ممنهج من المضاربة بانتظار الوقت المناسب لتحقيق أرباح طائلة، وهو لا يتسبب فقط في هدر موارد الأراضي، بل يُعد أيضًا أحد الأسباب المباشرة للارتفاع السريع في أسعار العقارات.

وفقًا لبيانات أبحاث السوق الصادرة عن جمعية العقارات الفيتنامية، واصلت أسعار المنتجات العقارية ارتفاعها الحاد في الربع الثالث من عام 2024. وسجّل قطاع الأراضي تحديدًا زيادةً متوسطةً بنحو 3.5% في السوق الأولية؛ وبالمثل، ارتفعت أسعار المساكن منخفضة الارتفاع بنسبة تراوحت بين 5 و10%؛ لا سيما في قطاع الشقق الذي وصل إلى مستوىً جديدٍ حيث ارتفعت الأسعار بمعدل 24% في المتوسط، وانخفض إجمالي المعروض الجديد بنحو 20% مقارنةً بالربع السابق. وفي أسواق هانوي، ودا نانغ، ومدينة هو تشي منه وحدها، بلغت الزيادات السنوية المقابلة 64%، و30.6%، و46.2% على التوالي.

شهدت أسعار العقارات ارتفاعًا مستمرًا في السنوات الأخيرة. تصوير: كونغ هونغ

إلى جانب مشكلة المضاربة على الأراضي والاستحواذ عليها، ثمة مؤشرات على استغلال مزادات حقوق الانتفاع للتلاعب بالسوق. وهذا يُمثل أكبر قيود مزادات حقوق الانتفاع، إلى جانب الفوائد المالية التي تعود على ميزانية الدولة. ففي العديد من المناطق، تواطأ "وسطاء المزادات" لدفع أسعار أعلى بعشرات المرات من السعر الابتدائي، مما أدى إلى خلق "سعر افتراضي" لشراء وإعادة بيع قطع الأراضي المعروضة في المزاد، أو لتصفية قطع الأراضي المجاورة التي تم شراؤها سابقًا بأسعار منخفضة.

ونتيجة لذلك، بعد تحديد سعر مرتفع بشكل غير عادي، ومن أجل تحقيق هدف السيولة السريعة والربح، يكون "وسطاء المزاد" على استعداد طبيعي للتنازل عن الوديعة، لأن الوديعة لا تتجاوز 10 - 20٪ من القيمة الإجمالية لقطعة الأرض المحسوبة وفقًا للسعر الابتدائي الذي قدمته الوحدة المنظمة، وهذا السعر غالبًا ما يكون أقل من سعر السوق الفعلي في تلك المنطقة.

وهذا لا يؤثر فقط بشكل مباشر على مصالح المشاركين في المزاد، بل يؤثر أيضًا سلبًا على سوق العقارات، عندما يكون هذا السعر الافتراضي مطلوبًا لاستخدامه كمرجع للتعويضات وتطهير الموقع لمشاريع الإسكان الجديدة...

في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، سجل سوق العقارات انتعاشًا إيجابيًا، إلا أنه لم يعد بنفس حيوية ما قبل جائحة كوفيد-١٩؛ إذ لا يزال العرض الجديد محدودًا، بينما لا تزال أسعار العقارات مرتفعة. ونرى عددًا من الأسباب التي أدت إلى هذا الوضع، مثل: ارتفاع طلب الناس على المساكن والأعمال التجارية، في حين أن العرض منخفض، حيث يفوق الطلب العرض؛ وارتفاع تكاليف مشاريع العقارات (مواد البناء ، ورسوم استخدام الأراضي، إلخ). وعلى وجه الخصوص، تشهد العديد من المناطق علامات على ارتفاع الأسعار وتضخمها للتلاعب بالسوق من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي.

إجراءات صارمة ضد المشاريع التي "تحتضن" الأراضي المهجورة

لقد خلّفت دروس "الموجات الخفية" من المضاربة والتلاعب بأسعار العقارات عواقب وخيمة على سوق العقارات، مسببةً حمىً عقاريةً شبه مُفرطة، تجعل من المستحيل على ذوي الاحتياجات الحقيقية (للسكن والإنتاج والأعمال التجارية...) الحصول على الأراضي. فإذا رغبوا في ذلك، فعليهم دفع مبالغ طائلة للمضاربة، مما يؤدي إلى هجران الأراضي؛ وتخشى الشركات التي تُطوّر مشاريع جديدة من عدم قدرتها على ضمان أرباحها بسبب زيادة الاستثمار وتكاليف الأراضي؛ فيضطر الفقراء إلى دفع المزيد من الأموال، ويفقدون تدريجيًا القدرة على امتلاك منزل.

ومن المثير للقلق أن الموارد اللازمة للاستثمار في الإنتاج والأعمال التجارية وخلق فرص العمل والقيمة الفائضة للمجتمع "مدفونة" في الأرض؛ فالأراضي المضاربية التي لا يتم استغلالها لا تحفز نمو الصناعات ذات الصلة، وعلى المدى الطويل، عندما يتراكم العرض لفترة طويلة، سيؤدي ذلك إلى ديون معدومة للمستثمرين في النظام المصرفي، وفي مرحلة معينة سوف يتسبب في التضخم في الاقتصاد بأكمله.

على هيئات إدارة الدولة والسلطات المحلية اتخاذ إجراءات صارمة ضد المشاريع التي "تستحوذ" على الأراضي لأغراض المضاربة، والتي تُهملت لسنوات طويلة دون استغلالها أو استخدامها، وذلك من خلال دراسة وتقييم دقيقين لأسباب ذاتية وموضوعية. أما المشاريع التي تتمتع بقدرة كافية على التنفيذ، فيجب وضع آلية لمواصلة تنفيذها. وفي المقابل، ينص قانون العقوبات بوضوح على التعامل مع أعمال التلاعب والتضخيم ورفع الأسعار في قطاع العقارات. ويجب تطبيق هذه الأحكام بصرامة لتصحيح المخالفات على الفور، وفقًا للدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام.

وفقًا للخبير الاقتصادي، الأستاذ المشارك الدكتور دينه ترونغ ثينه، فإن استقرار أسعار العقارات والحد من الارتفاعات السريعة والمفاجئة، يكمن في منع المضاربة وتضخم الأسعار. لذا، يتعين على الجهات المختصة اتخاذ إجراءات أكثر صرامة لضبط أسعار البيع وإعادة أسعارها إلى قيمتها السوقية الفعلية في معاملات العقارات، بما في ذلك مزادات حقوق استخدام الأراضي.

لقد نجحت دول العالم نجاحًا باهرًا في ضبط أسعار العقارات، وفقًا لقيمتها السوقية الفعلية، من خلال مراسيم ضرائب العقارات. قبل نحو عشرين عامًا، أصدرت اللجنة المركزية للحزب قرارًا بشأن إصلاح ضرائب العقارات، إلا أن هذه السياسة لم تُطبّق حتى الآن.

"لذلك، نحن بحاجة إلى بناء مرسوم ضريبي منفصل لسوق العقارات، لتنفيذه بطريقة مستقرة وطويلة الأجل؛ وبناءً على ذلك، يجب فرض ضرائب عالية على العقارات المهجورة، والعقارات التي يتم بيعها عدة مرات أو تملك العديد من العقارات، حتى تصل إلى مستوى يعادل الإيجار لمساحة الأرض ومساحة البناء المتاحة حاليًا" - قال الأستاذ المشارك، الدكتور دين ترونج ثينه.

علاوة على ذلك، يرى الخبراء أن القضايا القانونية تُعدّ أيضًا أحد الأسباب الرئيسية لركود سوق العقارات. وقد تمكّن فريق العمل الخاص التابع لرئيس الوزراء والمعني بمراجعة وتذليل صعوبات سوق العقارات من حلّ الكثير من المشاكل (حيث تمّت معالجة أكثر من 800 مشروع متعثر من أصل 1200 مشروع).

وعلى وجه الخصوص، اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، عندما تدخل القوانين المنقحة والمكملة حيز التنفيذ رسميًا مع توقع إزالة العديد من اللوائح الجديدة للعقبات القانونية قريبًا، تحتاج وكالة الإدارة إلى تسريع إصدار وثائق القانون الفرعي وتعليمات التنفيذ للمساعدة في تسريع تقدم المشروع وزيادة العرض في السوق؛ في الوقت نفسه، التركيز على إعطاء الأولوية لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري منخفض التكلفة لخدمة احتياجات غالبية الناس، وضمان فعالية سياسات الضمان الاجتماعي.

 

وتبقى القضية الأهم في الوقت الحاضر هي الدور التنظيمي للدولة، من خلال الآليات والسياسات وأدوات الإدارة والعقوبات، للحد من المضاربة ومنعها، وإعادة سوق العقارات إلى حالة التوازن على المدى الطويل.

لقد دخل النظام القانوني المعدل والمكمل مؤخرًا حيز التنفيذ، ولكن لا يزال من الضروري الاستمرار في تلقي التعليقات والمساهمات؛ لتلخيص الدروس واستخلاصها ومواصلة تعديل القضايا العالقة، والتي من أجل زيادة العرض واستقرار أسعار البيع، من الضروري حل مسألة الموافقة على سياسات الاستثمار بشكل شامل، وفي نفس الوقت الموافقة على المستثمرين الذين يستخدمون الأراضي.

نائب رئيس نادي هانوي للعقارات نجوين ذا ديب

المصدر: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html