في انتظار دفعة لسوق العقارات

من المتوقع أن يُقرّ مجلس الأمة الخامس عشر في دورته السادسة الجارية ثلاثة مشاريع قوانين: الأراضي (مُعدّل)، والأعمال العقارية (مُعدّل)، والإسكان (مُعدّل). ويتوقع كثيرون أن يُشكّل هذا دافعًا هامًا لكسر الجمود في سوق العقارات خلال الفترة المقبلة.

إزالة الحواجز وإنشاء ممرات قانونية

وفيما يتعلق بمشروع قانون الأراضي (المعدل)، يأمل المحامي بوي دينه أونغ (نقابة المحامين في هانوي) في حل القضايا المتداخلة والمتضاربة داخل سياسات وقوانين الأراضي وبين سياسات وقوانين الأراضي والقوانين الأخرى ذات الصلة؛ وبالتالي خلق قوة دافعة مهمة للتنمية الاجتماعية والاقتصادية.

قال المحامي أونغ إن هناك في الواقع العديد من النزاعات والشكاوى الناشئة عن أسعار الأراضي، بما في ذلك تحديد أسعار الأراضي الذي لا يضمن حقوق جميع الأطراف. أحد أهداف تعديل قانون الأراضي هو تحديد أسعار الأراضي بالقرب من السوق. لذلك، اقترح مشروع القانون أساليب لتقييم الأراضي تشمل المقارنة، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض. وأضاف المحامي أونغ: "نأمل أن تحل لوائح تقييم الأراضي في مشروع قانون الأراضي (المعدل) هذه المرة المشاكل الناشئة عمليًا".

وشاطره الرأي، فو تين لوك، عضو الجمعية الوطنية ورئيس مركز التحكيم الدولي في فيتنام، قائلاً إن إحدى النقاط الجديدة المهمة في مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) هي تغيير الأدوات القانونية لتقييم الأراضي. ففي السابق، كان تقييم الأراضي يعتمد على إطار الأسعار الحكومي ويُحدَّد وفقًا للمبادئ الإدارية. وقد اقترح المشروع خيارًا جديدًا يتمثل في عدم تنظيم إطار أسعار الأراضي، وتحديدها بناءً على قائمة الأسعار، مما يضمن الامتثال لمبادئ السوق.

عندما نضمن تحديد قائمة أسعار الأراضي بما يتناسب مع سعر السوق، فإننا نضمن التغلب على المشكلات الحالية في تحديد أسعار الأراضي، وتنسيق مصالح جميع الأطراف المعنية. وهذا أيضًا أساس بالغ الأهمية للمعاملات بين الأفراد والشركات، استنادًا إلى السعر المرجعي للدولة وفقًا للوائح. - علق السيد لوك.

من المتوقع أن يزدهر سوق العقارات في حال إقرار مشاريع القوانين الثلاثة: قانون الأراضي (المُعدَّل)، وقانون الإسكان (المُعدَّل)، وقانون الأعمال العقارية (المُعدَّل). الصورة: تان ثانه

قال الخبير الاقتصادي الدكتور كان فان لوك إن الإطار القانوني يُمثل عائقًا رئيسيًا عند تداخل اللوائح المتعلقة بالأراضي والعقارات والبناء في العديد من القوانين والمراسيم والوثائق الإرشادية المختلفة. ويُمثل هذا عقبة تم تحديدها، ومن المتوقع حلها في القوانين الثلاثة المُعدلة المذكورة أعلاه. وأكد السيد لوك على ضرورة مراجعة اللوائح وتعديلها لضمان اتساقها مع القوانين ذات الصلة، وحل المشكلات المتعلقة بأساليب تحديد أسعار الأراضي، وتوقيت احتساب رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها.

أعرب الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، عن رأيه نفسه، قائلاً إن مشاريع القوانين المذكورة أعلاه، وخاصة قانون الأراضي (المُعدّل)، ستُزيل التداخلات في إدارة الأراضي، مما يُتيح الموارد، ويُهيئ بيئةً مناسبةً للمستثمرين بإطار قانوني واضح وشفاف، مما يُسهم في استقرار سوق العقارات. وأضاف السيد دينه: "نأمل أن تُنعش اللوائح الجديدة، عند صدورها، مشاريع العقارات التي تواجه صعوبات، بل وحتى "متوقفة" بسبب مشاكل قانونية".

آلية اختراق لتعبئة أقصى قدر من الموارد

صرح السيد نجوين فان دينه، الخبير القانوني في مجال العقارات، بأن مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) الذي قدمته الحكومة إلى الجمعية الوطنية قد اقترح آليةً رائدةً لتعبئة أقصى الموارد لمشاريع الاستثمار. ومن أبرز القضايا المتعلقة بتعبئة موارد الأراضي في الآونة الأخيرة آليةُ نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع المناطق الحضرية والإسكان التجاري.

وفقًا للسيد دينه، التزمت جميع مشاريع القوانين السابقة بهذه الخطة: يجب على المستثمرين امتلاك أو استلام حق استخدام الأراضي السكنية والأراضي غير الزراعية غير السكنية، ودفع رسوم استخدام الأراضي أو إيجارها مرة واحدة، ثم يمكنهم تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. تُضيّق هذه الخطة نطاق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري مقارنةً بالقانون الحالي. ويتعلق الأمر بالقانون رقم 03/2022/QH15، الذي ينص على وجوب تمتع المستثمرين بحق استخدام الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي، وهو نطاق ضيق للغاية، مما يُسبب ازدحامًا لحوالي 300 مشروع إسكان على مستوى البلاد (حيث يمتلك المستثمرون "أراضي مجمعة" لكنهم لا يستطيعون تنفيذها لعدم وجود أراضٍ سكنية).

في التقرير رقم 598/BC-CP بتاريخ 23 أكتوبر/تشرين الأول المرسل إلى الجمعية الوطنية بشأن بعض محتويات مشروع قانون الأراضي (المعدل)، اقترحت الحكومة مراجعة المشروع في اتجاه اختراقي: إلغاء المتطلبات المتعلقة بنوع الأرض التي يجب أن يمتلكها المستثمرون أو يتلقوا تحويلًا لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

وتقترح الحكومة على وجه التحديد إلغاء الأحكام الواردة في البند 4، المادة 123؛ والبند 1، البند 6، المادة 128 من المشروع (في السابق، كان من المقرر أنه لا يجوز تغيير أغراض استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري إلا في الحالات التي يكون فيها أو تلقى نقل للأراضي السكنية والأراضي غير الزراعية غير الأراضي السكنية التي تم دفع رسوم استخدام الأراضي أو إيجار الأراضي عنها دفعة واحدة).

وبحسب السيد دينه، فإن تقرير الحكومة ذكر أيضًا أن حالات الاتفاقيات لنقل حقوق استخدام الأراضي للتنمية الحضرية تحدث بشكل رئيسي في المناطق المطورة حديثًا والتي غالبًا ما لا تحتوي على أراضٍ سكنية، في حين تتمثل سياسة الدولة في تعزيز التحضر والتجميل الحضري.

أوافق على هذا التعديل لأن فائدته المباشرة تتمثل في إمكانية فتح حوالي 300 مشروع إسكان على مستوى البلاد، أما فائدته على المدى الطويل فتتمثل في تعزيز آلية الاتفاق المتساوي بين الشركات والأفراد في التحويل الطوعي للأراضي، وتجنب الاستحواذ الإجباري على الأراضي. وتكمن المسألة المهمة في أنه عندما يُسمح للمستثمرين بتغيير أغراض استخدام الأراضي، يجب أن يضمن تقييم الأراضي توافقه مع متطلبات السوق، حتى تتمكن الشركات من الوفاء بالتزاماتها المالية بالكامل، وتنظيم فروق إيجار الأراضي بشكل متناغم، كما قال الخبير دينه.

أكد النائب في الجمعية الوطنية ديو هوينه سانج (بينه فوك) أن مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) قد تلقى وشرح وراجع العديد من المحتويات كما أسس بشكل كامل السياسات الرئيسية للحزب والدولة.

وعلى وجه التحديد، إتقان آلية وسياسات تطوير وإدارة سوق العقارات وسوق حقوق استخدام الأراضي بشكل صارم، وإعادة هيكلة سوق العقارات على أساس تنفيذ تخطيط وخطط استخدام الأراضي؛ وبرامج وخطط تطوير الإسكان لضمان التنمية المستدامة لسوق العقارات والتغلب على المضاربة على الأراضي.

المحامي نجوين تان فونج ، عضو دائم في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام:

السيد نجوين تان فونغ

لا بد من مراقبة تطبيق القانون عن كثب.

في حال إقرارها، فإن القوانين الثلاثة: الإسكان (المعدل)، والأراضي (المعدل)، وأعمال العقارات (المعدلة) سوف تحل النزاعات والقصور في أعمال العقارات وإدارتها واستخدامها.

على وجه الخصوص، سيُرسي قانون الأراضي (المُعدَّل) وقانون الإسكان (المُعدَّل) أساسًا قانونيًا هامًا لتعزيز تطوير الإسكان ودعم تحسينه. ويُعد هذا أيضًا عاملًا مهمًا في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

إن قانون تنظيم الأعمال العقارية، في حال إقراره، سوف يتغلب على حالة الاستثمار العقاري العفوي، الذي يسبب اختلال التوازن وعدم التوافق بين العرض والطلب على السكن كما في السنوات الأخيرة؛ مما يضمن تطور سوق العقارات بشكل مستقر وصحي وفعال.

مع ذلك، أعتقد أن على الجهات الحكومية والمنظمات الاجتماعية والجهات المعنية التنسيق والمتابعة والرقابة عن كثب على تطبيق هذه القوانين. كما ينبغي وضع سياسات وآليات دعم مناسبة لمعالجة الصعوبات الناجمة عن التأثير السلبي لجائحة كوفيد-19 على سوق العقارات.

تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فييت آن هوا العقارية:

السوق ينتظر إشارة إيجابية

إذا أُقرت القوانين الثلاثة: الإسكان (المُعدَّل)، والأراضي (المُعدَّل)، والأعمال العقارية (المُعدَّلة)، فسيكون ذلك بمثابة أخبار إيجابية للغاية لسوق العقارات. إذ سيتم تعديل القضايا المتبقية، مما يُسهِّل الآليات والمعاملات المتعلقة بالأراضي والأنشطة العقارية، وخاصةً تهيئة ظروف مواتية للسكن للمواطنين. بالإضافة إلى ذلك، سيُتحكَّم في سوق العقارات بشكل أفضل، ويتطور بشكل أكثر صحة واستدامة. والأهم من ذلك، سيتم إلغاء آلية طلب المنح للشركات والأفراد.

يمكن القول إنه عند إقرار هذه القوانين الثلاثة، ستُحلّ تدريجيًا ما بين 60% و70% من الصعوبات القديمة التي عانى منها سوق العقارات لسنوات طويلة. عادةً، ستُحلّ هذه القوانين صعوبات المشاريع قيد الإنشاء، سواءً كانت تتعلق بالإجراءات، أو احتساب رسوم استخدام الأراضي، أو إجراءات ترخيص المشاريع للمستثمرين.

كتب سون نهونغ

المصدر: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm