شقق هانوي تفقد "شكلها"، وتضع حدًا لعدد المعاملات سنويًا لأفراد الأعمال العقارية

سجل سوق هانوي انخفاضًا في الاهتمام وعدد القوائم، ونقصًا في المعروض من المساكن الاجتماعية في منطقتين حضريتين خاصتين، والأفراد الذين يمارسون أعمال العقارات لا يُسمح لهم بالشراء والبيع أكثر من 10 مرات في السنة... هي أحدث أخبار العقارات.

آخر مستجدات سوق العقارات: في مايو ٢٠٢٤، كان سوق شقق هانوي القطاع الوحيد الذي شهد نموًا، بينما انخفض الإقبال على معظم القطاعات والأنواع الأخرى. (صورة: لينه آن)

انخفض عدد الشقق المعروضة في هانوي بنسبة 9٪

وفقًا لبيانات السوق من Batdongsan.com.vn ، في مايو 2024، كان سوق شقق هانوي القطاع الوحيد الذي شهد نموًا، بينما انخفض الإقبال على معظم القطاعات وأنواع العقارات الأخرى. وتحديدًا، ارتفع الإقبال على الشقق في سوق البيع والشراء في مايو بنسبة 9%، بينما ارتفع سوق الإيجار بنسبة 6%.

تجدر الإشارة إلى أنه في يونيو، لم يعد سوق الشقق في هانوي قادرًا على الحفاظ على زخم النمو الذي شهده في مايو، حيث ظل مستوى الاهتمام ثابتًا مقارنة بالشهر السابق، وانخفض عدد العقارات المعروضة للبيع بنسبة 9% في سوق البيع والشراء. وفي قطاع الإيجار، سجل سوق الشقق في هانوي أيضًا تطورات غير إيجابية، حيث ارتفع مستوى الاهتمام بنسبة 4% فقط، بينما انخفض عدد العقارات المعروضة للبيع بنسبة 4% فقط.

وفقًا لموقع Batdongsan.com.vn ، يُعدّ تراجع سوق الشقق في هانوي جزءًا من التراجع العام في سوق العقارات في المدينة، حيث انخفض الاهتمام بالسوق بأكمله بنسبة 9%، وانخفض عدد العقارات المعروضة بنسبة 6%. وشهدت جميع مناطق هانوي تقريبًا انخفاضًا في عدد الوحدات بنسبة تراوحت بين 3% و19%.

لم يقتصر الأمر على الشقق فحسب، بل سجّلت قطاعات وأنواع أخرى انخفاضًا في الإقبال وعدد العروض. وبالمقارنة مع الشهر السابق، انخفض الإقبال على المنازل الخاصة في هانوي بنسبة 16%، وانخفض عدد العروض بنسبة 3%، وانخفض الإقبال على الأراضي بنسبة 16%، بينما بقي عدد العروض على حاله. وبلغت النسبتان المماثلتان في قطاع المنازل المطلة على الشارع في هانوي 14% و10% على التوالي. ولم يكن سوق الفلل في هانوي أفضل حالًا، حيث انخفض الإقبال بنسبة 11%، وانخفض عدد العروض بنسبة 12%.

في سوق الإيجار، الشقق والبيوت الداخلية هما القطاعان الوحيدان اللذان شهدا زيادة في الطلب، بنسبة 4% و5% على التوالي. مع ذلك، انخفض عدد العقارات المعروضة في هذين القطاعين، مما يُظهر قلة العرض خلال الشهر الماضي، بانخفاض قدره 4%.

بالنسبة للمنازل الخاصة للإيجار، انخفض كلٌّ من مستوى الاهتمام وعدد العروض بنسبة 7%. أما بالنسبة للمنازل المتلاصقة، فقد انخفض مستوى الاهتمام بنسبة 13%، وارتفع عدد العروض بنسبة 6%. أما بالنسبة للمكاتب، فقد انخفض مستوى الاهتمام بنسبة 9%، وانخفض عدد العروض بنسبة 15%.

سجل مسح فعلي أجرته Batdongsan.com.vn أن مستوى أسعار سوق شقق هانوي يرتفع قليلاً أو يظل كما هو مقارنة بشهر مايو 2025. على وجه التحديد، ارتفع سعر بيع الشقق في مشروع Hei Tower قليلاً من 4.9 - 5.2 مليار دونج / شقة للشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين إلى 4.950 - 5.3 مليار دونج / شقة.

يتراوح متوسط ​​سعر الشقق المكونة من ثلاث غرف نوم بين 5.3 مليار دونج وما فوق. في مشروع مجمع هابوليكو، ارتفع سعر الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين من 4.1 إلى 4.3 مليار دونج للشقة إلى 4.2 إلى 4.4 مليار دونج للشقة. ولا تزال الشقق المكونة من ثلاث غرف نوم في مشروع بوهيميا ريزيدنس معروضة للبيع بسعر يتراوح بين 7 و7.3 مليار دونج للشقة.

ومن المتوقع أن تستمر أسعار إيجارات الأراضي الصناعية في الشمال في الارتفاع.

واصل النصف الأول من عام 2024 تسجيل تطورات إيجابية في سوق العقارات في المنطقة الصناعية. واستمرت أنشطة الاستيراد والتصدير والإنتاج في إظهار علامات انتعاش، حيث ارتفع إجمالي حجم الواردات والصادرات بنسبة 15.7% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، ليصل إلى 368.53 مليار دولار أمريكي.

أفاد تقرير CBRE للربع الثاني أن سوق الأراضي الصناعية في أسواق الدرجة الأولى في الشمال شهدت ارتفاعًا طفيفًا بنسبة 0.3% مقارنةً بالربع السابق و4.5% مقارنةً بالفترة نفسها، ليصل متوسط ​​سعر المتر المربع إلى 134 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع للفترة المتبقية. وتجاوزت مساحة الاستيعاب في الأشهر الستة الأولى من عام 2024 220 هكتارًا، مما ساعد على استقرار معدل الإشغال في الشمال عند 83%، بزيادة قدرها 0.4 نقطة مئوية مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وواصلت شركات تصنيع الإلكترونيات تصدرها لسوق الشمال بصفقات كبيرة من شركتي Victory Giant وFoxconn في باك نينه .

بالنسبة لسوق المستودعات الجاهزة في الشمال، في النصف الأول من عام 2024، تجاوزت مساحة المستودعات الجاهزة المُنجزة في أسواق الدرجة الأولى حوالي 225,000 متر مربع، شكلت مساحة المصانع الجاهزة 95% منها. كما كانت مساحة استيعاب المصانع الجاهزة مميزة، وتفوق مساحة استيعاب المستودعات الجاهزة بأكثر من أربعة أضعاف. وبحلول نهاية الربع الثاني من عام 2024، بلغ معدل إشغال المصانع الجاهزة 89%، بينما حافظت المستودعات في الشمال على معدل إشغال قدره 79%.

بلغ سعر إيجار المصانع الجاهزة 4.9 دولار أمريكي للمتر المربع شهريًا، بزيادة قدرها 1.9% على أساس سنوي، بينما بلغ سعر إيجار المستودعات الجاهزة 4.6 دولار أمريكي للمتر المربع شهريًا، بانخفاض قدره 1.0% على أساس سنوي. وكانت قطاعات الإلكترونيات وأشباه الموصلات والأثاث والخدمات اللوجستية أبرز المستأجرين للمستودعات/المصانع الجاهزة في الشمال خلال النصف الأول من هذا العام.

تتوقع شركة CBRE ارتفاع أسعار إيجارات الأراضي الصناعية في الشمال بنسبة تتراوح بين 5% و8% سنويًا خلال السنوات الثلاث المقبلة. في الوقت نفسه، من المتوقع أن ترتفع أسعار إيجارات المستودعات/المصانع الجاهزة بنسبة طفيفة تتراوح بين 1% و4% سنويًا.

في المتوسط، تفتقر مدينتا هانوي وهوشي منه إلى أكثر من 50 ألف وحدة سكنية سنويًا. (صورة: كي تواي)

ندرة المعروض من المساكن الاجتماعية في منطقتين حضريتين خاصتين

وبحسب جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين، فإن المعروض من المساكن الاجتماعية لا يزال نادراً في مدينتين خاصتين هما هانوي ومدينة هوشي منه.

أشارت هيئة الإسكان الفيتنامية (VARS) إلى أن عدد المساكن الاجتماعية المسجلة ضمن هدف تطوير الإسكان لعام 2024 في هاتين المدينتين لا يزال منخفضًا جدًا مقارنةً بالطلب الفعلي. ومنذ منتصف الربع الأول من عام 2024، وخلال مؤتمر إطلاق مشروع "الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2030"، أشار وزير البناء، نغوين ثانه نغي، إلى أنه في عام 2024، سجلت هانوي حوالي 1181 شقة فقط، بينما سجلت مدينة هو تشي منه أكثر من 3700 شقة.

في الوقت نفسه، تُظهر بيانات أبحاث VARS أن مدينتي هانوي وهو تشي منه تفتقران، في المتوسط، إلى أكثر من 50,000 وحدة سكنية سنويًا. وبالتالي، حتى مع تنفيذ خطط التنمية في هاتين المدينتين بأقصى طاقتها، فإن توفير المساكن الاجتماعية لا يزال غير كافٍ لتلبية الاحتياجات السكنية العاجلة لهاتين المنطقتين الحضريتين الخاصتين.

لذلك، يعتقد VARS أنه من أجل تطوير قطاع الإسكان الاجتماعي، وخاصة في المنطقتين الحضريتين الخاصتين، بالإضافة إلى الموافقة السريعة على حزمة الائتمان بقيمة 140 تريليون دونج (مع تسجيل 4 بنوك تجارية خاصة أخرى للمشاركة بمبلغ 5000 مليار دونج/بنك) المعدلة في اتجاه أكثر تفضيلية، تحتاج وكالة إدارة الدولة إلى مراقبة عن كثب وضمان الإعداد الكامل للشروط اللازمة لتنفيذ اللوائح الجديدة.

على وجه التحديد، سيدخل قانون الإسكان لعام 2023 والمرسوم رقم 100/2024/N-CP الذي يوضح بالتفصيل عددًا من مواد قانون الإسكان المتعلقة بتطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي حيز التنفيذ في وقت واحد اعتبارًا من 1 أغسطس. وهذا ممر قانوني متزامن، مما يسهل الترويج المستمر لاستكمال مشاريع الإسكان الاجتماعي التي بدأت في المدن ذات الطلب الكبير على الإسكان مثل هانوي ومدينة هوشي منه.

وفي الوقت نفسه، لضمان التنفيذ الجيد لأهداف السياسة وتجنب استغلال السياسات والممارسات السلبية، من الضروري نشر وتوضيح عمليات شراء وبيع المساكن الاجتماعية؛ ومراقبة وضمان شراء واستئجار المساكن الاجتماعية بشكل وثيق من قبل الأشخاص المناسبين.

في المنطقتين الحضريتين الخاصتين، يتطلب توفير صناديق الأراضي لتطوير المساكن الاجتماعية تدخلاً أكبر من هيئة إدارة الدولة. ويجب أن يضمن تخطيط صناديق الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية تلبية الطلب الهائل في المدينة.

وبالإضافة إلى ذلك، لتعزيز النمو وضمان الأمن الاجتماعي، ينبغي أن تكون هناك سياسات أكثر تفضيلية للمستثمرين الذين يطورون المساكن التجارية بأسعار معقولة - كما اقترحت VARS.

لا يجوز للأفراد الذين يمارسون أعمال العقارات الشراء والبيع أكثر من 10 مرات في السنة.

اعتبارًا من الأول من أغسطس، لن يُسمح للأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة الحجم بإجراء معاملات أكثر من 10 مرات في السنة وبقيمة تقل عن 300 مليار دونج لكل عقد.

وترد الأحكام المذكورة أعلاه في المرسوم رقم 96/2024/ND-CP (المرسوم 96) الذي يوضح عدداً من مواد قانون الأعمال العقارية.

ينص المرسوم بوضوح على متطلبات الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة. وبناءً عليه، لا يُطلب منهم إعداد مشروع استثماري.

يقتصر عدد المعاملات على أقل من ١٠ مرات سنويًا، ولا تتجاوز قيمة كل عقد ٣٠٠ مليار دونج. في حال إجراء معاملة واحدة سنويًا، لا تُحتسب القيمة.

وفقًا لقانون الأعمال العقارية لعام 2023، لا يتعين على الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة النطاق إنشاء عمل تجاري، ولكن يجب عليهم التصريح بالضرائب ودفعها.

وبالمثل، فإن المنظمات التي تبيع أو تؤجر المنازل أو أعمال البناء أو جزء من مساحة البناء غير المخصصة للأغراض التجارية تكون محدودة أيضًا في عدد المبيعات ويجب عليها أيضًا الإعلان عن الضرائب ودفعها.

لذا، حدّ النظام الجديد تحديدًا عدد المعاملات وقيمة العقود في هذه الحالة. وهذه نقطة جديدة مقارنةً بالسابق، إذ لم يُحدّد النظام القديم شروط ممارسة الأفراد لأعمال عقارية صغيرة.

يعتقد العديد من الخبراء أن تحديد معايير واضحة للأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة الحجم من شأنه أن يحد من المضاربة و"تصفح" السوق.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html