حديقة ريفية - من بطل مبيعات المنازل إلى مدينة مثقلة بالديون

أصبحت شركة "كانتري جاردن"، التي كانت أكبر شركة لبيع المنازل في الصين لسنوات عديدة، على حافة الإفلاس الآن وليس لديها طريقة لموازنة تدفقاتها النقدية.

مع تفاقم أزمة العقارات في الصين، هناك مخاوف متزايدة من أن الضحية التالية قد تكون شركة Country Garden Holdings، وهي شركة متخصصة في العقارات السكنية في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة.

كانت شركة "كونتري جاردن" أكبر شركة تطوير عقاري في الصين لسنوات عديدة، وفقًا لبيانات شركة "تشاينا ريال إستيت إنفورميشن"، ومن بين أكبر 100 شركة تطوير عقاري من حيث المبيعات. قبل أقل من عام، كان المستثمرون يعتبرون "كونتري جاردن" من أكبر المستفيدين من سلسلة إجراءات الدعم التي أطلقتها الحكومة الصينية لدعم قطاع العقارات.

أعلنت الشركة المطورة، التي لديها مشاريع سكنية في العديد من المدن الأقل ازدهارًا في البلاد، عن صفقات بقيمة تقارب 50 مليار دولار أمريكي على مستوى البلاد. ومع ذلك، في النصف الأول من عام 2023، تراجعت الشركة إلى المركز السادس ضمن قائمة أفضل 100 شركة.

بقيادة رئيسة مجلس الإدارة والرئيسة التنفيذية يانغ هوي يان، أغنى امرأة في الصين سابقًا، تخلفت الشركة، التي يقع مقرها في مقاطعة قوانغدونغ، عن سداد 45 مليون دولار من فوائد سندات مستحقة في 7 أغسطس. ولا يزال لدى شركة التطوير العقاري فترة سماح مدتها 30 يومًا قبل تصنيفها "متعثرة".

قالت ساندرا تشاو، الرئيسة المشاركة لأبحاث منطقة آسيا والمحيط الهادئ في كريدي سايتس، إن شركة كانتري جاردن تواجه صعوبة في سداد أقساط الفائدة، بدلاً من سداد رأس مال سنداتها بالكامل، مما يشير إلى سيولة ضيقة للغاية.

كانت هناك مخاوف بشأن الصعوبات المالية التي تواجهها شركة "كونتري جاردن". في بداية العام، عندما انتعش سوق العقارات لفترة وجيزة بعد رفع قيود مكافحة الجائحة، وصل سعر سهم الشركة في بورصة هونغ كونغ إلى 3.24 دولار هونغ كونغي (41 سنتًا). وبحلول نهاية يوليو، انخفض إلى 1.58 دولار هونغ كونغي (20 سنتًا).

حذّرت الشركة في 31 يوليو/تموز من أنها ستتكبد خسارة في النصف الأول من العام، متأثرةً بانخفاض هوامش ربح أعمالها العقارية، وارتفاع رسوم انخفاض القيمة على المشاريع السكنية في ظل تراجع المبيعات، وخسائر صرف العملات الأجنبية الناتجة عن تقلبات أسعار الصرف. في العام الماضي، خسرت الشركة 6.1 مليار يوان (907 ملايين دولار أمريكي)، وهي أول خسارة لها منذ إدراجها في البورصة عام 2007.

لم تكشف شركة "كونتري جاردن" عن حجم خسارتها المتوقعة في النصف الأول من العام، إلا أن انخفاض مبيعات المنازل يُشير إلى أنها ستكون كبيرة. وقد انخفضت مبيعات الشركة في الأشهر الستة الأولى من العام بنسبة 30% على أساس سنوي لتصل إلى 128.8 مليار يوان (ما يقارب 18 مليار دولار أمريكي)، وفقًا لإفصاح للبورصة.

شعار حديقة الريف في شنغهاي في 25 يونيو 2022. الصورة: VCG

تنشأ المخاوف

واصلت أسهم الشركة انخفاضها في 8 أغسطس، حيث أغلقت عند 1.13 دولار هونج كونج (14 سنتًا). كما انخفضت أسعار السندات المحلية والخارجية الصادرة عن شركة "كونتري جاردن"، بينما ارتفعت العائدات على خلفية تزايد المخاوف بشأن مخاطر سداد الشركة.

وانخفض سعر أحد السندات الدولية المستحقة في يناير/كانون الثاني 2024 إلى 22.8 سنت في الثامن من أغسطس/آب، بانخفاض يزيد عن 70% عن منتصف يونيو/حزيران، في حين انخفض سعر أحد السندات المقومة باليوان المستحقة في عام 2026 إلى 25.4 يوان، من ذروة بلغت 97.5 يوان في يناير/كانون الثاني.

وقال متحدث باسم شركة "كونتري جاردن" إن الشركة غير قادرة على سداد أقساط الفائدة بسبب الانخفاضات الأخيرة في المبيعات ونقص رأس المال المتاح.

قالت إيريس تشين، المحللة في نومورا، إن التأخير في سداد الفوائد يشير إلى وضع سيولة أسوأ من المتوقع. ومن المقرر أن تُسدد شركة كانتري جاردن دفعة سندات أخرى الشهر المقبل. وتوقعت أن تطلب الشركة من حاملي السندات مزيدًا من الوقت لسداد الدفعات لتجنب التخلف عن السداد.

تمكنت شركة قوانغدونغ تينغيو للهندسة الإنشائية، التابعة لشركة كانتري جاردن، من سداد 800 مليون يوان من سند محلي متوسط ​​الأجل مقوّم باليوان في 7 أغسطس/آب، بعد أن مارس حاملو السندات خيار البيع، وهو الحق في إلزام المُصدر بإعادة أصل السند قبل تاريخ استحقاقه. لكن ذلك لم يكن كافيًا لطمأنة المستثمرين بشأن سندات كانتري جاردن. فقد انخفضت بعض السندات المقوّمة باليوان بأكثر من 10% في 8 أغسطس/آب، بينما انخفض بعضها الآخر بأكثر من 20%.

تساءل مسؤول تنفيذي في وكالة تصنيف ائتماني تتابع مشروع "كونتري جاردن" عن كثب: "تدفق نقدي سلبي شهريًا وخدمة ديون. ما مدى استدامة هذا الوضع؟". ويقول الخبراء إن قدرة المطور على التعامل مع ضغوط الديون قصيرة الأجل محدودة. حتى الدعم المالي من المساهمين قد لا يكون كافيًا.

مصدر الأزمة

مثل العديد من شركات التطوير العقاري الصينية التي ازدهرت قبل أن تفرض الجهات التنظيمية قيودًا على التمويل من خلال سياسة "الخطوط الحمراء الثلاثة"، ازدهرت شركة "كونتري جاردن" بفضل الديون في السنوات الأخيرة. لأكثر من عقد من الزمان حتى عام ٢٠١٩، كانت الشركة تجمع الأموال بسهولة سنويًا لسداد ديونها المستحقة وتمويل عملياتها.

لكن سياسة "الخطوط الحمراء الثلاثة" الهادفة إلى الحد من مخاطر المطورين المثقلين بالديون أنهت نموذج التمويل هذا لشركة "كونتري جاردن". وتراجع التدفق النقدي للشركة من أنشطة التمويل إلى مستوى سلبي في عام ٢٠٢٠، مما جعلها تعتمد على عائدات المبيعات.

أدى تباطؤ سوق العقارات الذي بدأ عام ٢٠٢١ بالتزامن مع مواجهة الصين لجائحة كوفيد إلى انخفاض التدفق النقدي من مبيعات المنازل الجديدة. وكانت مبيعات "كونتري جاردن" سيئة بشكل خاص لأن الشركة ركزت على المنازل في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة، حيث كان انهيار السوق أشد منه في المدن من الدرجة الأولى والثانية.

عمال يسيرون أمام موقع بناء حديقة الريف في كونمينغ، مقاطعة يونان، الصين في 17 سبتمبر 2019. الصورة : رويترز

كان انخفاض مبيعات المنازل أسوأ في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة، حيث ينتشر البناء المفرط ويزداد العرض بشكل حاد. هذا يعني أن شركة "كونتري جاردن" ستواجه صعوبة أكبر في زيادة مبيعاتها، مما يثير مخاوف من تخلف الشركة عن سداد سنداتها في نهاية المطاف.

سيتعين على شركة "كونتري جاردن" وفرعيها الرئيسيين سداد أكثر من 18.5 مليار يوان (2.5 مليار دولار) من السندات المحلية المستحقة بنهاية هذا العام، بما في ذلك 7.3 مليار يوان (مليار دولار) مستحقة في سبتمبر، وفقًا لإحصاءات بلومبرج . ولا توجد سندات خارجية مستحقة هذا العام.

بنهاية عام ٢٠٢٢، بلغ إجمالي أصول شركة العقارات العملاقة ١.٧ تريليون يوان (٢٦٥ مليار دولار أمريكي) وإجمالي التزاماتها ١.٤ تريليون يوان (٢١٩ مليار دولار أمريكي)، بما في ذلك ٢٧١.٣ مليار يوان (٩٥ مليار دولار أمريكي) ديون بفوائد. بالإضافة إلى ذلك، قد يصل حجم الديون خارج الميزانية العمومية إلى ٢٠٠ مليار يوان، وفقًا لمصدر مطلع على شؤون الشركة. وفي حال تخلف شركة "كونتري جاردن" عن السداد، فقد يكون التأثير كارثيًا، تمامًا كما حدث مع مجموعة "تشاينا إيفرغراند".

كشفت شركة إيفرغراند، أكبر شركة تطوير عقاري في العالم ، في يوليو/تموز أن إجمالي التزاماتها بلغ 2.4 تريليون يوان (375 مليار دولار) في ديسمبر/كانون الأول 2022، منها 612.4 مليار يوان (95 مليار دولار) قروض. وتسعى الشركة لإعادة هيكلة ديونها، بما في ذلك 19 مليار دولار من السندات الخارجية.

كيف حال حديقة الريف؟

أعلنت شركة "كونتري جاردن" أنها "ستدرس بجدية اتخاذ تدابير متنوعة لضمان تدفقاتها النقدية، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر خفض نفقات التشغيل، وتسريع إجراءات تحصيل الديون، وتوسيع قنوات التمويل بشكل فعال، وإدارة وتحسين إجراءات سداد الديون". كما أكدت الشركة أنها ستسعى جاهدة للحصول على التوجيه والدعم من الحكومات والهيئات التنظيمية.

تسعى الشركة أيضًا إلى توسيع قنوات تمويلها، وفقًا لمصادر كايكسين . ومع ذلك، نفت الشركة في وقت سابق من هذا الشهر تقارير تفيد بأنها تخطط لجمع 2.34 مليار دولار هونغ كونغي (300 مليون دولار أمريكي) من خلال إصدار أسهم. ومع ذلك، أفادت مصادر بأنها تدرس بالفعل طرحًا عامًا أوليًا، لكن التوقيت لم يكن مناسبًا، وأنها تنتظر فرصة أفضل.

رغم أن شركة "كونتري جاردن" لم تُعلن رسميًا عن تخلفها عن سداد سنداتها، إلا أنه لا يزال بإمكانها الاقتراض من البنوك وإصدار سندات جديدة. إلا أن مصدرًا في القطاع المالي أفاد بأنها لن تتمكن من جمع ما يكفي من المال لسدّ الفجوة الناجمة عن انخفاض مبيعات المنازل.

شكلت شركة "كونتري جاردن" ثلاث فرق عمل لتعزيز المبيعات. كما خفضت مشتريات الأراضي وسرّحت العمال لتوفير التكاليف. وصرح مصدر بأنها خفضت تكاليف احتفالات إطلاق المشاريع الجديدة.

في نهاية المطاف، سيتعين على المطور العقاري محاولة تمديد أجل استحقاق ديونه أو الحصول على ضمانات من الحكومات المحلية ليتمكن من إصدار المزيد من السندات. ولكن مع استمرار ركود المبيعات، فإن إصدار سندات مضمونة لن يحل مشاكله المالية، وفقًا لخبير من مؤسسة مالية في مقاطعة غوانغدونغ.

وقال "لقد بذلت شركة كانتري جاردن كل ما في وسعها، لكن الأمور لم تسر كما خطط لها".

فيين آن ( وفقًا لكايكسين، وول ستريت جورنال )

رابط المصدر: https://vnexpress.net/country-garden-tu-vo-dich-ban-nha-den-tung-quan-no-nan-4640142.html