في نهاية العام، ما هو قطاع العقارات الذي سيجذب التدفقات النقدية؟

[إعلان 1]

الشقق لا تزال تقود السوق

وفقًا للخبراء، ستواصل الشقق، وخاصةً الشقق الفاخرة، صدارة السوق. وسيُسهم في توفير الشقق الجديدة ضواحي هانوي ومدينة هو تشي منه.

وعلى وجه التحديد، شهد سوق الشقق في هانوي ارتفاعات في الأسعار على مدى 22 ربعًا متتاليًا، وكان "ساخنًا" بشكل خاص من نهاية عام 2023 إلى نهاية الربع الثالث من هذا العام.

يُظهر تقرير سوق سافيلز للربع الثالث من عام ٢٠٢٤ استمرار ارتفاع أسعار الشقق في هانوي بشكل حاد. فقد بلغت الأسعار الأولية ٦٩ مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها ٦٪ على أساس ربع سنوي و٢٨٪ على أساس سنوي. وقد تجاوز هذا السعر متوسط السعر في مدينة هو تشي منه.

تتوقع كوشمان آند ويكفيلد استمرار ارتفاع أسعار الشقق الأولية بسبب ندرة المعروض. ويعود هذا الارتفاع أيضًا إلى أن العرض من الشقق المتوسطة والفاخرة يُمثل 98% من المعروض الجديد، بينما لا يزال المعروض من الشقق بأسعار معقولة محدودًا.

ويتوقع السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، أن تستمر أسعار الشقق في الارتفاع، لأنه على المدى القصير، لن يشهد المعروض من الشقق أي تغييرات كبيرة.

يتذبذب سعر الشقق في هانوي حاليًا بين 50 و100 مليون دونج للمتر المربع، بينما تكاد الشقق التي يقل سعرها عن 30 مليون دونج للمتر المربع أن تنعدم. وصرح السيد تشونغ قائلًا: "سيستمر هذا الاتجاه في ارتفاع الأسعار خلال الأشهر الأخيرة من العام ".

يعتقد معظم الخبراء أن أسعار الشقق لن تنخفض في المستقبل القريب، وبالتالي لا يزال هذا القطاع يجذب التدفق النقدي للمستثمرين.

ما هو قطاع العقارات الذي سيجذب التدفقات النقدية في نهاية العام؟ (صورة: مينه دوك)

سترتفع درجة الحرارة في الأراضي الواقعة في ضواحي هانوي

ستشهد الأشهر الأخيرة من عام ٢٠٢٤ أيضًا ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار الأراضي في ضواحي هانوي. عادةً، في بعض بلديات مقاطعات دان فونغ، وهواي دوك، ومي لينه، ودونغ آنه...، يتراوح سعر بيع العديد من قطع الأراضي بين ١٢٠ و١٦٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة تتراوح بين ٢٠ و٣٠٪ مقارنةً بسعر البيع في بداية العام. ويعود ارتفاع أسعار الأراضي إلى البنية التحتية والمشاريع العقارية الضخمة التي يجري بناؤها والتي على وشك الانتهاء في هذه المناطق.

وفقًا للسيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة PropertyGuru Vietnam: " الأرض هي دائمًا محور الاستثمار عندما يكون سوق العقارات مزدهرًا، خاصة في المناطق ذات إمكانات التنمية الاقتصادية والبنية التحتية المرورية المريحة.

مع ذلك، شهد هذا القطاع خلال العامين الماضيين فترة ركود، حيث هدأت المعاملات وتراجعت معدلات الفائدة. ومع حلول عام ٢٠٢٤، شهد هذا القطاع تحسنًا. ومؤخرًا، وبفضل ازدهار مزادات الأراضي في ضواحي هانوي، عادت جاذبية الأراضي تدريجيًا .

تُظهر أسعار البيع المحددة لبعض مشاريع الفلل والمنازل في هانوي، التي جمعتها وزارة البناء مؤخرًا، ميلًا إلى مواصلة الارتفاع مقارنةً بالربع السابق. وتقع معظم المشاريع الجديدة التي ستُفتتح في الربع الثالث من عام 2024 في مواقع مُلائمة، في مناطق ذات استثمارات قوية في البنية التحتية، ما يجعل أسعار الطلب مرتفعة نسبيًا.

وتشهد بعض المشاريع في مناطق مثل دونج آنه ولونج بين (هانوي) زيادات أعلى في الأسعار الثانوية (حوالي 5%) بفضل تطوير البنية الأساسية ومنتجات المشاريع الجديدة التي يتم إكمالها تدريجياً.

لا يقتصر الأمر على الأراضي في مناطق هانوي فحسب، بل يشهد سوق الأراضي في العديد من المحافظات المجاورة انتعاشًا تدريجيًا. وقد حلل السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، أنه مع ارتفاع أسعار العقارات في هانوي، لن يشهد الطلب على الاستثمار ارتفاعًا حادًا في المستقبل القريب. وفي الوقت الحالي، يكاد يكون من المستحيل على العملاء الذين يملكون ما بين 5 و10 مليارات دونج فيتنامي الاستثمار في سوق هانوي.

وبحسب ملاحظاته، فمنذ شهر مايو/أيار فصاعداً، يتجه التدفق النقدي نحو المقاطعات الضواحي في هانوي مثل: باك نينه، وباك جيانج، وهونج ين، وهاي دونج... وفيما يتعلق بالسوق الإقليمية، يعتقد السيد تشونغ أن الأراضي سوف تتعافى لأن هذا لا يزال هو الذوق المشترك للمستثمرين.

" يُعد تحول الاستثمار إلى المناطق الحضرية في النصف الثاني من عام ٢٠٢٤ اتجاهًا حتميًا نظرًا لعوامل مثل الأسعار واللوائح القانونية وتطوير البنية التحتية. تتمتع المناطق الحضرية بإمكانيات تنمية أكثر استدامة بفضل التخطيط المتزامن وتطوير البنية التحتية. وهذا لا يساهم فقط في زيادة قيمة العقارات، بل يُحسّن أيضًا جودة حياة السكان"، كما أشار السيد تشونغ.

العقارات الصناعية هي نقطة مضيئة

وفقًا لمعهد دات زانه لأبحاث العقارات، سجّل سوق العقارات الصناعية في الربع الثالث من عام 2024 العديد من المؤشرات الإيجابية. ففي الشمال، بلغ معدل إشغال المجمعات الصناعية 83%، بينما بلغ في الجنوب 92%. ومن الجدير بالذكر أن اتجاه عمليات الدمج والاستحواذ (M&A) وتحوّل تدفقات رأس المال من العقارات السكنية إلى العقارات الصناعية شهد ارتفاعًا حادًا. وظهرت مشاريع بارزة للاستحواذ على مصانع وبنى تحتية صناعية برؤوس أموال استثمارية بمئات الملايين من الدولارات الأمريكية.

ومن المتوقع أن يظل سوق العقارات الصناعية في المناطق الاقتصادية الرئيسية في الشمال والجنوب خلال الربع الأخير من العام نقطة مضيئة تجذب الاستثمارات.

وشاطر السيد لي دينه تشونغ الرأي نفسه، قائلاً إن سوق العقارات الفيتنامية يشهد انتعاشًا تدريجيًا، إلا أن كل قطاع لا يزال يواجه تحدياته الخاصة. ويواصل قطاع العقارات الصناعية ازدهاره، مع تنفيذ عدد كبير من المشاريع الجديدة، إلى جانب تدفقات متزايدة من رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر.

استمر معدل إشغال المناطق الصناعية العاملة في الارتفاع بشكل مطرد، ليصل إلى حوالي 75%. منها 82% في المحافظات الشمالية الرئيسية، و92% في المحافظات الجنوبية الرئيسية.

ومع ذلك، لا يزال من الصعب زيادة معدل الإشغال في المناطق الصناعية القائمة بسبب "الانتظار" بين العرض والطلب: يستثمر مستثمرو المناطق الصناعية في البنية التحتية فقط عندما يكون لديهم عملاء "مغلقون"، في حين يرغب المستثمرون فقط في الاستثمار في المشاريع التي تحتوي بالفعل على البنية التحتية.

ويتمثل التحدي الكبير الذي يواجه هذا القطاع أيضًا في ضرورة تحويل المناطق الصناعية إلى "مناطق خضراء" لتلبية المعايير المرتفعة بشكل متزايد للمستثمرين والتوافق مع توجهات التنمية المستدامة في البلاد.

تشاو آنه

[إعلان 2]
مصدر