عضو بالجمعية الوطنية: تقييم الأراضي بطريقة الفائض صعب التنفيذ

[إعلان 1]

إن تحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض غالبا ما يؤدي إلى أخطاء كبيرة، وهو غير دقيق ويصعب تنفيذه، لذا اقترح نواب الجمعية الوطنية التخلي عن هذه الطريقة.

من أهداف تعديل قانون الأراضي تحديد سعر مقارب لسعر السوق. لذلك، وبعد الشرح والموافقة، اقترح مشروع القانون المقدم إلى المجلس الوطني في دورته السادسة أساليب لتقييم الأراضي، تشمل المقارنة، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض.

مع ذلك، صرّح السيد فو هونغ ثانه، رئيس اللجنة الاقتصادية ، بأنه نظرًا لاختلاف الآراء، يقترح مشروع القانون خيارين لتقييم الأراضي. الخيار الأول هو النص في القانون على محتوى أربع طرق لتقييم الأراضي، وتكليف الحكومة بتحديد حالات وشروط تطبيقها. وتقترح الحكومة التنفيذ في هذا الاتجاه.

الخيار الثاني: ينص القانون على مضمون أساليب تقييم الأراضي وحالات وشروط تطبيق كل منها. وقد وافقت أغلبية آراء اللجنة الدائمة بمجلس الأمة على هذا الخيار.

في تعليقها على مشروع قانون الأراضي (المُعدَّل) الصادر في 3 نوفمبر، قالت السيدة نجوين ثي ين، نائبة السكرتير الدائم لمقاطعة با ريا-فونغ تاو، إنه لا ينبغي استخدام طريقة الفائض في تحديد أسعار الأراضي. وأوضحت أن هذه الطريقة تُستخدم لتقدير الإيرادات والتكاليف. ويُعدّ حساب العوامل المفترضة المذكورة أعلاه معقدًا للغاية، وغالبًا ما تكون النتائج غير دقيقة وتحوي أخطاءً جسيمة.

بالنسبة لنفس قطعة الأرض، فإن مجرد تغيير مؤشر واحد في العوامل المفترضة سيؤثر على نتيجة التقييم. وهذا هو السبب الرئيسي للارتباك والتأخير في تحديد وتقييم أسعار الأراضي مؤخرًا. فضلًا عن ذلك، يختلف فهم كل شخص في كل حالة وزمان، وفقًا لنائب السكرتير الدائم لمقاطعة با ريا - فونغ تاو .

السيدة نجوين ثي ين، نائبة السكرتير الدائمة لمقاطعة با ريا فونج تاو، تحدثت في مناقشة مشروع قانون الأراضي (المعدل) في 3 نوفمبر. الصورة: وسائل الإعلام بالجمعية الوطنية — السيدة نجوين ثي ين، نائبة السكرتير الدائمة لمقاطعة با ريا فونج تاو، تحدثت في مناقشة مشروع قانون الأراضي (المعدل) في 3 نوفمبر. الصورة: *وسائل الإعلام بالجمعية الوطنية*

وقالت السيدة هوينه ثي فوك، نائبة رئيس لجنة التعبئة الجماهيرية للجنة الحزب في مقاطعة با ريا - فونج تاو، إن استخدام طريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي أمر صعب التنفيذ.

وقالت السيدة فوك: "إن كل شركة لديها نسب مختلفة من التكلفة والإيرادات وأسعار البيع، وهذه كلها بيانات تقديرية من المستثمرين، وبالتالي فإن موثوقيتها ليست عالية"، واقترحت النظر في هذه الطريقة.

وفي هذا الصدد، قال السيد لي مينه نام، العضو الدائم في لجنة المالية والميزانية، إن كل طريقة لها مزاياها وعيوبها وهي مناسبة فقط لمجموعة من موضوعات تقييم الأراضي.

ما العمل في حال اختلاف نتائج التقييم؟ إذا لم يُحسم المبدأ ويُنظّم قانونيًا، فسيكون من الصعب تنفيذه حتى مع توجيهات الحكومة، كما قال العضو الدائم في لجنة المالية والموازنة.

واقترح السيد نام استكمال مبادئ وطرق تطبيق الأسعار في مواقف مختلفة أو تطبيق طرق الاستبعاد والجمع والمتوسط لتحديد أسعار الأراضي.

قال: "فقط عندما يكون هناك أساس قانوني لإثبات قرار التسعير، يُمكن تنفيذه وتوفير راحة البال لصانع القرار. وإلا، سيستمر الخوف من ارتكاب الأخطاء وحالة الاختناق".

وشاطر السيد لي ثانه فان، العضو الدائم في لجنة المالية والموازنة، الرأي نفسه، قائلاً إن تحديد أسعار الأراضي ليس بالأمر الصعب أو المعقد، بل تكمن المشكلة في اختيار الطريقة المناسبة لكل نوع من أنواع الأراضي. واقترح إدراج مبدأ في مشروع القانون هذا ليكون للحكومة أساسٌ يُسترشد به في التنفيذ.

على سبيل المثال، ترتبط الأراضي السكنية بالعقارات، أي بحقوق ملكية مالك الأرض الممنوحة، لذا يجب تطبيق طريقة مقارنة السوق، أو الجمع بين المقارنة وطريقة الفائض. أو تُحدد الأراضي الإنتاجية وفقًا لطريقة الدخل والخصم.

إذا كانت المبادئ مُحددة بوضوح في القانون، فسيكون لدى الحكومة أساسٌ للتوجيه. على سبيل المثال، بأخذ متوسط سعر الأرض على مدى خمس سنوات واختيار أعلى سنة لتحديد أسعار الأراضي، لن يتضرر الناس، كما اقترح السيد فان.

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت نائبة السكرتير الدائم لمقاطعة با ريا - فونغ تاو، نجوين ثي ين، دراسة وتحديد أدوار ومسؤوليات شركات استشارات تقييم الأراضي بوضوح عند مشاركتها في مجلس التقييم. في الواقع، هناك حاليًا مشاريع قُدّمت لها عروض أسعار حوالي 20 مرة، ولكن لا تشارك أي وحدات استشارية.

لأنه في الواقع، لكل طريقة ووحدة استشارية سعر مختلف لنفس قطعة الأرض. لذلك، اقترحت السيدة ين أن تُصدر الحكومة لوائح وتعليمات مفصلة عند التنفيذ، لتجنب المخاطر القانونية للجهات التي تُقيّم وتُقيّم أسعار الأراضي وتُوافق عليها.

وبحسب البرنامج، سيتم التصويت على مشروع قانون الأراضي (المعدل) والموافقة عليه من قبل الجمعية الوطنية في 29 نوفمبر/تشرين الثاني، ولكن في مناقشة اليوم اقترح العديد من المندوبين ضرورة النظر في الوقت المناسب لإقرار هذا القانون.

السيد مينه

[إعلان 2]
رابط المصدر