ما هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي؟

[إعلان 1]

السيولة "مجمدة" بسبب صعوبة الاتفاق على السعر

يرى بعض المستثمرين أن سيولة هذا القطاع لم تتحسن في الآونة الأخيرة، إذ لاحظ الكثيرون أن ملاك الأراضي لم يتعرضوا لأزمة مالية خانقة. لا سيما في قطع الأراضي الواقعة في مواقع جميلة، ذات إمكانات ربح عالية على المدى المتوسط، حيث لا يواجهون ضغوطًا مالية كبيرة في الوقت الحالي.

قال السيد فام خاي، وهو مستثمر أراضي مخضرم في المناطق المجاورة لمدينة هو تشي منه، مثل لونغ آن ، ودونغ ناي، وبينه فوك، وبا ريا - فونغ تاو، إنه في الماضي، بحث هو وبعض أصدقائه عن قطع أراضي بأسعار معقولة. لكن معظم قطع الأراضي الجميلة غالبًا ما يصعب بيعها بسبب الخلاف على السعر.

لا يزال مُلاك الأراضي يُحافظون على سعر مرتفع مقارنةً بتقييمنا، حتى أن بعضهم يرفض التفاوض على سعر أقل ظنًا منهم أن السعر الحالي مناسب. ويرى العديد من مُلاك الأراضي أن السوق سيتعافى قريبًا، لذا فهم يُقلّصون خسائرهم إلى حدٍّ ضئيل. ولذلك، لم أتمكن خلال الأشهر الثلاثة الماضية إلا من شراء قطعة أرض واحدة إضافية في دات دو، با ريا - فونغ تاو، بأكثر من مليار دولار، كما أشار السيد خاي.

قال هذا المستثمر أيضًا إنه حتى مع وجود بعض قطع الأراضي المملوكة حاليًا للبنك، فإن ملاكها لم يعودوا بعد إلى مستوى "جيد" في رأيهم الشخصي. بل إن العديد منهم رفعوا أسعارها بمئات الملايين متجاوزين بذلك تقييم البنك وشركات التقييم الأخرى.

وهذا هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي في الشكل رقم 1. — تعتبر أراضي المشروع الاختيار المفضل للعديد من المستثمرين.

إن استخدام مالك الأرض لسعر الذروة لعام ٢٠٢٢ كمعيار لتحديد خفض الخسائر، دفع العديد ممن يرغبون في الشراء بغرض الاستثمار إلى عدم قدرتهم على إتمام الصفقة. حتى خفض السعر بنسبة ٥٠٪ بالنسبة للعديد من المستثمرين على المدى الطويل لا يمثل سوى انخفاض في الأرباح.

علاوة على ذلك، من وجهة نظر البائع، يدخل بعض الناس السوق في فترة حمى شراء الأراضي، حيث قد ترتفع أسعارها إلى مئات بالمئة. ناهيك عن رسوم الوساطة والرسوم القانونية والقروض ذات الفائدة للاستثمار في العقارات. لذلك، حتى بعد عام، حتى لو وافقوا على البيع بالسعر الأصلي، سيظلون مضطرين لتكبد خسارة فادحة تصل إلى مئات الملايين. لذلك، عندما يواجهون "ضغطًا على الأسعار" من العملاء، يرفض العديد من ملاك الأراضي إتمام الصفقة، مما يؤدي إلى تجميد سيولة السوق.

بالإضافة إلى ذلك، أشار بعض المستثمرين إلى أن أسعار الأراضي والمنتجات الزراعية في المحافظات المحيطة بمدينة هو تشي منه، وخاصةً في سوق الأراضي الذي لم يشهد ازدهارًا بعد، هي الوحيدة التي تتمتع بأسعار شراء معقولة. ومع ذلك، فإن المخاطر المستقبلية أعلى أيضًا بسبب ضعف التوجه التنموي. في المناطق التي تجاوزت "الموجة"، لا يزال تخفيض الأسعار بنسبة 30-40% خيارًا ينبغي أخذه في الاعتبار في الوقت الحالي.

هل من الممكن أن تنخفض الأسعار أكثر؟

وفقًا لتقريرٍ حول سوق العقارات صادرٍ عن موقع Batdongsan.com.vn، تميل أسعار الأراضي في عام 2023 إلى الانخفاض الحاد في العقارات المضاربة، حيث يُحتفظ بمخزونٍ منها في انتظار ارتفاع الأسعار (لا يُلبي احتياجات السكن الحقيقية، بل يُستغل الاستهلاك)، بينما انخفضت أسعار الأراضي عمومًا بنسبةٍ تتراوح بين 8% و12% فقط. وشهدت أسعار المنازل المتجاورة والفلل والشقق المستقبلية أكبر انخفاضٍ لها، حيث انخفضت إلى حوالي 15% و30%، مع انخفاضٍ طفيفٍ في بعض الحالات الاستثنائية إلى الحد الأدنى للسعر بنسبة 40% مقارنةً بالربع الثاني من عام 2022.

في الوقت نفسه، تُباع القطاعات المناسبة للمشترين ذوي الاحتياجات السكنية الفعلية، والتي يُمكن استخدامها فورًا، بكميات قليلة جدًا. ولا تزال بعض المشاريع تُسجل انخفاضات في الأسعار بسبب التأثير النفسي للسوق ككل، ولكن ضمن نطاق ضيق. ولا يُوجد بيعٌ بدافع الذعر لتقليل الخسائر.

وفقًا لاستطلاع رأي نفسي أجراه موقع Batdongsan.com.vn على مشتري المنازل، توقع حوالي 56% منهم استمرار انخفاض أسعار المنازل في الأشهر الأخيرة من العام، بينما توقع 23% فقط استمرار ارتفاعها. بناءً على ذلك، أشار 54% من المشاركين إلى استمرار ارتفاع أسعار الفائدة في الفترة المقبلة، بينما أشار حوالي 20% إلى احتمال انخفاضها بدءًا من الربع الثالث فصاعدًا، ولكن من الصعب العودة إلى مستوياتها السابقة في الفترة 2020-2021.

وهذا هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي في الصورة رقم 2. — اختار معظم الأشخاص الذين شملهم الاستطلاع الأرض كنوع من الأراضي التي يرغبون في شرائها في المستقبل القريب.

على العكس من ذلك، تُظهر بيانات الاستبيان حول أسباب بيع مجموعة البائعين أن 49% منهم يعودون إلى إعادة هيكلة محفظة الاستثمار؛ و23% لعدم الحاجة إلى استخدامها، فيعيدون بيعها؛ و22% فقط بسبب الصعوبات المالية، والاضطرار إلى نقل الملكية لحل مشاكل اقتصادية . ومع انخفاض عدد الأشخاص الذين يُقلصون خسائرهم بسبب الضغوط المالية، لا يزال معظم البائعين قادرين على التمسك بمحفظتهم، متوقعين البيع بربح.

على وجه التحديد، يرغب ما يصل إلى 42% من مالكي الأصول في البيع بربح يزيد عن سعر الشراء بنسبة 10% على الأقل، بينما يقبل 38% البيع بفارق ربح أقل من 10%. ويقبل حوالي 16% فقط خصمًا يتراوح بين 5% و20% للتخلص من البضائع. أما نسبة المستثمرين الذين يقبلون خصمًا يزيد عن 20% فتبلغ حوالي 3% فقط.

وفقًا للسيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، تشهد معاملات العقارات حاليًا انخفاضًا ملحوظًا، حيث اختفى الطلب المضاربي، وانخفض الاستثمار، ولم يبقَ سوى عمليات شراء العقارات. وقد فقد السوق عددًا كبيرًا من مشتري الاستثمار، مما أثر على السيولة، ومن المتوقع أن تتأثر أسعار الأراضي في عام 2023 أيضًا.

يصعب نجاح المعاملات العقارية نظرًا لتباين التوقعات بين البائعين والمشترين. حاليًا، تعمل الحكومة والمحليات على حل القضايا القانونية. كما سجلت البنوك العديد من المؤشرات الإيجابية مع انخفاض أسعار الفائدة. ومن المتوقع أن يتعافى سوق العقارات الاستهلاكية الذي يلبي احتياجات الإسكان الحقيقي قريبًا.

في الوقت نفسه، يُعطي المشترون الأولوية للعقارات التي تُلبي معايير الاستخدام الفوري، والحفاظ على سعر جيد، والأمان، والسيولة العالية. لذلك، ستُحسّن هذه المجموعة من المنتجات السيولة في الفترة المقبلة. في غضون ذلك، قد تستمر أسعار العقارات المضاربة في الانخفاض.

[إعلان 2]
مصدر