ما هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي؟

[إعلان 1]

السيولة "مجمدة" بسبب صعوبة الاتفاق على السعر

بحسب بعض المستثمرين، لم تتحسن سيولة هذا القطاع في الآونة الأخيرة، إذ لاحظ الكثيرون أن ملاك الأراضي لم يُعانوا من نقص حاد في الأراضي، خاصةً في الأراضي الواقعة في مواقع جميلة، ذات إمكانات ربح عالية على المدى المتوسط، حيث لا يواجهون ضغوطًا مالية كبيرة في الوقت الحالي.

قال السيد فام خاي، وهو مستثمر أراضي مخضرم في المناطق المجاورة لمدينة هو تشي منه، مثل لونغ آن، ودونغ ناي، وبينه فوك ، وبا ريا - فونغ تاو، إنه في الماضي كان يبحث هو وبعض أصدقائه عن قطع أراضي بأسعار معقولة. لكن معظم قطع الأراضي الجميلة غالبًا ما يصعب بيعها بسبب الخلاف على السعر.

لا يزال مُلاك الأراضي يُحافظون على السعر مرتفعًا جدًا مقارنةً بتقييمنا، حتى أن بعضهم يرفض التفاوض على سعر أقل ظنًا منهم أن السعر الحالي مناسب. وعلى وجه الخصوص، يعتقد العديد من مُلاك الأراضي أن السوق سيتعافى قريبًا، لذا فهم يُقلّصون خسائرهم إلى حدٍّ ضئيل جدًا. ولهذا السبب، لم أتمكن خلال الأشهر الثلاثة الماضية إلا من شراء قطعة أرض واحدة إضافية في دات دو، با ريا - فونغ تاو، بأكثر من مليار دونج فيتنامي، حسبما أفاد السيد خاي.

قال هذا المستثمر أيضًا إنه حتى مع وجود بعض قطع الأراضي المودعة حاليًا في البنك، فإن ملاكها لم يعودوا بعد إلى مستوى "جيد" في رأيهم الشخصي. بل إن العديد منهم رفعوا السعر بمئات الملايين متجاوزين تقييم البنك وبعض شركات التقييم الأخرى.

ما هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي في الشكل 1؟ — تعتبر أراضي المشروع الاختيار المفضل للعديد من المستثمرين.

إن استخدام المالك لسعر الذروة لعام ٢٠٢٢ كمعيار لتحديد نسبة الخسارة قد أدى إلى عجز العديد من الراغبين في الشراء بغرض الاستثمار عن إتمام الصفقة. حتى خفض نسبة الخسارة بنسبة ٥٠٪ بالنسبة للعديد من المستثمرين على المدى الطويل لا يُعد سوى انخفاض في الأرباح.

علاوة على ذلك، من وجهة نظر البائع، يدخل بعض الناس السوق في وقت يشهد ارتفاعًا حادًا في أسعار الأراضي، وقد يصل سعرها إلى مئات الآلاف من الدولارات. ناهيك عن رسوم الوساطة والرسوم القانونية، وحتى القروض ذات الفائدة للاستثمار في العقارات. لذلك، حتى بعد عام، حتى لو وافقوا على البيع بالسعر الأصلي، سيظلون مضطرين لتكبد خسارة فادحة تصل إلى مئات الملايين. لذلك، عندما يواجهون "ضغطًا على السعر" من العملاء، يرفض العديد من ملاك الأراضي إتمام الصفقة، مما يؤدي إلى تجميد سيولة السوق.

بالإضافة إلى ذلك، أشار بعض المستثمرين إلى أن أسعار الأراضي والمنتجات الزراعية في المحافظات المحيطة بمدينة هو تشي منه، وخاصةً في السوق التي لم تشهد بعدُ إقبالاً كبيراً على الأراضي، هي الوحيدة التي تتمتع بأسعار شراء معقولة. ومع ذلك، فإن المخاطر المستقبلية أعلى أيضاً بسبب ضعف التوجه التنموي. في المناطق التي تجاوزت "الموجة"، لا يزال خفض الأسعار بنسبة 30-40% خياراً ينبغي أخذه في الاعتبار في الوقت الحالي.

هل من الممكن أن تنخفض الأسعار أكثر؟

وفقًا لتقريرٍ حول سوق العقارات صادرٍ عن موقع Batdongsan.com.vn، تميل أسعار الأراضي في عام 2023 إلى الانخفاض الحاد في العقارات المضاربة، حيث يُحتفظ بالمخزون في انتظار زيادات الأسعار (لا يُلبي احتياجات السكن الحقيقية، ويستغل الاستهلاك)، بينما انخفضت أسعار الأراضي عمومًا بنسبةٍ تتراوح بين 8% و12% فقط. وشهدت أسعار المنازل المتجاورة والفلل والشقق المستقبلية أكبر انخفاض، حيث انخفضت إلى حوالي 15%-30%، مع انخفاضٍ محدودٍ في بعض الحالات إلى 40% من السعر الأساسي مقارنةً بالربع الثاني من عام 2022.

في الوقت نفسه، تشهد القطاعات المناسبة للمشترين ذوي الاحتياجات السكنية الفعلية والاستخدام الفوري انخفاضًا حادًا في المبيعات. ولا تزال بعض المشاريع تسجل انخفاضات في الأسعار نتيجةً لتأثير نفسية السوق ككل، ولكن ضمن نطاق ضيق. ولا يوجد بيعٌ بدافع الذعر لتقليص الخسائر.

وفقًا لاستطلاع رأي نفسي أجراه موقع Batdongsan.com.vn على مشتري المنازل، توقع حوالي 56% منهم استمرار انخفاض أسعار المنازل في الأشهر الأخيرة من العام، بينما توقع 23% فقط استمرار ارتفاعها. وبناءً على ذلك، أشار 54% من المشاركين إلى استمرار ارتفاع أسعار الفائدة في الفترة المقبلة، بينما أشار حوالي 20% إلى احتمال انخفاضها بدءًا من الربع الثالث، ولكن من الصعب العودة إلى مستويات 2020-2021.

ما هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي في الشكل 2؟ — اختار معظم الأشخاص الذين شملهم الاستطلاع الأرض كنوع من الأراضي التي يرغبون في شرائها في المستقبل القريب.

على النقيض من ذلك، تُظهر بيانات الاستبيان حول أسباب بيع مجموعة البائعين أن 49% منهم يعودون إلى إعادة هيكلة محفظة الاستثمار؛ و23% لعدم الحاجة إلى الاستخدام، مما دفعهم إلى إعادة البيع، و22% فقط بسبب الصعوبات المالية، والاضطرار إلى نقل الملكية لحل مشاكل اقتصادية . ومع انخفاض عدد الأشخاص الذين يُقلصون خسائرهم بسبب الضغوط المالية، لا يزال معظم البائعين قادرين على التمسك بأصولهم، متوقعين البيع بربح.

على وجه التحديد، يرغب ما يصل إلى 42% من مالكي الأصول في البيع بربح يزيد عن سعر الشراء بنسبة 10% على الأقل، بينما يقبل 38% البيع بفارق ربح أقل من 10%. ويقبل حوالي 16% فقط تخفيضًا في السعر بنسبة تتراوح بين 5% و20% للتخلص من السلع. أما نسبة المستثمرين الذين يقبلون تخفيضًا في السعر يزيد عن 20% فتبلغ حوالي 3% فقط.

وفقًا للسيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، تشهد معاملات العقارات حاليًا انخفاضًا ملحوظًا، حيث اختفى الطلب المضاربي، وانخفض الاستثمار، ولم يبقَ سوى عمليات شراء العقارات. وقد فقد السوق عددًا كبيرًا من مشتري الاستثمار، مما أثر على السيولة، ومن المتوقع أن تتأثر أسعار الأراضي في عام 2023 أيضًا.

يصعب نجاح المعاملات العقارية نظرًا لتباين التوقعات بين البائعين والمشترين. حاليًا، تعمل الحكومة والمحليات على حل القضايا القانونية. كما سجلت البنوك العديد من المؤشرات الإيجابية مع انخفاض أسعار الفائدة. ومن المتوقع أن يتعافى سوق العقارات الاستهلاكية الذي يلبي احتياجات الإسكان الحقيقي قريبًا.

في الوقت نفسه، يُعطي المشترون الأولوية للعقارات التي تُلبي معايير الاستخدام الفوري، والحفاظ على سعر جيد، والأمان، والسيولة العالية. لذلك، ستُحسّن هذه المجموعة من المنتجات السيولة في الفترة المقبلة. في غضون ذلك، قد تستمر أسعار العقارات المضاربة في الانخفاض.

[إعلان 2]
مصدر