ما هو السبب وراء بقاء أسعار العقارات ثابتة عند مستوى مرتفع؟

[إعلان_1]

أصدر رئيس الوزراء للتو وثيقة عاجلة رقم 527/TB-VPCP، تعلن عن استنتاجات رئيس الوزراء في المؤتمر بشأن الحلول لإزالة الصعوبات في نمو الائتمان للإنتاج والأعمال التجارية، وتعزيز النمو والاستقرار الاقتصادي الكلي.

يُذكر أن رئيس الوزراء طلب في الإعلان من وزارة الإنشاءات توجيه شركات العقارات لإعادة هيكلة قطاعاتها وخفض أسعار منتجاتها. ويجب إيجاد حلول مناسبة وسريعة وفعالة لإعادة هيكلة قطاعات ذوي الاحتياجات الخاصة، والإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وذوي الدخل المحدود.

العقارات - ما هو السبب وراء بقاء أسعار العقارات — وتوضح العديد من التحركات في السوق عزم الحكومة على إزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات.

وتستمر الخطوة المذكورة أعلاه في إظهار الجهود الحثيثة التي تبذلها الحكومة لإزالة الصعوبات التي تعترض سوق العقارات حتى تتمكن من التعافي والتطور بشكل آمن وصحي ومستدام.

في مؤتمر سابق حول حلول تذليل صعوبات نمو الائتمان للإنتاج والأعمال، وتعزيز النمو والاستقرار الاقتصادي الكلي، عُقد صباح السابع من ديسمبر، صرّح رئيس الوزراء فام مينه تشينه بأن البنوك والشركات جزء من منظومة اقتصادية متكاملة. فإذا تطور الاقتصاد، تطورت البنوك والشركات، والعكس صحيح، فإذا تطورت البنوك والشركات، تطورت البلاد. يجب على كل فرد وكل كيان أن يتشاركا المسؤولية، وأن يُسهما في تجاوز الصعاب، حتى تتمكن البلاد من تجاوز الصعوبات، ومن ثمّ، يستطيع كل فرد وكل كيان التغلب على الصعوبات وتحقيق التنمية المشتركة.

طرح مسألة شكوى شركات العقارات من صعوبة الحصول على رأس المال. لكن في السنوات الأخيرة، ارتفعت أسعار العقارات بشكل عام. إذا كانت هناك صعوبات، لكنهم ما زالوا يرغبون في الحفاظ على سعر البيع ثابتًا، ويطالبون بـ"المعاملة من جانب واحد"، فهل هناك مسؤولية مشتركة؟

وفقًا لرئيس الوزراء، في الأوقات العادية، توجد سياسات عادية، وفي الأوقات غير العادية، لا بد من وجود سياسات غير عادية. أما في الأوقات الصعبة، فلا بد من وجود سياسات قائمة على مبدأ "مواءمة المنافع وتقاسم المخاطر" لتكون مناسبة وصحيحة، وتعزز التنمية.

لماذا ارتفع سعر البيع؟

في الآونة الأخيرة، واجه سوق العقارات صعوبات، لكن أسعار العقارات لا تزال مستقرة عند مستوى مرتفع. تُظهر بيانات بحثية من جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن أسعار العقارات قد ارتفعت عشرات المرات خلال العقد الماضي. في عام 2021 وحده، ارتفع متوسط سعر المنزل بنسبة مئوية مزدوجة.

العقارات - ما هو السبب وراء بقاء أسعار العقارات ثابتة عند مستوى مرتفع؟ (الشكل 2). — سوق العقارات صعب ولكن أسعار العقارات لا تزال "راسخة" عند مستوى مرتفع، حتى أن قطاع الشقق في المدن الكبرى لا يزال يحافظ على اتجاه تصاعدي (صورة توضيحية).

تتوقع شركة VARS أن تستمر أسعار الشقق الأولية في الارتفاع بنسبة تتراوح بين 3% و8% في عام 2024. ونظرًا لعدم حلّ مشكلة العرض قصير الأجل، فإن ندرة المعروض الجديد تجعل السوق غير تنافسي، والشركات التي تُطرح مشاريع شقق للبيع في هذه المرحلة تُعتبر "ملوكًا". وإذا لم تواجه صعوبات في التدفق النقدي، فسيواصل المستثمرون الحفاظ على ارتفاع الأسعار لتحقيق أقصى قدر من الأرباح. وفي الوقت نفسه، سيواصل التحسن المستمر في البنية التحتية دفع مستوى الأسعار إلى الارتفاع.

لا يعود ارتفاع أسعار الشقق إلى سعي المستثمرين للحفاظ على ارتفاع الأسعار فحسب، بل أيضًا إلى ارتفاع تكاليف الاستثمار والبناء نتيجةً لارتفاع أسعار المواد الخام وتكاليف العمالة وتكاليف الحصول على التمويل. إضافةً إلى ذلك، فإن تكلفة إنشاء صناديق الأراضي مرتفعة للغاية، وتظهر العديد من التكاليف "غير المحددة" عند تنفيذ الاستثمار والبناء وتطوير المشاريع، مما يُصعّب على المستثمرين خفض الأسعار.

وقد ساهمت أسعار الفائدة المنخفضة ومعدلات التضخم المرتفعة إلى مستويات قياسية في الماضي أيضاً في الارتفاع الحاد في أسعار المساكن، ولكن المشكلة الأساسية هي نقص العرض.

العرض أصبح نادرا بشكل متزايد

وبناءً على ذلك، فإن عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة حديثًا ضئيل للغاية، وهو آخذ في الانخفاض، لا سيما في قطاعي الإسكان الاقتصادي والمتوسط. ووفقًا للبيانات المنشورة من وزارة الإنشاءات حول سوق الإسكان والعقارات، بلغ عدد المشاريع المرخصة حديثًا في البلاد 126 مشروعًا في عام 2022، بنسبة 52.7% فقط مقارنةً بعام 2021 و17% في عام 2020.

من الجدير بالذكر أنه لا توجد مشاريع إسكان مستقبلية في القطاع الميسور (بسعر أقل من 25 مليون دونج/م2) مؤهلة لتعبئة رأس المال ومعاملات الإسكان في عامي 2021 و2022. كما انخفضت نسبة الشقق متوسطة المدى (25-50 مليون دونج/م2) المؤهلة لتعبئة رأس المال ومعاملات الإسكان بشكل مستمر بنسبة مزدوجة الرقم منذ عام 2020.

تُظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أن عدد الشقق ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة المعروضة للبيع في انخفاض مستمر منذ عام 2019. وعلى وجه التحديد، يبلغ إجمالي عدد الشقق ذات الأسعار المعقولة المعروضة للبيع في عام 2022 10% فقط مقارنة بعام 2019.

كما انخفضت نسبة المعروض من الشقق ذات الأسعار المعقولة في إجمالي المعروض من الشقق المعروضة للبيع بشكل مستمر، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022. وفي الفترة 2019-2022، انخفضت أيضًا نسبة الشقق متوسطة المدى إلى 54% و46% و34% و27% على التوالي.

كيفية إعادة هيكلة القطاعات وخفض تكاليف المنتج؟

وبحسب VARS، فإنه لإعادة هيكلة القطاعات وخفض تكاليف المنتجات، هناك حاجة إلى "جهود مشتركة"، وتوحيد وجهات النظر، وطرق التنفيذ، وتنسيق العديد من الموضوعات والمكونات، من وكالات إدارة الدولة إلى الشركات والبنوك.

من جانب هيئة إدارة الدولة، من الضروري أولاً دراسة خطة تقليص الإجراءات الإدارية للاستثمار والبناء. كما يجب دراسة خطط دعم الشركات في حساب رسوم استخدام الأراضي وتخليص المواقع. وهما حالياً من البنود التي تُمثل جزءاً كبيراً من نفقات المستثمر، وتؤثر بشكل مباشر على سعر العقار.

في الوقت نفسه، من الضروري اتخاذ إجراءات صارمة لمعالجة جميع الممارسات التي تُعيق الشركات عن الاستثمار في المشاريع وتطويرها. وتجنب تكبد تكاليف إضافية، تُضاف أيضًا بشكل غير ظاهر إلى سعر المنتج.

على بنك الدولة دراسة وتطوير برنامج ائتماني بأسعار فائدة تفضيلية، مُخصص للشركات التي تستثمر في تطوير المساكن بأسعار معقولة ومشتري المنازل. ويجب وضع آليات وسياسات محددة وواضحة لدعم المستثمرين الراغبين في إعادة هيكلة مشاريعهم من مشاريع سكنية فاخرة إلى مشاريع سكنية بأسعار معقولة أو اجتماعية.

بالنسبة لشركات العقارات، من الضروري مراجعة محفظة مشاريع الاستثمار بشكل استباقي. بيع جزء من المشاريع أو كلها التي لا تتناسب مع مواردها الحالية. إعادة هيكلة الديون وتخطيط التدفق النقدي بشكل استباقي. تركيز رأس المال على المشاريع المضمونة قانونيًا، والتي لديها خطط قروض مجدية، ويمكن إنجازها مبكرًا، ويسهل تصفيتها.

خفض توقعات الربح، بل وتقبّل البيع بخسارة، واستخدام أرباح السنوات السابقة للحفاظ على سير العمليات. بالنسبة للمشاريع الجديدة في مرحلة البحث، وجّه نفسك بشكل استباقي نحو شريحة الأسعار المعقولة لضمان القدرة على الاستيعاب عند طرح المنتجات في السوق.

علاوة على ذلك، تحتاج مؤسسات العقارات إلى الابتكار والبحث وتطبيق الإنجازات التكنولوجية بشكل مستمر لتحسين القدرة الإدارية والسيطرة على المخاطر وخفض التكاليف.

ن.جيانج

[إعلان 2]
مصدر