تحول أعمال العقارات الأموال لسداد الديون

[إعلان 1]

تبيع العديد من شركات العقارات الأصول، أو تستخدم القروض المصرفية أو تعرض الأسهم للحصول على المال لسداد الديون وبناء المشاريع.

بيع الأصول لإرواء العطش لرأس المال

حتى الآن، أكملت مجموعة نوفالاند بشكل أساسي إعادة هيكلة قروضها وديون السندات، ولكن في تقرير التدقيق لعام 2023، أشارت شركة PwC Vietnam إلى افتراض استمرارية شركة نوفالاند.

وفقًا للمدقق المستقل، فإن التأثير المُجتمع لنقص التدفقات النقدية، واستحقاقات الديون قصيرة الأجل، والقيود على القدرة على جمع رأس المال في السوق المالية، قد زاد من ضغط السيولة قصيرة الأجل على نوفالاند. إضافةً إلى ذلك، وحتى تاريخ الميزانية العمومية الموحدة، أخلت نوفالاند ببعض التزاماتها المتعلقة بعقود القروض والسندات.

وفي هذا الصدد، أفادت نوفالاند بأن الشركة تلقت تعهدات من البنوك التجارية بمواصلة تقديم الدعم المالي لتنفيذ مشاريع البناء، بما يضمن تسليم المنازل في كل مرحلة للمشترين. وستواصل البنوك، على وجه التحديد، صرف حدود ائتمانية إضافية بقيمة 15,816 مليار دونج في الفترة المقبلة.

على وجه الخصوص، تخطط نوفالاند لبيع أصول بقيمة تقارب 2,870 مليار دونج لسداد الديون المستحقة ضمن المدة المحددة في العقد. في الوقت نفسه، تلقت الشركة أيضًا خطابات اهتمام من مستثمرين بشأن بيع أصول بقيمة متوقعة تبلغ 8,917 مليار دونج. وأعلنت الشركة أنها ستكمل بيع هذه الأصول خلال الاثني عشر شهرًا القادمة.

بذلت العديد من الشركات جهودًا لإلغاء ديون السندات تدريجيًا أو كليًا لتنظيف ميزانياتها العمومية قبل أن تصبح مؤهلة للحصول على الائتمان المصرفي.

وعلى نحو مماثل، تنفذ شركة LDG للاستثمار المساهمة أيضًا خططًا للتعاون التنموي، ونقل المشاريع، وبيع الأسهم لسداد سندات الدين والبنوك والديون الأخرى.

على وجه التحديد، ستنقل شركة LDG مشروع منطقة باي بوت - سون ترا السياحية ، الذي استثمرته شركة هاي دوي المساهمة (شركة تابعة لشركة LDG). يحمل المشروع الاسم التجاري LDG Grand Central، بمساحة 29 هكتارًا، وبتكلفة استثمار إجمالية تزيد عن 4,600 مليار دونج فيتنامي.

وفي الوقت نفسه، تريد شركة LDG أيضًا نقل مشروع مجمع الشقق C1 في منطقة Binh An، مدينة Di An، مقاطعة Binh Duong وأصول ومشاريع أخرى.

شركة فات دات مثالٌ آخر. وقد قيّم السيد نجوين فان دات، رئيس مجلس إدارة الشركة، أن صدمات السوق غير المتوقعة خلال العامين الماضيين قد أبطأت نمو الشركة بشكل ملحوظ. كما لزم تعديل الخطط طويلة الأجل التي أُعدّت بعناية، وتعديل العديد من مؤشرات النمو.

في هذا السياق، طبّقت شركة فات دات استراتيجيةً حازمةً لإعادة هيكلة محفظتها الاستثمارية والمالية. وعلى وجه الخصوص، قبلت التضحية بمصالحها قصيرة الأجل، كبيع بعض الأصول، ونقل أسهم بعض الشركات التابعة، للتركيز على قضايا أكثر إلحاحًا.

على وجه التحديد، في عامي 2022 - 2023، ستبيع شركة Phat Dat شركتين تابعتين لها، شركة Saigon - KL Real Estate Company (مستثمر مشروع Astral City Binh Duong) وشركة Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

ونتيجة لذلك، نجحت شركة Phat Dat في تخفيف الضغوط المالية، وخاصة من خلال سداد جميع السندات بنجاح في الوقت المحدد وقبل نهاية عام 2023، لتصبح مؤسسة عقارية نادرة ليس عليها ديون سندات في سياق العمليات القاتمة للغاية للصناعة بأكملها.

سوف يخف الضغط على رأس المال تدريجيا.

في تقرير تحديثي حديث حول قطاع العقارات السكنية، أشارت شركة فيتنام للاستثمار الائتماني (VIS Rating) إلى أن قدرة الشركات العقارية على سداد ديونها لا تزال ضعيفة، حتى مع تحسن التدفق النقدي نتيجةً لارتفاع المديونية وكبر حجم الديون المستحقة في عام 2024. وبلغت نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (التي تقيس قدرة الشركة على سداد الديون الناشئة) 8.7 مرة في عام 2023، مقارنةً بـ 7 مرات في عام 2022، وذلك بفضل نمو الدين الذي يفوق نمو الأرباح. وبلغت نسبة الدين قصير الأجل إلى إجمالي الدين في عام 2023 ما يصل إلى 45%، وهي أعلى نسبة في السنوات الخمس الماضية.

بالإضافة إلى ذلك، ستستحق سندات عقارية بقيمة 130 تريليون دونج تقريبًا في عام 2024، وهو أعلى مستوى لها في السنوات الخمس الماضية، مما يُشكل مخاطر إعادة تمويل للمستثمرين. قد يواجه المستثمرون الذين لديهم مشاريع تواجه مشاكل قانونية أو ينفذون مشاريع مضاربة مخاطر التأخر في سداد أصل السند وفوائده وضعف التدفق النقدي. لذلك، تُعدّ هذه الشركات الأكثر حاجةً إلى إعادة التمويل.

في الواقع، وعلى الرغم من مواجهة الصعوبات، وخاصة فيما يتصل برأس المال، بذلت العديد من الشركات جهوداً للتخلص تدريجياً أو كلياً من ديون السندات القائمة، رغبةً منها في تنظيف ميزانياتها العمومية قبل أن تصبح مؤهلة للحصول على الائتمان المصرفي وجمع رأس المال في البورصة.

على سبيل المثال، بعد إعادة الهيكلة للتكيف مع تقلبات السوق، تركز شركة فات دات الآن فقط على قطاع العقارات السكنية، مع إطلاق 6 مشاريع رئيسية في السوق، مع إجمالي إيرادات تقدر من هذه المشاريع بنحو 40 ألف مليار دونج.

للحصول على رأس مال تشغيلي، تخطط الشركة لطرح أكثر من 134.3 مليون سهم للمساهمين الحاليين بسعر 10,000 دونج للسهم، بنسبة إصدار 5.5:1، وفي شكل ممارسة حقوق. في حال نجاحها، ستتمكن شركة فات دات من جمع أكثر من 1,340 مليار دونج. سيُستخدم المبلغ المُجمع بالكامل في تنفيذ المشاريع العقارية للشركة وشركاتها التابعة.

وبالمثل، تخطط شركة DIC Corp لإصدار 410 ملايين سهم لجمع ما يقارب 6,500 مليار دونج فيتنامي. ستستخدم الشركة الأموال المجمعة لدعم رأس مالها الاستثماري في مشروع مجمع كاب سان جاك، المرحلتين الثانية والثالثة، الكائن في 169 شارع ثوي فان (با ريا - مقاطعة فونغ تاو)؛ ومشروع منطقة في ثانه التجارية السكنية (مقاطعة هاو جيانج)؛ ومشروع منطقة نام فينه ين الحضرية الجديدة (مقاطعة فينه فوك)؛ ومشروع منطقة لام ها سنتر بوينت السكنية في حي لام ها (مدينة فو لي، مقاطعة ها نام).

وفقًا لتصنيف VIS، ستنخفض مخاطر إعادة التمويل في الفترة المقبلة بفضل تحسين الوصول إلى الائتمان المصرفي وأسواق رأس المال. ونتيجةً لذلك، انخفض ضغط السيولة الذي واجهه المستثمرون منذ الربع الأخير من عام 2022. وارتفع الائتمان المصرفي لقطاع العقارات بشكل ملحوظ، بنسبة 28% في عام 2023، وسيستمر في الارتفاع في عام 2024 لدعم احتياجات رأس المال والسيولة للمستثمرين.

[إعلان 2]
مصدر