أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، ودخل سكان هانوي لا يستطيع مواكبة ذلك

[إعلان 1]

أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، ودخل سكان هانوي لا يستطيع مواكبة ذلك

وفقًا لتقرير صادر عن سافيلز فيتنام، يُعد الربع الثاني من عام 2023 هو الربع الثامن عشر على التوالي الذي ترتفع فيه أسعار الشقق في هانوي. ويبلغ متوسط سعر بيع الشقق الرئيسية حاليًا في هانوي 53 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 73% مقارنةً بعام 2019.

وأوضحت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات في شركة سافيلز هانوي: إن الزيادة المستمرة في أسعار الشقق الأولية في هانوي ترجع إلى الزيادة الكبيرة في أسعار الأراضي وتكاليف البناء.

ترتفع أسعار المساكن، لكن دخل سكان هانوي لا يزال غير كافٍ لمواكبة الزيادة في عدد سكان المدينة. الصورة ١ — أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، بينما يتراجع دخل سكان هانوي. (صورة: TTX)

بالإضافة إلى ذلك، فإن الحاجة إلى الاستثمار في تحسين جودة المنتجات والبنية التحتية والمرافق المحيطة، والمشاريع الداخلية تؤدي أيضًا إلى أن تكون أسعار السوق الأولية، أو أسعار المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا، أعلى دائمًا من مستوى السوق العام للشقق المعروضة للبيع.

وفقًا لبحثٍ أجرته شركة سافيلز، يستمر الطلب على المساكن في هانوي في الازدياد عامًا بعد عام، نتيجةً للزيادة المطردة في الهجرة. إضافةً إلى ذلك، من المتوقع أن يزيد عدد الأسر في هانوي بمقدار 157 ألف أسرة بين عامي 2023 و2025.

مع ذلك، لا يزال المعروض من الشقق منخفضًا جدًا، إذ من المتوقع طرح 59,000 شقة فقط من جميع الأنواع، و9,000 منزل منخفض الارتفاع، و18,700 منزل اجتماعي للبيع مستقبلًا. ويعاني القطاع من نقص قدره 70,300 منزل.

يُظهر تقرير سافيلز أن هانوي تسعى جاهدةً لتحقيق متوسط دخل للفرد يبلغ 150 مليون دونج فيتنامي سنويًا بحلول عام 2023. وبالمقارنة مع عام 2019، يبلغ متوسط معدل نمو الدخل 6% سنويًا. في الوقت نفسه، يبلغ معدل نمو أسعار الشقق من عام 2019 إلى النصف الأول من عام 2023 13% سنويًا.

علّقت السيدة هانغ قائلةً إن نمو دخل الفرد في هانوي أقل من نمو أسعار الشقق. وهذا مثالٌ على أن الناس سيضطرون إلى امتلاك منزل لفترة أطول إذا استمرت هذه الفجوة في الاتساع.

وقالت السيدة هانج: "إذا لم يقترب هذان الرقمان من بعضهما البعض، فسوف يجعل ذلك امتلاك المنازل للأشخاص بشكل عام، وأولئك الذين يعيشون في هانوي وأولئك القادمين من المقاطعات الأخرى والذين يرغبون في الحصول على منزل في هانوي للعمل أو لأطفالهم أطول وأكثر صعوبة".

ناهيك عن منتجات الإسكان منخفضة الارتفاع، فعندما يكون السعر مرتفعًا، سينظر المشترون أيضًا في معقولية السعر، وما إذا كان مناسبًا للقيمة الحقيقية للمنتج أم لا. ومن هنا، سيكون اتخاذ قرار المشتري أبطأ وأطول.

قطعة نادرة بخصم، لكنها ليست مخصصة للعامة

على عكس قطاع الشقق، يشهد قطاع الفلل والتاون هاوس تراجعًا طفيفًا. وتحديدًا، انخفض السعر الأساسي للفلل بنسبة 10% على أساس ربع سنوي ليصل إلى 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأراضي غير المباعة في مي لينه. كما انخفضت أسعار المتاجر بنسبة 7% على أساس ربع سنوي. في المقابل، سجلت أسعار التاون هاوس زيادة بنسبة 4% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 173 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ورغم انخفاضها، إلا أن هذا القطاع لا يناسب غالبية السكان نظرًا لارتفاع سعره.

وقالت السيدة هانغ إن انخفاض أسعار الفلل والتاون هاوس يعود إلى إطلاق مشاريع بعيدة عن المركز بأسعار معقولة، ما أدى إلى انخفاض مستوى السوق أيضاً.

في الواقع، لا يزال سعر قطاع المباني المنخفضة مرتفعًا، خاصة في المناطق المجاورة للطريق الدائري الثاني والطريق الدائري الثالث في هانوي والمناطق المتطورة ذات البنية التحتية الاجتماعية المستقرة وتخطيط البنية التحتية للمرور، والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية.

أسعار المساكن ترتفع ولكن دخل سكان هانوي لا يزال غير كافٍ، الصورة 2 — الفلل قطاع نادر شهد انخفاضًا في الأسعار، لكنها لا تناسب الأغلبية. (صورة: دي بي)

وفقًا للسيدة هانغ، لا تزال المنتجات ذات الأسعار المعقولة والمشاريع المُخططة جيدًا تجذب المشترين في سوق الفلل والمنازل. ويتجلى ذلك في تحسن معاملات قطاع العقارات منخفضة الارتفاع في هانوي بعد الربع الأول المتعثر، حيث بيعت 106 وحدات، بزيادة قدرها 20% على أساس ربع سنوي.

وقالت السيدة هانغ: "هذه إحدى العلامات الإيجابية المسجلة في نهاية الربع الثاني من عام 2023، عندما كان السوق يحتوي على مشاريع منخفضة الارتفاع مع منتجات معروضة بأسعار تبلغ حوالي 10 مليارات دونج/وحدة".

وفقًا لسجلات الربع الثاني من عام ٢٠٢٣ في هانوي، شكلت المشاريع التي تقل أسعارها الأولية عن ١٠ مليارات دونج ٣٩٪ من المعاملات، بينما شكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين ١٠ و٢٠ مليار دونج ٢٨٪، بينما شكلت الشقق التي تزيد أسعارها عن ٣٠ مليار دونج ١٣٪ فقط. وتُظهر البيانات أنه كلما كان سعر المنتج معقولًا، كان معدل المبيعات أفضل.

العرض الأولي محدود، لكن ميزة مشتري المنازل في سوق هانوي اليوم هي إمكانية اختيار السوق الثانوي، حيث تتوفر العديد من المنتجات المُطوّرة مسبقًا، والمضمونة قانونيًا، وبأسعار معقولة. في ظل الظروف الحالية، لا تزال أسعار السوق الثانوي تنافسية مقارنةً بالسوق الأولي.

عادةً، تُباع المنتجات منخفضة الارتفاع، وفقًا لسافيلز في الربع الثاني من عام ٢٠٢٣، بسعر أقل بنسبة ٢٠٪ من الوحدات الأساسية. لا تتوفر في السوق الأساسية خيارات كثيرة، بينما تتوفر في السوق الثانوية خيارات سعرية أوسع. ورغم أن المنتج لم يعد جديدًا، إلا أن المشترين قد يكونون جاهزين للاستخدام أو قادرين على استخدامه فورًا.

على وجه الخصوص، عززت هانوي مؤخرًا توزيع الاستثمارات العامة، مما يُسهم في تعزيز الأنشطة الاقتصادية في هانوي بشكل عام، وقطاع العقارات بشكل خاص.

مع بدء بناء الطريق الدائري الرابع مؤخرًا، من المتوقع أن يعزز ذلك التنمية في المناطق الضواحي مثل مي لينه، ودان فونج، وهواي دوك، وسوك سون، وها دونج، وثانه أواي، وثانه تري عندما يتم فتح الطريق الدائري الرابع أمام حركة المرور في عام 2027. ومن المتوقع أن يزيد المعروض من المساكن في المناطق المحيطة بالطريق الدائري الرابع بنسبة 36% مقارنة بالوقت الحاضر.

بمجرد تطوير البنية التحتية بشكل متزامن، ستدعم توازن العرض والطلب في جميع المناطق. ومع توفر وسائل نقل مريحة، سيرغب المحتاجون في الانتقال إلى مناطق ذات أسعار معقولة.

وعلقت السيدة هانغ قائلة: "يعتبر هذا أحد العوامل التي تحل المشكلة التي ظهرت مؤخرًا، حيث شهدت منطقة وسط المدينة أو المنطقة القريبة من الطريق الدائري رقم 3 في سوق هانوي مستويات أسعار مرتفعة جديدة، مما تسبب في عوائق أمام الناس في الوصول إلى شراء المنازل".

[إعلان 2]
مصدر