معاملات عقارية بعقود قروض: المشترون نادمون! (المقال الأخير)

تجاوز سوق العقارات ذروة ازدهاره. ومع ذلك، لا تزال المعاملات العقارية التي تتم عبر عقود القروض قائمة، مع عواقب لم تُحل بين عشية وضحاها. لذلك، قبل أن تُشدد هيئة إدارة الدولة اللوائح القانونية، ينبغي على المواطنين دراسة شروط عقد القرض بعناية عند توقيع أي معاملة عقارية لتجنب الوقوع في "مأزق".

معاملات عقارية بعقود قروض: ندمٌ يملأ قلوب المشترين! (الجزء الأول) - من "نقطة التقاء" مخطط الطابق رقم ٥٨٤

معاملات عقارية بعقود قروض: ندم المشترون! (الجزء الثاني) - فخ التعاون أم حشد رأس المال؟

ينبغي على العملاء البحث واختيار منتجات عقارية ذات وضع قانوني واضح ومستثمرين ذوي سمعة طيبة (في الصورة: منطقة شوان هونغ الحضرية، حي كوانغ ثانغ، مدينة ثانه هوا ). الصورة: PV

"يسقط القلم، ويموت الدجاج"

بالعودة إلى قصة السيدة LD - وهي عميلة اشترت أرضًا في MBQH 2125 المرحلة الثانية. قالت السيدة LD: "بعد "الاتفاق على البيع والشراء" مع مالك الأرض، ذهبتُ لإجراءات نقل اسم عقد القرض مع الشركة. قبل توقيع العقد، لم أبحث بعناية في الجوانب القانونية للمشروع، وخاصةً المعلومات المتعلقة بالمنتج المراد شراؤه (منزل خام)، بل ظننتُ ببساطة أنني أشتري قطعة أرض. لم أكن أعرف مدى أهمية إجراءات عقد القرض للحق في شراء المنتج. عندما أعلن المستثمر أن المنزل يجب أن يُبنى بشكل عاجل، أخرجتُ العقد لقراءته مرة أخرى؛ في الوقت نفسه، تعرفتُ على اللوائح القانونية ووجدتُ أن المعاملات من خلال عقود القروض محفوفة بالمخاطر للغاية. الآن، في وضع "سلبي"، كان على عائلتي أن تفعل ما طلبه المستثمر".

"إذا درسنا بعناية المعلومات المتعلقة بشروط شراء وبيع المساكن المستقبلية بالإضافة إلى قانونية عقد القرض والإجراءات المعقدة المتضمنة، فلن أشتري أنا فقط، بل كثير من الناس أيضًا، الأراضي بهذا الشكل، بل سيبحثون عن قطع أرض ذات وضع قانوني واضح لإجراء المعاملات" - شاركت السيدة LD المزيد.

قال العميل LT C، الذي اشترى أرضًا في MB 584: "... قبل توقيع المعاملة بعقد قرض، اصطحبني الوسيط إلى مكتب إدارة شركة BNB المحدودة لتقديم "الدفتر الفرعي" ووعدني بنقل شهادة حقوق استخدام الأرض فورًا عند تأهيل المشروع. ولأنني وثقت بالمستثمر والوسيط، وقّعت عقد قرض لشراء قطعتي أرض متجاورتين. الآن، إذا بنيتُ منزلًا، أشعر بالقلق من خسارة "البقرة والحظيرة"؛ ولكن إذا لم أبنِ، فلا أعرف متى سأتمكن من استرداد الأموال التي استثمرتها...".

كذلك، أثارت شركة BNB المحدودة، وهي مستثمرة في مشروع المنطقة التجارية والسكنية، القطعة A-TM3 (المختصرة بالموقع A-TM3)، في حي دونغ هونغ بمدينة ثانه هوا، جدلاً واسعاً منذ أبريل 2023 بسبب ردود فعل العملاء القوية تجاه المشروع. ووفقاً للعديد من عملاء الموقع A-TM3، أبدى المستثمر غموضاً في معلومات المنتج، وتحديداً "الإعلان" عن أرض للبيع، ثم "تحويلها" إلى منازل غير مكتملة؛ وفي الوقت نفسه، أجبر العملاء على دفع مبالغ طائلة عند رغبتهم في الاستثمار في بناء منازلهم الخاصة.

مع ذلك، في الوقت الذي حشدت فيه الشركة رأس المال عبر عقد قرض، صدر قرارٌ في خطة A-TM3 بالموافقة على نتائج اختيار المستثمرين، وفي القرار رقم 3345/QD-UBND، الصادر عن اللجنة الشعبية الإقليمية بتاريخ 21 أغسطس/آب 2019، كانت هناك معلومات واضحة عن حجم المشروع، وكان المنتج عبارة عن منزل خام مُجهّز بالكامل. كان على العملاء، الذين وقّعوا هذه العقود "عن طريق الصدفة"، أن يقبلوا بها، لأنه حتى في حال رغبتهم في تصفية العقد، لم يكن استرداد الأموال المستثمرة سهلاً، لا سيما في ظل ركود سوق العقارات والصعوبات التي تواجهها الشركات حاليًا.

في وقت سابق، تلقت صحيفة ثانه هوا أيضًا التماسًا للمساعدة من عدد من الأسر في مقاطعتي نونغ كونغ وثيو هوا ومدينة ثانه هوا بشأن "شراء" أرض بموجب عقد قرض. ولكن، عند تسليم الأرض إلى "المشتري"، كانت مسكونة من قبل شخص آخر.

وبحسب المحامية لي ثي فونج، مديرة شركة لي فونج هوانج للمحاماة المحدودة، التابعة لنقابة المحامين في مقاطعة ثانه هوا، هناك نوعان من عقود القروض، وفي كلتا الحالتين، يكون العملاء في وضع غير مؤات.

أولاً، في حال عدم تضمن عقد القرض أي بند يُثبت ارتباط مبلغ القرض بقيمة قطعة الأرض/العقار الملحق بها في مشروع المقترض، فإن عقد القرض لا يُلزم المقترض (وهو أيضاً مستثمر المشروع) بنقل حق الانتفاع بالأرض أو العقار الملحق بها إلى المُقرض. هذا العقد هو ببساطة عقد قرض مدني، والمخاطرة تكمن في أنه عندما يكون العقار مؤهلاً للنقل ويرتفع سعره، لصالحه، لا يُبرم المستثمر عقد نقل ملكية عقار، بل يوافق فقط على سداد أصل الدين والفوائد (إن وجدت) للمُقرض، مما يُؤدي إلى خسارة مالية للمُقرض.

ثانيًا، يتضمن العقد محتوى يوضح العلاقة بين مبلغ القرض وقطعة الأرض أو المنزل في مشروع المقترض. قد يكون عقد القرض حالة معاملة وهمية، تخفي المعاملة الفعلية وهي معاملة بيع عقاري تم تشكيلها في المستقبل (في هذا الوقت لا يكون المشروع مؤهلاً للبيع وفقًا لأحكام القانون). في هذا العقد، إذا نشأ نزاع، يرفع أحد الطرفين القضية إلى المحكمة للتسوية، وهناك خطر من أن تُعلن المحكمة أن كلاً من المعاملة الوهمية (وهي معاملة قرض) والمعاملة المخفية (وهي معاملة بيع عقاري) غير صالحة. والنتيجة القانونية هي أن المُقرض (المشتري) يسترد المال فقط ولكنه لا يستلم العقار.

تعلم القانون بعناية

ومع ذلك، فإن العقارات التي يتم إنشاؤها في المستقبل، باعتبارها قناة استثمار محتملة، تنطوي على العديد من المخاطر المحتملة إذا لم يتحقق المشتري بعناية من قانونية المشروع لضمان المعاملات القانونية.

يتضمن القانون الآن لوائح دقيقة للغاية بشأن أشكال المعاملات العقارية. ووفقًا للسيد فو ثانه بينه، نائب مدير إدارة البناء في ثانه هوا، فإنه بعد دخول قانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ، اعتمدت إدارة البناء العديد من أشكال الدعاية والتوعية بين المؤسسات والأفراد للامتثال لأحكام قانون المعاملات العقارية، وخاصةً العقارات التي سيتم إنشاؤها مستقبلًا.

وفقًا للمادة 55 من قانون العقارات رقم 66/2014/QH13، يشترط لتأسيس مشروع عقاري مستقبلي امتلاك وثائق حقوق استخدام الأراضي، ووثائق المشروع، ورسومات البناء المعتمدة من الجهات المختصة، وتصاريح البناء في حال اشتراطها، ووثائق قبول إتمام بناء البنية التحتية التقنية اللازمة لتقدم المشروع؛ وفي حالة المباني السكنية أو متعددة الاستخدامات التي تُنشأ مستقبلًا لأغراض سكنية، يجب وجود سجل قبول إتمام أساسات ذلك المبنى. بالإضافة إلى ذلك، قبل بيع أو تأجير أو شراء مسكن مُنشأ مستقبلًا، يجب على المستثمر إخطار هيئة إدارة الإسكان الإقليمية كتابيًا بأن المسكن يستوفي شروط البيع أو التأجير مع الشراء.

إلى جانب ذلك، تنص المادة 19 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP أيضًا على توقيع عقود تعبئة رأس المال لتطوير المساكن التجارية. وبناءً على ذلك، لا يمكن توقيع عقود تعبئة رأس المال للاستثمار في بناء المساكن التجارية إلا من خلال النماذج المنصوص عليها في البنود 2 و3 و4 من المادة 69 من قانون الإسكان ويجب أن تمتثل للوائح التالية: يُسمح للأطراف المشاركة في مساهمة رأس المال والتعاون الاستثماري والتعاون التجاري والمشاريع المشتركة والجمعيات فقط بتقسيم الأرباح (نقدًا أو أسهمًا) بناءً على نسبة مساهمة رأس المال المتفق عليها في العقد؛ ولا يُسمح للمستثمر بتطبيق نموذج تعبئة رأس المال المنصوص عليه في هذه النقطة أو أشكال أخرى من تعبئة رأس المال لتقسيم منتجات الإسكان أو إعطاء الأولوية للتسجيل والإيداع وحق شراء المسكن أو تقسيم حقوق استخدام الأراضي في المشروع للطرف الذي يتلقى تعبئة رأس المال.

يشعر العديد من العملاء الذين يبنون منازل في مشروع المنطقة التجارية والسكنية، القطعة A-TM3، حي دونغ هونغ، مدينة ثانه هوا، بالقلق لعدم معرفتهم بموعد إتمام المستثمر إجراءات منح شهادات حق استخدام الأرض. الصورة: PV

ويوصي السيد فو ثانه بينه: "عند إجراء معاملات عقارية، يحتاج العملاء إلى فهم أحكام القانون بوضوح، وخاصة الوثائق القانونية للمشروع، وقدرة المستثمر، واللوائح المتعلقة بشروط شراء وبيع رأس المال لتطوير المساكن المستقبلية لتجنب المخاطر عند الانخراط في مشاريع ذات وضع قانوني غير واضح".

ولكن في الواقع، من أجل "التهرب" من لوائح إدارة الدولة، يستخدم المستثمرون العديد من "الحيل" المختلفة، وفي الغالب، تتم عمليات شراء وبيع المساكن المستقبلية أو تعبئة رأس المال من خلال معاملات مدنية بمفاهيم "عقود القروض"، و"الودائع"، و"عقود التعاون"... وأضاف السيد فو ثانه بينه: "لا تملك وكالات إدارة الدولة أي أساس لإدارة هذه الأشكال من المعاملات".

مع حماس سوق العقارات في ثانه هوا، تُعتبر أسعار المنتجات العقارية دائمًا باهظة الثمن. بيعت معظم المشاريع و"مررت" عبر العديد من المستثمرين الثانويين لأنها كانت لا تزال "على الورق"؛ ولكن وفقًا لبيانات وزارة الإنشاءات، لم تُعلن وزارة الإنشاءات إلا عن 30 من أصل 104 مشاريع معتمدة لسياسة الاستثمار لتكون مؤهلة للشراء أو البيع أو تعبئة رأس المال، مما يُثبت شيوع ظاهرة "التحايل على القانون" في البيع والشراء. لحسن الحظ، التقينا بمستثمر حسن السمعة استخدم رأس المال المُعبأ للغرض الصحيح، وكفلت حقوق العميل. أما في حالة مواجهة مستثمر "سيئ السمعة" "استغل" أمواله لاستثمارها في مشاريع أخرى، فإن عدم حصول العملاء على المنتج العقاري أو مواجهتهم لمشاكل لاحقًا كان له عواقب وخيمة.

في مواجهة المشاكل التي يواجهها العملاء حاليًا، وخاصةً تداخل تخصيص الأراضي والتأخير في منح شهادات حق استخدام الأراضي، ينصح المحامي لي ثي فونج، مدير شركة لي فونج هوانج للمحاماة المحدودة، نقابة المحامين في مقاطعة ثانه هوا، بما يلي: فيما يتعلق بحقيقة أن المستثمر لم يكمل بعد إجراءات منح شهادات حق استخدام الأراضي للمشتري، فقد ينشأ نزاع بين الطرفين. في حالة عدم تمكن الطرفين من التفاوض والمصالحة، يمكن للمشتري رفع دعوى قضائية ضد البائع في المحكمة للحل. في حالة قطعة الأرض نفسها حيث يوقع المستثمر عقد قرض مع تسجيل الرغبات، أو حتى يوقع عقد بيع مع العديد من العملاء، فهناك علامات على الاستيلاء الاحتيالي على الممتلكات كما هو منصوص عليه في المادة 174 من قانون العقوبات لعام 2015، المعدل والمكمل في عام 2017؛ يجب على العملاء في هذه الحالة تقديم التماس إلى وكالة تحقيقات الشرطة للقبول والحل.

مجموعة المراسلين

المصدر: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm