كيفية حل الصعوبات العقارية؟

* المراسل: دكتور تران دو ليش ، تم اقتراح العديد من الحلول لدعم سوق العقارات، ولكن لماذا تستمر الشركات في الإبلاغ عن الصعوبات وتحتاج إلى "الإنقاذ" من حيث رأس المال والمسائل القانونية؟

د. تران دو ليش: لا أتفق مع كلمة "إنقاذ". الحل المتزامن ضروري، وليس "إنقاذًا".

ليس في هذا الوقت فحسب، بل على مدى العقود القليلة الماضية، شهد سوق العقارات الفيتنامي نموًا سريعًا وقويًا، ولكنه غير صحي، ويتجلى ذلك في المضاربة المفرطة. بالطبع، في اقتصاد السوق، توجد مضاربة في كل مجال، ولكن عندما تكون المضاربة مفرطة، فإنها ستؤدي إلى تشوهات في العرض والطلب والأسعار.

على سبيل المثال، في الفترة 2009-2011، تجمد سوق العقارات فقط في فئة المنتجات الراقية، والمشاريع غير المكتملة، وتقسيم الأراضي وبيعها، أو المشاريع التي انتهت للتو من بناء الأساس ثم غادرت هناك... وفي الوقت نفسه، كانت المنتجات النهائية في قطاعات متوسطة المدى ومنخفضة السعر لا تزال تُتداول بشكل طبيعي، حتى وإن كانت غائبة.

في عام ٢٠٢٢، وبالتزامن مع التفاؤل بالتعافي الاقتصادي بعد السيطرة على جائحة كوفيد-١٩، شهد سوق العقارات نموًا سريعًا في العديد من قطاعات المنتجات، مع موجة من الاستثمار والمضاربة التي لاقت رواجًا كبيرًا. وارتبطت العديد من شركات العقارات بالبنوك التجارية، والتزمت بتقديم القروض لتحفيز المضاربة بدلًا من تهيئة الظروف المناسبة لشراء المساكن.

في حين تشهد عقارات المنتجعات والشقق الفندقية نموًا قويًا، إلا أن المساكن في المناطق الحضرية قليلة. على سبيل المثال، في مدينة هو تشي منه، لم تُطرح خلال السنوات الأخيرة أي مشاريع أو منتجات جديدة في قطاع الإسكان لذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض.

* إذا "أنقذنا" سوق العقارات فما هي الأولويات التي ستكون موجودة؟

- يعلم الجميع أن الأعمال العقارية هي التعامل بأموال الآخرين، بما في ذلك قروض الائتمان، وتعبئة رأس المال السندات، والسلف للعملاء وجزء من رأس مال المؤسسة الخاصة.

من الضروري أن يُنظّم سوق العقارات نفسه ويُنقّي نفسه بالتوازي مع برنامج إصلاح حكومي متزامن، بدلاً من إعطاء الأولوية لمسألة الإنقاذ. الصورة: هوانغ تريو

في ظل تقلبات السوق المالية، ومع انعدام مصادر رأس المال الأربعة لسوق العقارات، وخاصة سندات الشركات، يصبح ازدحام رأس المال أمرًا حتميًا. ناهيك عن أن سلسلة من المشاريع التي لديها شروط للتطوير والتنفيذ المستمر، عالقة في إجراءات وقضايا قانونية، فلا يزداد العرض. ومن هنا، تنشأ حلقة مفرغة: فالمشاريع قيد التطوير لا تملك رأس مال لمواصلة التنفيذ، والمشاريع الجديدة عالقة في قضايا قانونية.

وفي مواجهة هذا الوضع، أعتقد أن الهدف الأكبر للحكومة ليس مجرد حل سوق العقارات على الفور، بل الحصول على خطة منهجية نسبيا لجعل السوق صحيا على المدى المتوسط ​​والطويل.

* ما هو الحل المحدد يا سيدي؟

هناك ارتباط وثيق بين السوق المالية وسوق العقارات. لذلك، يجب أن يتزامن حلُّ انتعاش سوق العقارات مع معالجة مشاكل السوق المالية من خلال برنامج عمل شامل.

على صعيد المؤسسات، من الضروري مراجعة جميع اللوائح القانونية المتعلقة بسوق العقارات منذ بداية المشروع حتى التشغيل والتطوير، بما في ذلك: اللوائح الخاصة بنظام الائتمان، واللوائح في قانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، وقانون الأراضي، وقانون البناء... ومن هناك، تصحيح أوجه القصور في النظام القانوني بأكمله، وليس فقط حل الصعوبات في قانون أو قانونين.

في ظل وجود الاختناقات القانونية، من الممكن اقتراح تشكيل مجموعة عمل لإزالة الصعوبات والعقبات أمام مشاريع العقارات لاختيار بعض الأمثلة النموذجية للتعامل معها، مما يخلق أساسًا قانونيًا لأماكن أخرى لمتابعتها وتكرار الحل.

انتبه، استخدم الأدوات المالية للسيطرة على المضاربة العقارية والحد منها. أعطِ الأولوية لمشاريع الإسكان التي تلبي الطلب الحقيقي في السوق، مع إعطاء الأولوية لدعم رأس المال لكل من مشتري المنازل والمستثمرين، وذلك لزيادة العرض المناسب للسوق. في الواقع، هناك العديد من المناطق الحضرية المهجورة التي تتدفق إليها تدفقات رأس المال الكبيرة.

إذًا، أين التدفق النقدي اللازم لمشاريع الإسكان الضرورية للمحتاجين؟ هذا الوضع مشابه للسوق الثانوية. يكمن الحل في ترك السوق يستعيد توازنه ويدير شؤونه بنفسه، ولكن كيف يُمكننا إنقاذه؟ ومن يستطيع إنقاذه؟

يُنصح الشركات العقارية الكبرى بإعادة هيكلتها بشكل استباقي لتخفيف الضغوط المالية. ويمكن للمستثمرين إعادة هيكلة استثماراتهم من خلال بيع المشاريع التي أثقلت كاهلهم بالديون، والتي ترتبط بقطاعات متعددة.

يحتاج المستثمرون إلى نظام لإدارة المخاطر، ولا يجوز لهم التساهل في استخدام الأدوات المالية. وقد استشهد البنك المركزي مؤخرًا بمثال شركات عقارية تُطوّر عشرات المشاريع في آنٍ واحد في جميع أنحاء البلاد، فكيف يُمكن إنقاذها؟ من جانب البنك، يُمكن عدم تحويل مجموعات الديون، أو إعادة هيكلتها، أو تمديدها، أو تأجيل سدادها للشركات في هذه المجموعة.

الأمر الأكثر أهمية هو أن تبدأ في القيام بذلك على الفور، فكلما انتظرت لفترة أطول كلما كان الأمر أصعب!

(يتبع)

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm