تقترح جمعية مستثمري العقارات (HoREA) حلولاً لخلق ظروف أكثر ملاءمة لمستثمري العقارات

[إعلان 1]

اقتراح لحصول المستثمرين على حقوق استخدام الأراضي وفقًا للتخطيط

أرسل السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، مؤخرًا وثيقة يطلب فيها من اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية وعدد من لجان الجمعية الوطنية ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة تعديل عدد من المواد والبنود في مشروع قانون الأراضي (المعدل).

اقتراح وتهيئة الظروف للمستثمرين للتفاوض على حقوق استخدام الأراضي (LUR) لأنواع الأراضي المناسبة للتخطيط لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

العقارات - HoREA تقترح حلولاً لخلق ظروف أكثر ملاءمة لمستثمري العقارات — تهيئة الظروف للمستثمرين للتفاوض على حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي المناسبة للتخطيط لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

وجدت الجمعية أن الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (أ) البند 4 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) بها عدد من العيوب والقيود، بل إنها تتعارض مع القرار 18-NQ/TW المؤرخ 16 يونيو 2022 للجنة المركزية للحزب.

لأن البندين (ب) و(ب) من المادة ١٢٨ من مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) ينصان على ما يلي: في حالة استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري، يُسمَح بالاتفاق على حق استخدام الأرض السكنية؛ وفي حالة تنفيذ مشروع إسكان تجاري، يجب أن يكون هناك حق استخدام الأرض السكنية أو الأرض السكنية وأراضي أخرى. لا توجد سوى حالة واحدة يُسمَح فيها بالاتفاق على نقل حقوق استخدام الأرض "للأرض السكنية" وحالتان تُسمَح فيهما بحقوق استخدام الأرض "للأرض السكنية" أو "للأرض السكنية وأراضي أخرى" لاستخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري.

وفي الوقت نفسه فإن الفقرة (أ) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) تسمح بإدخال حالة مشروع الإسكان التجاري بمساحة أرض تديرها الدولة ضمن إجمالي مساحة الأرض المخصصة لإقامة المشروع والتي تستردها الدولة ليتم تخصيصها أو تأجيرها للمستثمرين دون الحاجة إلى الدخول في مزاد لحقوق استخدام الأراضي، ودون الحاجة إلى تقديم عطاءات لاختيار المستثمرين...

لذلك، يقترح مجلس إدارة هيئة الأراضي والموارد الطبيعية في أوزبكستان تعديل واستكمال الفقرة (ب)، الفقرة 1 والفقرة (6)، من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) بهدف السماح للمستثمرين بالتفاوض بشأن الحصول على حق استخدام "الأراضي السكنية" أو "الأراضي السكنية والأراضي الأخرى" أو "الأراضي الأخرى غير السكنية" وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي، وبرامج التنمية الحضرية والبناء والإسكان لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري والإسكان المختلط والمشاريع التجارية والخدمية، لتهيئة الظروف للمستثمرين، وخاصة الشركات والمؤسسات العقارية الكبرى، مع القدرة على الاستثمار في تطوير مشاريع الإسكان، والمناطق الحضرية بمساحات كبيرة تصل إلى عشرات وعشرات ومئات وآلاف الهكتارات، للحصول على البنية التحتية لحركة المرور المتزامنة والبنية التحتية التقنية والبنية التحتية الاجتماعية والعديد من المرافق والخدمات الحضرية.

واقترحت HoREA أيضًا أنه من الضروري تعديل واستكمال الفقرة 4 من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) في اتجاه تكليف الحكومة بتنظيم التعامل مع "المساحات الأرضية التي تديرها الدولة، والمساحات الأرضية التي تديرها الدولة" المتخللة في مشاريع الإسكان التجاري (على غرار أحكام الفقرة 13 من المادة 1 من المرسوم 148/2020/ND-CP بشأن تعديل واستكمال عدد من المراسيم التي توضح بالتفصيل تنفيذ قانون الأراضي) لضمان عدم وجود خسارة في إيرادات ميزانية الدولة وعدم وجود خسارة في الأصول العامة، وهي موارد الأراضي.

وبحسب السيد تشاو، فإن تعديل واستكمال الفقرة ب، البند 1، والفقرة أ، البند 4، والفقرة 6، من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) على النحو المذكور أعلاه يهدف إلى "إضفاء الطابع المؤسسي" الكامل على القرار 18-NQ/TW المؤرخ 16 يونيو 2022 للجنة التنفيذية المركزية للحزب، والذي نص على أن وجهات النظر والسياسات المؤسسية بشأن الأراضي يجب أن تكتمل بشكل متزامن ووفقًا للمؤسسة لتطوير اقتصاد السوق ذي التوجه الاشتراكي.

هناك سياسات مناسبة لكل موضوع ونوع من استخدام الأراضي لإطلاق العنان للإمكانات وتعظيم قيمة موارد الأراضي، فضلاً عن مواصلة تنفيذ آلية التفاوض الذاتي بين الأفراد والشركات في نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجاري.

سد الثغرات لتجنب خسارة إيرادات الدولة

وفقًا للسيد لي هوانج تشاو، رئيس مجلس إدارة HoREA: "بالنسبة لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية التي تتوافق مع تخطيط وخطط استخدام الأراضي، من الضروري تطوير وإتقان الآليات والسياسات على الفور للمنظمات والأسر والأفراد الذين لديهم حقوق استخدام الأراضي للمشاركة مع المستثمرين لتنفيذ المشاريع في شكل نقل وإيجار ومساهمة رأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي وضمان وراثة اللوائح الصحيحة والدقيقة والمعقولة لقانون الأراضي لعام 2013 ".

العقارات - تقترح HoREA حلولاً لخلق ظروف أكثر ملاءمة لمستثمري العقارات (الشكل 2). — إن مفتاح تجنب خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة يكمن في "سد" "الثغرات" في تطبيق أساليب تقييم الأراضي لتحديد أسعار الأراضي.

علاوةً على ذلك، أعربت الجمعية عن قلقها من أن استمرار السماح للمنظمات الاقتصادية والمستثمرين بالحصول على حقوق استخدام الأراضي من خلال نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية أو غير الزراعية غير السكنية، حتى لو كان ذلك متوافقًا مع تخطيط استخدام الأراضي، لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية، سيؤدي إلى خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة وخسارة الأصول العامة، وهي موارد أرضية. في الواقع، سُجلت عدة حالات خسارة في إيرادات الموازنة العامة للدولة وخسارة الأصول العامة، وهي موارد أرضية، في السنوات السابقة.

ومع ذلك، وجدت الجمعية أن السبب الرئيسي لخسارة إيرادات ميزانية الدولة والأصول العامة، التي هي موارد الأراضي في السنوات الأخيرة، ليس لأن قانون الأراضي لعام 2013 يسمح للمنظمات الاقتصادية والمستثمرين بتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي بما في ذلك "الأراضي السكنية"، أو "الأراضي السكنية والأراضي الأخرى"، أو "الأراضي الأخرى غير السكنية"، ولكن بسبب عدم كفاية وقيود تطبيق أساليب تقييم الأراضي لتقييم الأراضي وتقدير قيمتها؛ وبالتالي تحديد أسعار محددة للأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري والحضري.

ولذلك، ترى جمعية تقييم الأراضي أن القضية الرئيسية التي تحتاج إلى حل هي "إغلاق" "الثغرات" في "تطبيق أساليب تقييم الأراضي" "لتقييم الأراضي"، "تقييم أسعار الأراضي" "لتحديد أسعار الأراضي المحددة" لحساب "رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي" للمشاريع السكنية التجارية والحضرية.

من ناحية أخرى، تركز الحكومة حالياً على صياغة مرسوم يعدل ويكمل عدداً من مواد المرسوم 44/2014/ND-CP بشأن تقييم الأراضي لممارسة "حقوق" الدولة في تقييم الأراضي، والبت في رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، "بما لا يتوافق مع أسعار السوق"، لأداء وظيفة "تنظيم الدولة للاقتصاد"؛ بما في ذلك سوق العقارات لتطوير الاقتصاد - المجتمع من أجل المصلحة الوطنية والعامة.

[إعلان 2]
مصدر