تشرح HoREA سبب عدم تطبيق قائمة أسعار الأراضي المعدلة حتى الآن

يستغرق الأمر بعض الوقت "للتكيف" مع قائمة أسعار الأراضي.

بناءً على ذلك، رحّبت جمعية أصحاب الأراضي والعقارات (HoREA) باستماع المدينة إلى ملاحظاتها على "مسودة قائمة أسعار الأراضي المطبقة اعتبارًا من 1 أغسطس 2024"، واقترحت التركيز فقط على تطوير "قائمة أسعار الأراضي الأولى" المطبقة اعتبارًا من 1 يناير 2026 وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024. وفي الوقت نفسه، حسبت الجمعية الالتزامات المالية التي قد يتحملها السكان مقابل رسوم استخدام الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي القديمة و"مسودة قائمة أسعار الأراضي" على النحو التالي:

الحالة ١: قدّم السيد أ. طلبًا للحصول على شهادة بناء منزل بُني قديمًا على قطعة أرض مساحتها ١٠٠ متر مربع مجاورة لشارع نجوين فان لينه (بلدية بينه هونغ، مقاطعة بينه تشانه). هذه القطعة أرض زراعية في الأصل، وسعر المتر المربع فيها ٢٠٠ ألف دونج فيتنامي (الموقع ١)، بينما يبلغ سعر المتر المربع في شارع نجوين فان لينه ٦.٨ مليون دونج فيتنامي، وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الواردة في القرار رقم ٠٢ الصادر في ١٦ يناير ٢٠٢٠ عن لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية (قائمة أسعار الأراضي الحالية).

إذا احتسبنا رسوم استخدام الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الحالية فقط، دون احتساب مُعامل تعديل سعر الأرض البالغ 3.3 مرة للمنطقة الثانية، فسيدفع السيد (أ) 660 مليون دونج فقط كرسوم استخدام. وإذا احتسبنا مُعامل التعديل، فسيدفع السيد (أ) 2.178 مليار دونج.

ولكن إذا تم حساب رسوم استخدام الأراضي وفقًا لـ "قائمة أسعار الأراضي الأولية" التي من المتوقع أن تنص على أن الأراضي الزراعية المجاورة لشارع نجوين فان لينه هي 3.2 مليون دونج/م2 (الموقع 1) وسعر الأرض في شارع نجوين فان لينه هو 65 مليون دونج/م2 (زيادة 9.55 مرة)، فسيتعين على السيد أ دفع رسوم استخدام الأراضي البالغة 6.18 مليار دونج.

وبالتالي، فإن رسوم استخدام الأراضي التي يتعين على السيد أ. دفعها وفقًا لـ "قائمة أسعار الأراضي الأولية" ستزيد بمقدار 9.36 مرة مقارنة برسوم استخدام الأراضي البالغة 660 مليون دونج وستزيد بمقدار 2.83 مرة مقارنة برسوم استخدام الأراضي البالغة 2.178 مليار دونج عند حساب المعامل.

وتقول آراء كثيرة إن الناس يحتاجون إلى الوقت "للتكيف" قبل تعديل أسعار الأراضي.

الحالة الثانية: يحق للسيدة (ب) استخدام قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع مجاورة لشارع نجوين فان لينه (بلدية بينه هونغ، مقاطعة بينه تشانه)، ونظرًا لضعف قدرتها المالية سابقًا، تقدمت بطلب للحصول على شهادة ملكية لمساحة 100 متر مربع فقط من الأرض السكنية التي بُني عليها المنزل، بينما حُددت مساحة ساحة الأسمنت المتبقية، البالغة 100 متر مربع، كأرض لزراعة محاصيل زراعية مؤقتة. الآن، يتعين على السيدة (ب) التقدم بطلب لتغيير غرض استخدام هذه المساحة إلى أرض سكنية، ويجب عليها دفع 6.18 مليار دونج فيتنامي وفقًا لـ "قائمة أسعار الأراضي الأولية".

الحالة الثالثة: تقدم السيد (س) بطلب فصل قطعة أرض زراعية مساحتها 1000 متر مربع، مجاورة لقطعة الأرض التي تضم منزله. وفي الوقت نفسه، تقدم بطلب لتغيير استخدام الأرض من أرض زراعية إلى خمس قطع أرض سكنية، مساحة كل قطعة 200 متر مربع، لتقسيمها بين أبنائه.

تقع هذه الأرض الزراعية بجوار شارع نجوين فان لينه (بلدية بينه هونغ، مقاطعة بينه تشانه). بحساب رسوم استخدام الأرض وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الحالية، سيدفع السيد "س" 6.6 مليار دونج فيتنامي كرسوم استخدام. وبإضافة معامل 3.3، سيدفع السيد "س" 21.78 مليار دونج فيتنامي كرسوم استخدام.

لكن إذا حُسبت رسوم استخدام الأرض وفقًا لـ"قائمة أسعار الأراضي الأولية" بسعر 3.2 مليون دونج/م2 (الموقع 1)، وكان سعر الأرض في شارع نجوين فان لينه 65 مليون دونج/م2، فيجب على السيد "س" دفع 61.8 مليار دونج كرسوم استخدام. وهذا أعلى بمقدار 9.36 مرة من رسوم استخدام الأرض البالغة 6.6 مليار دونج، وأعلى بمقدار 2.83 مرة من رسوم استخدام الأرض البالغة 21.78 مليار دونج عند إضافة المُعامل.

كما ذكرت HoREA أنه إذا طُلب من الحالات المذكورة أعلاه اختيار مبلغ رسوم استخدام الأراضي التي يجب دفعها، إما وفقًا للقرار 2/2020/QD-UBND والقرار 56/2023/QD-UBND أو وفقًا لـ "قائمة أسعار الأراضي الأولية"، فمن المؤكد أن الجميع سيقترحون اختيار مبلغ رسوم استخدام الأراضي التي يجب دفعها وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الحالية لتناسب القدرة المالية لمزيد من الأفراد والأسر.

حل الصعوبات في حالات التخطيط "المعلق"

على وجه الخصوص، أثارت جمعية HoREA أيضًا الحالة الرابعة، وهم أيضًا الأشخاص الأكثر حرمانًا عندما تقع منازلهم وأراضيهم في مناطق التخطيط "المعلقة" مثل المناطق السكنية المبنية حديثًا والمناطق السكنية المجددة؛ أو المشاريع "المعلقة" مثل مشروع Binh Quoi - Thanh Da... لذلك، لسنوات عديدة، لم يُمنح هؤلاء الأشخاص تصاريح بناء جديدة، ولم يُسمح لهم بفصل قطع الأراضي، ولم يُسمح لهم بتغيير غرض استخدام الأراضي، وبالتالي لم يتمكنوا من دفع رسوم استخدام الأراضي بأسعار الأراضي المنخفضة جدًا السابقة.

إذا ألغت مدينة هو تشي منه قريبًا "التخطيط المُعلّق والمشاريع المُعلّقة"، فسيستمر هؤلاء الأشخاص في تكبّد خسارة ثانية، إذ سيُضطرون إلى دفع رسوم استخدام الأراضي بأسعار مرتفعة جدًا وفقًا لأحكام "مسودة قائمة أسعار الأراضي". لذلك، طلبت هيئة الأراضي والعقارات من الجهة التي تُعدّ قائمة أسعار الأراضي أن تُدرك بوضوح أنه من غير المُناسب حاليًا إصدار قائمة أسعار أراضي جديدة تُطبّق اعتبارًا من 1 أغسطس/آب 2024.

لن يكون لدى الأشخاص الذين لديهم أراضي عالقة في المناطق المخططة الوقت الكافي للتعامل مع تعديلات أسعار الأراضي.

وأشارت الجمعية أيضًا إلى أنه في مدينة هوشي منه حاليًا، لا يزال هناك أكثر من 13035 قطعة أرض لم يتم منحها شهادة، وهو ما يمثل 0.7٪ من إجمالي عدد قطع الأراضي في المدينة؛ أو أولئك الذين يحتاجون إلى تقنين حقوق استخدام الأراضي للمناطق الزراعية المتخللة في المناطق السكنية الحضرية المستقرة الملحقة بالمنازل القائمة؛ أو أولئك الذين يحتاجون إلى فصل قطع الأراضي وتغيير غرض استخدام الأرض إلى أرض سكنية في نفس الوقت كما هو موضح في الحالات المذكورة أعلاه.

ولأسباب سابقة، سيستمر تطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية ومعامل تعديل أسعار الأراضي حتى 31 ديسمبر 2025 وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024 (البند 1، المادة 257)، حتى يتوفر للناس الوقت الكافي لاستكمال إجراءات التقدم بطلب للحصول على شهادة وترتيب التمويل اللازم لدفع رسوم استخدام الأراضي بالسعر القديم، مما يقلل الضغط المالي على الناس.

وفي الوقت نفسه، طلبت الجمعية أيضًا من لجنة شعب مدينة هوشي منه توجيه السلطات بسرعة وحزم للتركيز على إزالة "التخطيط المعلق والمشاريع المعلقة" حتى يكون لدى الأشخاص في هذه المناطق الوقت الكافي لممارسة حقوقهم كمستخدمين للأراضي، ويكونوا قادرين على دفع رسوم استخدام الأراضي في عام 2025 وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الحالية.

مؤخرًا، وفيما يتعلق بإصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي، وحقوق ملكية المنازل، والأصول المرتبطة بالأراضي، أرسل فرع مكتب تسجيل الأراضي في مدينة ثو دوك (HCMC) وثيقة إلى اللجان الشعبية في 34 حيًا في المنطقة لإبلاغها بتسجيل الأصول المرتبطة بقطع الأراضي التي مُنحت شهادات أو تسجيل التغييرات في الأصول المرتبطة بالأراضي للحصول على تصاريح بناء مؤقتة. وهذا يعني أن الأسر التي لديها منازل مؤقتة مبنية على أراضٍ مخططة لديها أيضًا فرصة الحصول على سجلات حمراء.

المصدر: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html