«اختبارات النار للذهب» تفحص السوق لدورة جديدة

[إعلان 1]

بحلول نهاية عام 2023، كان سوق العقارات في مدينة هوشي منه قد شهد ما يقرب من 3 سنوات من الصعوبات والتحديات، مع انخفاض العرض والطلب في السوق.

يرى الكثير من الآراء أن الصورة العامة المغطاة بالألوان الداكنة قد لا تتوقف بل من المرجح أن تستمر في العام المقبل.

استمرار "اختبارات النار الذهبية"

وفي تعليقه على سوق العقارات في مدينة هوشي منه في عام 2024، قال السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، إنه على المدى القصير، من غير المرجح أن يشهد السوق تغييرات إيجابية ولكنه سيستمر في عملية "اختبار الذهب الناري" للمستثمرين والمشترين وجميع الأطراف المشاركة في سوق العقارات.

في عام 2024، سيتطور سوق العقارات بشكل أكثر استدامة وأمانًا وشفافية.

والسبب وراء الوضع المذكور أعلاه هو أن السياسات والحلول القانونية تحتاج إلى وقت "للامتصاص" ولا يمكن أن يكون لها العديد من التغييرات الإيجابية في الأمد القريب، وهو ما يزيد بشكل غير مرئي الضغوط على العرض الجديد للسوق.

يُسهم طول مدة تنفيذ المشروع في زيادة التكاليف المالية، مما يُقلل من أرباح المستثمرين وشركات العقارات. ورغم أن سعر البيع الأولي المُدرج لا يتقلب كثيرًا، إلا أن المستثمرين سيظلون يُحافظون على "خصومات" غير مباشرة من خلال سياسات لدعم فترات سماح سداد أصل الدين/الفائدة، وتمديد جداول السداد، أو تقديم خصومات تصل إلى 15%-20% للعملاء الذين يدفعون مُسبقًا.

وفي السوق الثانوية، وبالنظر محليا، ستظل هناك حالات عرض للبيع بتخفيض يتراوح بين 10% - 20% أو حتى أكثر من 30% من قيمة العقد.

وتتركز معظم هذه المعاملات لدى المشترين الذين يستخدمون الروافع المالية العالية للقروض المصرفية، والتي تصل إلى 70% - 80% من إجمالي قيمة العقارات، ولكنهم يعانون من تدفق نقدي "متوقف" بعد نهاية فترة السماح بسداد أصل الدين/الفائدة، وخاصة في المشاريع الحضرية التي تضم أعداداً كبيرة من الوحدات، وتقع بعيداً نسبياً عن المركز.

على الرغم من عدم القدرة على استعادة الثقة لدى المشترين، على الرغم من تعديل أسعار الفائدة باستمرار نحو الانخفاض، فإن معظم المشترين ما زالوا يختارون الادخار بدلاً من الاستثمار في العقارات لأن احتمالات التعافي ليست واضحة حقًا.

ومع ذلك، يمكن اعتبار نهاية عام 2024 بمثابة بداية لدورة النمو التالية لسوق العقارات.

ومن المتوقع أن يقود قطاع العقارات السكنية تعافي السوق، وخاصة في المشاريع في مراكز المدن الكبرى أو المناطق المجاورة ذات أنظمة النقل الإقليمية المتزامنة، والضغط السكاني، والطلب المرتفع على الإسكان.

وبشكل عام، بالنسبة لقطاع الشقق في مدينة هوشي منه والمقاطعات المجاورة (بينه دونغ، ودونغ ناي، وبا ريا - فونغ تاو، ولونغ آن ، وتاي نينه)، من المتوقع أن يكون هناك تحسنات أكثر وضوحا في العرض في عام 2024، ومن المتوقع أن يصل إلى حوالي 12000 وحدة، تتركز بشكل رئيسي في أسواق بينه دونغ ومدينة هوشي منه.

وبالإضافة إلى ذلك، عندما تدخل التشريعات حيز التنفيذ، يرتفع معدل صرف الاستثمار العام ويحافظ سعر الفائدة على الإقراض/سعر الفائدة على الودائع على اتجاه هبوطي... سيساهم في جلب نقاط مضيئة ملحوظة إلى سوق العقارات.

التوحيد القانوني في الدورة الجديدة

تُعتبر قانونية المشاريع من أبرز العوائق التي تواجه سوق العقارات بشكل عام، وسوق الإسكان المستقبلي بشكل خاص. وتُمثل القضايا القانونية 70% من مشاكل المشاريع في السوق حاليًا.

وفقًا لإحصاءات وزارة البناء ، يُقدَّر وجود حوالي 400 مشروع في مدينتي هانوي وهو تشي منه وحدهما يواجه صعوبات في إجراءات التنفيذ. وقد استمرت هذه العقبات لسنوات عديدة، ولكن لم تُحَلَّ جذريًا.

من غير المرجح أن يشهد سوق العقارات في مدينة هوشي منه تغييرات إيجابية في عام 2024.

ولسبب ما، فإن العديد من شركات العقارات العاملة في السوق كانت ولا تزال مستعدة للالتفاف على القانون، وفتح مشاريع للبيع عندما لم تكتمل العملية القانونية بعد، مما يسبب العديد من المخاطر والعيوب المحتملة للمشترين وكذلك للشركات نفسها.

وفي الفترة المقبلة، ومع صدور قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية (المعدل)، مع التطبيق المتزامن لسياسات الإزالة، يمكن القول إن الوضع القانوني للمشروع لن يكون "شرطاً ضرورياً" بل سيصبح تدريجياً "شرطاً كافياً"، وشرطاً مسبقاً للمشروع إذا كان يريد طرح منتجاته في السوق.

وسيساعد ذلك على أن يصبح السوق تدريجيا أكثر شفافية، وتجنب المشاريع المتوقفة والمخالفات، والمساعدة في حماية حقوق مشتري العقارات.

في الوقت الحاضر، أصبح العقار الأخضر تدريجيًا اتجاهًا تنمويًا حتميًا، ليس فقط في فيتنام، بل في جميع أنحاء العالم . فهو لا يقتصر على معايير قطاع الإسكان، بل يشمل أيضًا قطاعات متنوعة، مثل العقارات الصناعية، والمكاتب، والمنتجعات، وغيرها.

في مؤتمر الأطراف السادس والعشرين (مؤتمر الأمم المتحدة الإطاري السادس والعشرون بشأن تغير المناخ)، تعهدت فيتنام بأن تصبح دولة ذات انبعاثات صافية "0" بحلول عام 2050، مما يدل على الاهتمام الواجب للدولة بحماية البيئة، وبالتالي، فإن تطبيق المعايير الخضراء في تطوير العقارات سيصبح تدريجيا معيارا أساسيا في مرحلة تطوير مشروع عقاري.

وفوق كل هذا، فإن عام 2024 هو عام فرز وحل المتأخرات المستمرة في السوق للتحضير لدورة تطوير جديدة لسوق عقاري أكثر استدامة وأمانًا وشفافية.

لونك

[إعلان 2]
مصدر