شراء منزل تجاري في "المكان الخطأ"، يدفع العديد من المستثمرين إلى تكبد خسائر مضاعفة

[إعلان 1]

خسارة مزدوجة بسبب المتجر

في أوائل عام ٢٠٢٢، طُرحت العديد من منتجات المتاجر الإلكترونية في السوق بحماسة "افتراضية"، مما دفع أسعارها إلى الارتفاع بشكل كبير. دفع هذا العديد من المستثمرين ذوي العقلية المضاربة والتصفحية إلى الاندفاع نحو السوق بحثًا عن فرص ربح قصيرة الأجل بغض النظر عن المخاطر.

بعد أن اشترى السيد لونغ، وهو مستثمر في مدينة هو تشي منه، متجرًا بمساحة تزيد عن 140 مترًا مربعًا في مشروع بمدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه) مقابل أكثر من 20 مليار دونج، يواجه الآن وضعًا ماليًا صعبًا للغاية، إذ إن موجة عوائد الأراضي حالت دون حصول متجره على مستأجرين. إضافةً إلى ذلك، ولأن معظم أموال الاستثمار تأتي من قروض مصرفية، يضطر السيد لونغ شهريًا إلى سداد فوائد بعشرات الملايين.

إن شراء منزل تجاري بالنسبة للعديد من المستثمرين يشكل مصدر قلق مزدوج. — يعد المتجر السكني من الأنواع التي جذبت العديد من المستثمرين، خاصة في المناطق الحضرية الكبيرة والمناطق السياحية .

في الماضي، عندما كان الإيجار سهلاً، كان هذا المتجر يُدرّ دخلاً شهرياً يُقارب 20 مليون دونج. لكن في السنوات القليلة الماضية، تركتُ المنزل فارغاً لعدم عثوري على مستأجر، ولم يكن لديّ وقتٌ كافٍ لاستغلاله. حالياً، أبيعه بخسارةٍ مُقارنةً بسعره الأصلي البالغ 3 مليارات دونج، لكنني لم أجد مُشترٍ. بعض الأشخاص الذين استقدمهم سماسرةٌ اشتروه، لكنهم اكتفوا بمشاهدته وتركوه هناك..."، قال السيد لونغ.

ذكر هذا المستثمر أيضًا أنه عند شراء هذا المتجر، وعده الوسيط بإمكانية تحقيق تدفق نقدي سهل لتعويض رأس مال القرض. في الوقت نفسه، مع تطور المنطقة الحضرية، سيرتفع سعر هذا المتجر ويحقق ربحًا يتراوح بين 30% و40% بسهولة بعد عامين. ومع ذلك، في الواقع، وبسبب تأثير جائحة كوفيد-19، لم يتمكن من ممارسة أعمال التأجير بعد استلام المنزل. وعندما وجد مستأجرًا، لم يتمكن من تمديد العقد بسبب ضعف المبيعات.

قال السيد لونغ إن صعوبة تأجير جزء من موقع المتجر كانت غير منطقية نظرًا لقلة مواقف السيارات، وقلة عدد السكان، وبُعد منطقة المتجر عن المجمع السكني. ولذلك، ادعى المستثمر أنه استثمر في المكان الخطأ لأنه لم يُجرِ دراسةً دقيقةً لجدوى المنتج وربحيته.

ناهيك عن ذلك، طرح المستثمرون باستمرار العديد من منتجات المتاجر في السوق خلال السنوات الأخيرة، رغم أن المنتجات القديمة لم تُباع بالكامل. وتؤدي هذه الأسباب إلى عدم قدرة أسعار المنازل على الارتفاع، وصعوبة الأعمال، واستمرار وجوب دفع فوائد البنوك بانتظام، مما يُسبب للمستثمرين الأوائل خسائر مضاعفة.

على غرار الحالة المذكورة أعلاه، السيد نجوين ترونغ جيانج ( هانوي ) عالقٌ أيضًا في امتلاك متجرٍ في منطقةٍ حضريةٍ كبيرةٍ بالمدينة. اضطر السيد جيانج إلى اقتراض ما يقارب 10 مليارات من البنك لامتلاك متجرٍ بقيمة 18 مليار دونج، بمساحةٍ تزيد عن 100 متر مربع.

رغم إنفاقه مبلغًا كبيرًا من المال، لم يتمكن السيد جيانغ، بعد شراء هذا المتجر، من ربح أكثر من 30 مليون دونج فيتنامي شهريًا من تأجيره. لم يكن دخل الإيجار كافيًا لسداد قرض البنك شهريًا، فاضطر إلى تدبير المزيد من الأموال من مصادر أخرى.

إن شراء منزل تجاري بالنسبة للعديد من المستثمرين يعد سلاحًا ذا حدين. — هناك فترات يكون فيها عدد المحلات التجارية في السوق كبيرًا جدًا لدرجة أن العرض يفوق الطلب.

تجدر الإشارة إلى أنه منذ بداية عام ٢٠٢٣ وحتى الآن، لم يجد متجر السيد جيانغ مستأجرًا. وبسبب إرهاقه الشديد نتيجة ضغط البنك، يُعيد بيع المتجر مقابل ١٤ مليار دونج.

"يضطر العديد من أصدقائي وأقاربي أيضًا إلى تحمل خسائر بسبب الاستثمار في المتاجر في أماكن عديدة مثل هانوي، وهاي فونغ ، ومدينة هو تشي منه، وكين جيانج... وقد ظل معظمهم عالقًا في هذا النوع من العقارات منذ فترة نمو السوق الساخنة في أوائل عام 2022، واضطر نصفهم أيضًا إلى البيع بخسارة. ومع ذلك، في هذه المرحلة، أعتقد أن الحد من الخسائر أمر صعب للغاية"، قال السيد جيانج.

إن تحقيق الربح من المتجر ليس بالأمر السهل

مع انهيار السوق نهاية عام ٢٠٢٢، اضطر العديد ممن لم يتمكنوا من بيع عقاراتهم في الوقت المناسب إلى البحث عن مستأجرين انتظارًا لتحسن السوق. ومع ذلك، وبسبب ارتفاع الأسعار واستخدام الاستدانة الكبيرة، كان التدفق النقدي ضئيلًا للغاية مقارنةً بفوائد البنوك. ونتيجةً لذلك، تكبد عدد من المشاريع ذات العرض الفائض خسائر متتالية، لا سيما في المناطق الحضرية البعيدة عن مركز المدينة ذات الكثافة السكانية المنخفضة.

أشار بعض المستثمرين ذوي الخبرة الطويلة في امتلاك العقارات التجارية إلى أن معدل ربحها في بعض المناطق لا يتجاوز 2-3% سنويًا، وهو أقل بثلاث إلى أربع مرات من معدل فائدة ودائع التوفير. هذا فضلًا عن أن التجارة الإلكترونية طغت على سوق العقارات التجارية في الفترة الحالية. وقد أدى إقبال الكثير من الملاك على استئجار عقاراتهم إلى بؤسهم، إذ لم يتمكنوا من إيجاد مستأجرين منذ أشهر.

إن شراء منزل تجاري بالنسبة للعديد من المستثمرين يسبب مشكلة مزدوجة. — يعد اختيار موقع المتجر المناسب عاملاً مهمًا لتحقيق الربح من هذا المنتج.

بالإضافة إلى ذلك، تفقد العديد من منتجات المتاجر قيمتها بمرور الوقت، لأن هذا النوع من العقارات يمتد لخمسين عامًا. في بعض المشاريع، تُركت العديد من المتاجر فارغة لمدة تتراوح بين 5 و10 سنوات بسبب تأخر التنفيذ نتيجةً للعديد من المشاكل الإجرائية. إذا لم تكن لدى المستثمرين معلومات واضحة، فسيواجهون صعوبات عند شراء هذه المتاجر نظرًا لقصر مدة ملكيتها.

بالإضافة إلى ذلك، يُعد اختيار متجر في الموقع المناسب أمرًا بالغ الأهمية لتحقيق الربح من هذا النوع. ووفقًا للخبراء، يجب أن يراعي اختيار متجر مربح عوامل عديدة، مثل المنطقة ذات الكثافة السكانية العالية، والسعر المعقول، وجودة بناء المنتج، وموقع المشروع مع توقعات عالية لتطوير البنية التحتية...

بالإضافة إلى ذلك، يجب على المشترين اختيار منتجات ذات تصاميم مناسبة لتسهيل أعمالهم، مما يُسهّل عليهم العثور على مستأجرين. كما يجب ألا تكون مساحة المتجر صغيرة جدًا، إذ يصعب استغلالها تجاريًا.

[إعلان 2]
مصدر