السوق مغلق…
على وجه التحديد، يُظهر تقرير سوق العقارات في الربع الأخير من عام 2023 وعام 2023 بأكمله، الصادر مؤخرًا عن إدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه، أن أنشطة الأعمال العقارية لا تزال تواجه صعوبات جمة، لكنها تعافت تدريجيًا، مع تسجيل نمو سلبي في الربع التالي أقل من الربع السابق. وعلى وجه الخصوص، شهدت الأشهر الستة الأولى من العام نموًا سلبيًا بنسبة 11.58%، بينما شهدت الأشهر التسعة الأولى نموًا سلبيًا بنسبة 8.71%، بينما بلغ النمو السلبي للعام بأكمله 6.38% فقط.
فيما يتعلق بالعرض، في الربع الأخير من عام ٢٠٢٣ وحده، شهدت مدينة هو تشي منه أربعة مشاريع سكنية تجارية تضم أكثر من ٣٧٠٠ وحدة مؤهلة للطرح في السوق، ويشكل قطاع الشقق الفاخرة ١٠٠٪ من العرض. وقد ارتفع العرض في عام ٢٠٢٣ بنسبة ٢٠.٦٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام ٢٠٢٢، وقد بيعت جميع هذه المنازل، دون أي مخزون.
ويحتوي مشروع كينتون نود وحده على نحو 1600 شقة غير مباعة.
وفقًا لوزارة البناء ، يُحسب المخزون بعد مرور عام واحد من تاريخ أهلية العقار للاستثمار، ولكنه لم يُبع أو لم يُبع. ولعل هذا هو السبب في أن إدارة البناء في مدينة هو تشي منه قدمت في التقرير رقمًا "جيدًا" كما ذُكر سابقًا، إذ لا يوجد مخزون على الرغم من أن المعاملات لا تزال بطيئة للغاية ولا يزال السوق ينمو بشكل سلبي. ومع ذلك، صرّح السيد فو هونغ ثانغ، نائب مدير البحث والتطوير في مجموعة DKRA، بأن هذا التنظيم لا يطابق الواقع، لأن العديد من المشاريع الجديدة حاصلة على تراخيص، ولم تُمنح إشعارًا بأهلية البيع، بينما باعت الشركات "أرزًا أخضر". وبحلول الوقت الذي يصبح فيه المشروع مؤهلًا للبيع، يكون قد انتهى.
على العكس من ذلك، لا يزال العديد من المشاريع المباعة منذ عقود تحتفظ بمخزون غير مباع. لذلك، وبشكل أدق، يجب حساب المخزون عند أهلية المشروع للبيع وطرح المستثمر للمنتج في السوق. سيتغير حجم المخزون المحسوب بهذه الطريقة في كل لحظة إحصائية. لذلك، قد لا تعكس طريقة الحساب الحالية لوزارة الإنشاءات واقع السوق. يجب أن يبدأ المخزون من وقت البيع ويتراكم على مر السنين حتى يتم استهلاك المشروع بالكامل.
بناءً على ما سبق، علّق السيد فو هونغ ثانغ على أن تقرير إدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه غير دقيق، لأن حجم المخزون القديم والجديد في المدينة ضخمٌ للغاية. والدليل الأوضح على ذلك هو أنه منذ بداية العام وحتى الآن، كانت هناك معاملات قليلة جدًا، وبضائع غير مباعة، ومشاريع كثيرة في المخزون.
أكد خبير عقاري أيضًا: من غير المعقول ألا تمتلك مدينة هو تشي منه مخزونًا عقاريًا، فالقوة الشرائية منخفضة طوال عام ٢٠٢٣. مشروع أو مشروعان فقط يُلبّيان احتياجات العملاء، ويستهدفان عملاء حقيقيين، يُحققان مبيعات جيدة، بينما تُباع بقية مشاريع العقارات الفاخرة ببطء شديد، أو حتى لا تُباع على الإطلاق. إذا كان من المعقول القول إنه لا يوجد مخزون في مشروع مناسب للسوق، فهذا معقول، لكن السوق بأكمله بدون مخزون أمر مستحيل. وأشار الخبير إلى أن "العديد من المشاريع التي تُباع من خلال الطوابق أو الأقارب قد تُعلن عن بيعها بالكامل، ولكن في الواقع، الطوابق "تحتفظ بالجودة" لإعادة بيعها".
...ولكن لا يزال لدى الشركات بضائع غير مباعة
إحصائيات بحلول نهاية سبتمبر 2023، سجلت التقارير المالية لعشر شركات عقارية إجمالي قيمة مخزون تجاوزت 300000 مليار دونج، بزيادة قدرها 5% عن نفس الفترة. شركة نو فا للاستثمار العقاري المساهمة ( نوفالاند )، بلغت قيمة المخزون في نهاية الربع الثالث من عام 2023 أكثر من 137755 مليار دونج. سجلت شركة كانج دين مخزونًا قدره 17152 مليار دونج. كان لدى مجموعة نام لونج مخزون قدره 16800 مليار دونج. كان لدى مجموعة دات زانه مخزون قدره 14788 مليار دونج. كما كان لدى كووك كوونج جيا لاي مخزون قدره 7100 مليار دونج... ووفقًا لإحصائيات مجموعة دي كي آر إيه، حتى الآن في مدينة هو تشي منه، يحتوي قطاع الشقق وحده على 7890 وحدة في المخزون، بزيادة قدرها 13.2% مقارنة بعام 2022؛ وبالنسبة لقطاع التاون هاوس والفيلات، يبلغ المخزون حتى الآن 2,904 وحدة.
في الآونة الأخيرة، وفي تحليل أولي للبيانات المالية لـ 1579 شركة (في 10 قطاعات) مدرجة في البورصة، قال مجلس أبحاث التنمية الاقتصادية الخاصة (المجلس الرابع) إنه من منتصف عام 2022 إلى نهاية الربع الثاني من عام 2023، انخفضت إيرادات جميع القطاعات. والأخطر من ذلك هي مجموعات العقارات والبناء. هاتان المجموعتان هما المجموعتان اللتان تعانيان من أكبر مشاكل التدفق النقدي عندما زاد عدد أيام المخزون وعدد أيام الاستحقاق (متوسط الوقت لتحصيل الديون بعد البيع) عدة مرات. أظهرت نتائج التحليل أن متوسط عدد أيام مخزون العقارات في الربع الأول من عام 2023 وصل إلى 5662 يومًا، ووصل عدد أيام بعض الشركات إلى 54334 يومًا. أي أن الأمر استغرق من الشركات ما يصل إلى 149 عامًا لبيع سلة منتجاتها بالكامل.
لا يزال سوق العقارات في مدينة هوشي منه راكدًا
لحل صعوبات الشركات، توصي اللجنة الرابعة بسياسات تُركز على دعم التدفق النقدي للشركات من خلال توفير رأس المال، والتوسع، وخفض التكاليف. سيساعد هذا الشركات على خلق تدفق نقدي قصير الأجل على الأقل في النصف الثاني من عام 2023 أو حتى النصف الأول من العام المقبل. كما ترى اللجنة الرابعة ضرورة اعتماد سياسات مالية إضافية لمواجهة التقلبات الدورية، بالإضافة إلى السياسات النقدية، لتعزيز الطلب الكلي. على سبيل المثال، تعزيز الاستثمار العام، والتركيز على البنية التحتية الكبرى، وتطوير الإسكان الاجتماعي. من جهة، دعم الشركات في قطاعات البناء ومواد البناء والعقارات؛ ومن جهة أخرى، تلبية الاحتياجات الفعلية للعمال. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري خفض وتمديد الضرائب والتكاليف الأخرى، لأن هذا هو الوقت المناسب لتخفيف أعباء المواطنين.
على المدى البعيد، توصي اللجنة الرابعة بالاهتمام بتطوير سوق رأس مال حديثة لتجنب اعتماد النمو بشكل مفرط على الائتمان. مواصلة إجراء التحليلات اللازمة لتصميم سياسات ضريبة دخل الشركات المناسبة لكل فئة من فئات الإيرادات والقطاعات، لضمان تحقيق هدف زيادة إيرادات الميزانية بما يُساعد الشركات على النمو.
علّق خبير العقارات فان مينه تشانه قائلاً إن الواقع يُظهر أن مخزون العقارات كبير جدًا. على سبيل المثال، يضم مشروع كينتون نود واحد فقط في منطقة نها بي 1600 شقة غير مباعة. أو مشروع في مدينة ثو دوك أُطلقت فيه آلاف المنتجات، لكن المبيعات بطيئة أيضًا. في الواقع، يتزايد المخزون بسبب انخفاض المعاملات وضعف السيولة. يعتمد قطاع العقارات بشكل رئيسي على المنتجات الفاخرة التي تخدم المستثمرين. ليس هذا فحسب، بل أدت الصعوبات القانونية، وصعوبة جمع رأس مال السندات، ومحدودية الوصول إلى رأس المال الائتماني، وصعوبات التدفق النقدي، إلى زيادة مخزون العقارات.
لإنقاذ الشركات ودعم انتعاش السوق قريبًا، يوصي هذا الخبير بأن الحل الأمثل الآن هو تكثيف الجهود لتسوية المخزون، وحل القضايا القانونية، وفكّ قيود المشاريع العقارية غير المكتملة. يجب أن تكون الحلول عملية، لا مجرد شعارات فارغة.
انخفض مخزون العقارات على الصعيد الوطني
وفقًا لتقارير 53/63 منطقة، بلغ مخزون العقارات في المشاريع في الربع الرابع من عام 2023 حوالي 16,315 وحدة سكنية (بما في ذلك الشقق والمنازل والأراضي). منها 2,826 شقة، و5,173 منزلًا، و8,316 قطعة أرض. وتركزت نسبة المخزون بشكل رئيسي في قطاعي الإسكان الفردي والأراضي في المشاريع. وبلغت نسبة المخزون في قطاع الشقق في الربع الرابع من عام 2023 حوالي 88.42% مقارنة بالربع الثالث من عام 2023، وبلغت نسبة المخزون في قطاع الأراضي حوالي 115.66% مقارنة بالربع الثالث، وبلغت نسبة المخزون في قطاع الإسكان الفردي حوالي 78.93% مقارنة بالربع الثالث.
وبالتالي، يمكن ملاحظة أنه في عام 2023، يتجه مخزون العقارات في مشاريع الإسكان الشققي والإسكان الفردي والأراضي إلى الانخفاض.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)