مفارقة السوق، النقص والفائض؛ السبب وراء تدفق "موجات" الاستثمار إلى العديد من المناطق

تجذب السوق في المحافظات والمدن رؤوس الأموال الاستثمارية، والمخزونات تتزايد، وتم تقصير موعد إصدار الكتاب الأحمر الأول منذ الأول من أغسطس... هي أحدث أخبار العقارات.

أحدث العقارات: منظور مشروع هاربور سنتر هاي فونغ . (المصدر: شركة سيلك باث للفنادق المحدودة)

إطلاق مشاريع جديدة بشكل مستمر في المحليات

افتتحت هاي فونغ مؤخرًا مشروعًا جديدًا، وهو مركز هاربور، الواقع في 3 شارع لي لاي، حي نجو كوين. يضم المشروع 74 قطعة أرض متجاورة، من نوع تاون هاوس (منازل تجارية)، بارتفاع خمسة طوابق، ومساحة إجمالية صالحة للاستخدام تبلغ حوالي 400 متر مربع. تتراوح مساحة الأرضية بين 68.6 و161.8 مترًا مربعًا، وتتراوح الواجهة المشتركة بين 6 أمتار و13.8 مترًا مربعًا. تبلغ المساحة الإجمالية للمشروع أكثر من 11,000 متر مربع، باستثمار من شركة سيلك باث للفنادق المحدودة.

استقبلت هونغ ين مشروعًا جديدًا، وهو "ذا فيبونان"، وهو مبنى متعدد الاستخدامات مكون من 32 طابقًا وثلاثة طوابق سفلية، تابع لمشروع فلل هونغ ثينه السكنية - بلدية كو كاو، مقاطعة فان جيانج (هونغ ين). تستثمر في المشروع شركة آن فو إنفست. تبلغ مساحة "ذا فيبونان" 20,992 مترًا مربعًا، منها مساحة أرض للبناء تبلغ 4,370 مترًا مربعًا، ويضم 656 وحدة سكنية، بمساحات متنوعة تتراوح بين 43 و96 مترًا مربعًا.

لدى ها نام مشروع جديد يُسمى "مدينة الشمس الحضرية ها نام". يقع المشروع في المركز الجديد لمدينة فو لي، بمساحة تزيد عن 400 هكتار، منها 200 هكتار لتطوير المسطحات المائية، و19 هكتارًا لمنتزه "صن وورلد"، و17 هكتارًا لبحيرة طبيعية، و28 هكتارًا للإدارة الجديدة، و13 هكتارًا للمنتزه الداخلي، و60 هكتارًا للمشروع. يتنوع المشروع من حيث أنواع المنتجات، حيث يضم شققًا ومنازل تجارية وفيلات، ويضم 40 مبنى من 9 طوابق، تضم حوالي 15,000 شقة، و4,500 تاون هاوس تجاري، و1,200 فيلا شبه منفصلة ومنفصلة.

استقبلت ثانه هوا أيضًا مشروعًا جديدًا من مشروع سنترال ريفرسايد. يقع المشروع في حي دونغ هاي بمدينة ثانه هوا، باستثمار من شركة تاسيكو لاند. تبلغ مساحة سنترال ريفرسايد 15.6 هكتارًا، ويضم 493 منتجًا، منها 339 تاون هاوس بمساحات تتراوح بين 80 و134 مترًا مربعًا، و94 متجرًا بمساحات تتراوح بين 104 و197 مترًا مربعًا، و60 فيلا بمساحات تتراوح بين 180 و361 مترًا مربعًا.

لدى باك جيانج مشروع جديد يُدعى "ذا تيرا - باك جيانج" للمستثمر فان فو - إنفست. يقع المشروع في المنطقة الحضرية الجنوبية، حي دينه كي (مدينة باك جيانج). يُقام المشروع على مساحة 45,059 مترًا مربعًا، ويضم برجين بارتفاع 28 طابقًا، ويضم 688 شقة و66 فيلا و43 تاون هاوس.

صرح السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGOHomes، بأن شقق هانوي لا تزال تحافظ على جاذبيتها وتُهيمن على السوق السكنية والاستثمارية على حد سواء. ومع ذلك، فمنذ الربع الثاني من هذا العام، بدأ هذا القطاع يتقاسم حصة كبيرة من الاستثمار مع قطاعات وأسواق أخرى بفضل الطفرة القوية في سوق العقارات الإقليمية. وإلى جانب طفرة المشاريع الجديدة في السوق الإقليمية، فإن السبب الحقيقي يكمن أيضًا في ارتفاع أسعار العقارات في هانوي ضمن القطاعات الحالية، مما جعلها تفقد جاذبيتها لدى المستثمرين.

بدأت موجة الهجرة في مارس 2024 وتزداد قوة. في هذه الموجة، يبحث المستثمرون عن فرص استثمارية في المحاور الاقتصادية المرتبطة بالمجمعات الصناعية، والمقاطعات ذات الاقتصادات المتقدمة، ومحاور النقل المتطورة مثل باك نينه - باك جيانغ؛ وهونغ ين - هاي دونغ - هاي فونغ - كوانغ نينه.

المخزون ينمو

وفقًا لمعلومات موقع "كافيبيز"، تُظهر بيانات وزارة الإنشاءات أن سوق العقارات شهد انتعاشًا تدريجيًا خلال الأشهر الأولى من العام، كما ارتفع عدد الباحثين عن العقارات والمتاجرين بها تدريجيًا. وارتفع عدد معاملات العقارات في مطلع عام ٢٠٢٤ بنسبة تقارب ٣٠٪ مقارنةً بنهاية عام ٢٠٢٣.

مع ذلك، لا يزال سوق العقارات يواجه العديد من الصعوبات. وتحديدًا، انخفض عدد المشاريع المنجزة، والمشاريع المرخصة حديثًا، والمشاريع المؤهلة للبيع مستقبلًا، مقارنةً بالفترة نفسها من عام ٢٠٢٣. والجدير بالذكر أن مخزون العقارات لا يزال كبيرًا جدًا، ويتألف بشكل رئيسي من منازل وأراضٍ فردية، حيث بلغ عدد العقارات المعروضة ١٩,٣٢٣ عقارًا، بزيادة قدرها ٤٣٪ مقارنة بنهاية العام الماضي.

تُظهر التقارير المالية لعشر شركات عقارية مُدرجة في بورصة الأوراق المالية، تُطوّر مساكن، أن إجمالي قيمة مخزونها في 31 يونيو تجاوز 269,135 مليار دونج، بزيادة تقارب 3% عن الفترة نفسها. في الواقع، لم تنخفض قيمة مخزون العديد من الشركات خلال السنوات الأخيرة، بل ازدادت بشكل ملحوظ.

تُسجَّل مخزونات الشركات في فئتين: العقارات الجاهزة والعقارات غير الجاهزة. بالنسبة للعقارات الجاهزة، وفي ظلّ ظروف السوق الصعبة، أجّلت العديد من الشركات خططها لطرح البضائع حتى يتحسن السوق، مما أدى إلى ثبات قيمة مخزون بعض الشركات.

بالنسبة للعقارات غير المكتملة، يُعدّ هذا النوع الرئيسي من مخزون الشركات العقارية. ويعود سبب الزيادة المستمرة في مخزون العقارات غير المكتملة إلى تعطل الإجراءات القانونية في العديد من المشاريع لسنوات طويلة. ويتضح أنه بعد فترة ازدهار المعروض في السوق (2018)، بدأت الموافقة على مشاريع الإسكان في المناطق الحضرية تتباطأ أيضًا، بسبب تفاقم المشاكل الإجرائية القانونية. وقد أدى ذلك إلى انخفاض مطرد في المعروض في السوق على مر السنين، وخاصة في المدن الكبرى مثل مدينة هو تشي منه وهانوي.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن السبب الآخر وراء المخزون المرتفع هو أن السوق يمر بفترة من التطوير الساخن، حيث يضخ العديد من المستثمرين الكثير من الأموال في المحافظات لتطوير مشاريع مضاربة واستثمارية مثل الأراضي والعقارات المنتجعية وما إلى ذلك.

حتى الآن، يشهد سوق الاستثمار تباطؤًا، مما يُصعّب العثور على مشترين، ويُعيق تصفيتهم حتى بعد إتمام عملية البيع. مع هذا النوع من المخزون، ستواجه الشركات صعوبة في تسويته في ظلّ عدم انتعاش السوق بشكل عام.

وأشار تقرير Batdongsan.com.vn أيضًا إلى أنه على الرغم من أن السوق يفتقر إلى العرض الجديد، فإن مخزونات شركات العقارات المدرجة لا تزال كبيرة، مما يدل على أن المنتجات لا تتناسب مع الاحتياجات الفعلية للسوق.

مدينة هوشي منه تتكيف، ولم تقم ببناء قائمة أسعار الأراضي الجديدة بعد

سيتم تطوير قائمة أسعار الأراضي الجديدة لمدينة هوشي منه وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026. حاليًا، تطبق المدينة قائمة الأسعار المعدلة وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024.

تم تقديم المعلومات المذكورة أعلاه من قبل مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة نجوين توان ثانج في الاجتماع الاجتماعي والاقتصادي بعد ظهر يوم 1 أغسطس.

مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، نجوين توان ثانغ، في الاجتماع الاجتماعي والاقتصادي للمدينة في الأول من أغسطس. (تصوير: فان آنه)

وفقًا للسيد ثانغ، في إطار تطبيق قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ (المُعدَّل)، يُسمح للجنة الشعبية الإقليمية بالنظر في قائمة أسعار الأراضي القديمة أو استخدامها أو تعديلها. وبناءً على ذلك، تتبع مدينة هو تشي منه سياسة تعديل، لكنها لم تُعِد قائمة أسعار جديدة بعد.

يتألف تعديل أسعار الأراضي من سبع خطوات، وقد أنجزت الإدارة ست خطوات منها حتى الآن. وقد أُعيدت معايرة جميع البيانات التي جمعتها وحدة الاستشارات في جميع أنحاء المنطقة، ونُقلت إلى فريق العمل التابع لمجلس الشعب في مدينة هو تشي منه للمراجعة والتقييم.

وتقوم الوزارة بتعديل وتحديث أسعار معاملات الأراضي الحالية وأسعار التعويض المعتمدة وأسعار السوق المحددة لضمان عدم حدوث أي خسارة في سياق كون قائمة الأسعار القديمة منخفضة للغاية.

أعطى السيد نجوين توان ثانغ مثالاً على ذلك، ففي المنطقة، توجد بعض الطرق بأسعارها القديمة التي تتراوح بين مليون ومليوني دونج فيتنامي للمتر المربع فقط. في الوقت نفسه، يصل سعر المعاملة الفعلي إلى ما بين 100 و200 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. لذلك، تحتاج المدينة إلى إعادة ضبط قائمة الأسعار لتكون الأنسب خلال هذه الفترة.

في يوليو، استمر عدد سجلات الأراضي في مدينة هو تشي منه في الارتفاع، ليصل إلى ما يقرب من 40 ألف سجل، معظمها سجلات بيع ورهن. وتجاوزت إيرادات مدينة هو تشي منه المتعلقة بالأراضي 12 مليار يوان خلال الأشهر السبعة الماضية.

وفقًا لنائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، فو فان هوان، فإنّ قائمة أسعار الأراضي الجديدة تحظى باهتمام كبير من المواطنين والرأي العام. لذا، يجب مناقشة هذه المعلومات بعناية.

تستكمل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة الخطوات النهائية لتقديمها إلى لجنة الشعب في مدينة هوشي منه لإصدار قائمة أسعار الأراضي المحلية وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024.

تقصير مدة إصدار الكتاب الأحمر الأول اعتبارًا من الأول من أغسطس

أصدرت الحكومة مؤخرًا المرسوم رقم 101/2024/ND-CP (المرسوم 101) الذي ينظم عمليات مسح الأراضي الأساسية، وتسجيل شهادات حقوق استخدام الأراضي، وملكية الأصول المرتبطة بالأراضي، وأنظمة معلومات الأراضي. ويدخل هذا المرسوم حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس.

وعلى وجه الخصوص، ينص المرسوم رقم 101 بوضوح على أن الوقت اللازم للتسجيل الأول للأراضي والأصول المرتبطة بها لا يتجاوز 20 يوم عمل.

مدة إصدار أول شهادة حق استخدام الأرض (الكتاب الأحمر) وشهادة ملكية العقار المرفقة بالأرض (الكتاب الوردي) لا تتجاوز 3 أيام عمل.

وفقًا للوائح المذكورة أعلاه، فإن العملية الكاملة لتسجيل الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض لأول مرة وإصدار الكتب الحمراء والكتب الوردية لأول مرة لا تستغرق أكثر من 23 يوم عمل.

بالنسبة للبلديات الجبلية والجزر والمناطق النائية والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة بشكل خاص، يتم زيادة وقت معالجة إجراءات إصدار الكتاب الأحمر الأول بمقدار 10 أيام عمل.

في هذه الأثناء، ووفقاً للوائح السابقة، فإن مدة تنفيذ إجراءات إصدار الكتاب الأحمر الأول لا تتجاوز 30 يوماً من تاريخ استلام الوثائق الصالحة ولا تتجاوز 40 يوماً للمناطق النائية.

وبذلك، قامت الحكومة في المرسوم الجديد الذي أصدرته، بتقصير مدة إجراءات التسجيل وإصدار الكتب الحمراء والوردية لأول مرة.

يتم حساب مدة إصدار الكتاب الأحمر الأول من تاريخ استلام الملف كاملاً ومتكاملاً كما هو منصوص عليه في الفقرة (أ) البند 1 المادة 19 المرسوم 101.

إلى جانب ذلك، ينظم المرسوم رقم 101 على وجه التحديد تسجيل الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض.

وبموجب هذا المرسوم يتم تنفيذ مواعيد تسجيل التغيرات في الأراضي والأصول الملحقة بها ومنح شهادات حقوق الانتفاع بالأرض وملكية الأصول الملحقة بالأرض على النحو التالي:

- في حالة تحويل حقوق استخدام الأراضي الزراعية دون اتباع خطة توحيد الأراضي أو تبادل القطع، أو في حالة النقل أو الميراث أو التبرع بحقوق استخدام الأراضي أو ملكية الأصول الملحقة بالأرض أو المساهمة في رأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي أو ملكية الأصول الملحقة بالأرض، لا يجوز تجاوز 10 أيام عمل.

- في حالة بيع أو المساهمة برأس مال مرتبط بأرض مستأجرة من الدولة بإيجار سنوي للأرض، يجب ألا تتجاوز 10 أيام عمل ولا تدخل ضمن مدة تحديد ثمن الأرض وتوقيع عقد إيجار الأرض.

- في حالة تأجير أو إعادة تأجير حقوق الانتفاع بالأراضي في مشاريع البنية التحتية والمشاريع التجارية، لا تتجاوز 5 أيام عمل.

- في حالة إلغاء تسجيل عقد الإيجار أو التأجير من الباطن لحقوق استخدام الأراضي في مشاريع البنية التحتية والمشاريع التجارية، لا يجوز أن تتجاوز 3 أيام عمل.

يتضمن محتوى التسجيل الأول للأرض والأصول المرتبطة بالأرض ما يلي: معلومات عن مستخدم الأرض؛ مالك الأصول المرتبطة بالأرض؛ الشخص المخصص للأرض للإدارة بما في ذلك الاسم والوثائق الشخصية والكيان القانوني وعنوان مستخدم الأرض ومالك الأصول المرتبطة بالأرض والشخص المخصص للأرض للإدارة.

تتضمن معلومات قطعة الأرض رقم القطعة ورقم خريطة الأرض والعنوان والمساحة ونوع الأرض ونموذج استخدام الأرض ومصدر استخدام الأرض وغيرها من المعلومات حول قطعة الأرض.

تتضمن المعلومات المتعلقة بالأصول المرتبطة بالأرض نوع الأصل والعنوان ومساحة البناء ومساحة الأرضية والمساحة القابلة للاستخدام وشكل الملكية وفترة الملكية وغيرها من المعلومات المتعلقة بالأصول المرتبطة بالأرض.

متطلبات تسجيل حقوق استخدام الأراضي والأصول الملحقة بالأرض أو حقوق إدارة الأراضي أو إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول الملحقة بالأرض بالنسبة لقطع الأراضي والأصول الملحقة بالأرض.

الطلبات الأخرى المقدمة من مستخدمي الأراضي وأصحاب الأصول الملحقة بالأرض والأشخاص المخصص لهم إدارة الأراضي وفقاً لأحكام قانون الأراضي (إن وجدت).

فيما يتعلق بمكان استلام الملفات وإرجاع نتائج إجراءات تسجيل الأراضي والعقارات الملحقة بها، تنص المرسوم 101 على ما يلي: تشمل جهة استلام الملفات وإرجاع النتائج قسم الشباك الواحد وفقًا للوائح اللجنة الشعبية للمقاطعة بشأن استلام الملفات وإرجاع نتائج الإجراءات الإدارية على مستوى المقاطعة والمقاطعة والبلدية؛ مكتب تسجيل الأراضي؛ فرع مكتب تسجيل الأراضي.

يمكن للمتقدمين اختيار تقديم طلباتهم بالطرق التالية: مباشرة في الهيئات المحددة، أو عن طريق الخدمة البريدية، أو في مكان يتم الاتفاق عليه بين المتقدم ومكتب تسجيل الأراضي، أو على بوابة الخدمة العامة الوطنية أو بوابة الخدمة العامة الإقليمية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html