إن استثمار رأس المال الأجنبي المباشر في العقارات يعد إشارة سيئة للسوق.

[إعلان 1]

انخفض صرف الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات بشكل حاد

وفقًا لمكتب الإحصاء العام، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في فيتنام 13.43 مليار دولار أمريكي حتى 20 يونيو، بانخفاض قدره 4.3% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وحافظ قطاع العقارات على المركز الثالث من حيث إجمالي رأس المال المسجل البالغ 1.53 مليار دولار أمريكي، بانخفاض قدره 51.5% مقارنةً بالفترة نفسها.

فيما يتعلق برأس المال المُسجَّل حديثًا ورأس المال المُسجَّل المُعَدَّل للمشاريع، بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات 592.1 مليون دولار أمريكي (بنسبة 6.3%). أما فيما يتعلق بنوع المساهمة الرأسمالية وشراء الأسهم من قِبَل المستثمرين الأجانب، فقد بلغ رأس المال الاستثماري في أنشطة الأعمال العقارية 938.6 مليون دولار أمريكي (بنسبة 23.4%).

في الأشهر الستة الأولى من العام، قُدِّر الاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام بنحو 10.02 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 0.5% عن الفترة نفسها من العام الماضي. منها، بلغت قيمة أنشطة الأعمال العقارية 502.1 مليون دولار أمريكي فقط (بنسبة 5%)، بانخفاض قدره 43% عن الفترة نفسها من العام الماضي (حيث بلغت 881.3 مليون دولار أمريكي).

حتى الآن، ورغم أن المستثمرين الأجانب في سوق العقارات الفيتنامية لا يزالون يشكلون حصة صغيرة من السوق، إلا أنه في السياق الحالي، فإن الانخفاض الحاد في تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر قد يؤثر سلباً على السوق التي تنتظر إشارات إيجابية.

ما الذي يُسبب انخفاضًا حادًا في رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات؟ الشكل 1 — انخفضت الاستثمارات الأجنبية المباشرة المصروفة على الأنشطة العقارية خلال الأشهر الستة الأولى من العام بنسبة 43% مقارنة بالفترة نفسها.

وفقاً للخبراء، فإنّ ظهور الاستثمار الأجنبي المباشر في قطاع العقارات في السنوات الأخيرة قد أحدث تغييرات إيجابية في هذا السوق، مع ظهور أنواع متعددة من المشاريع وتحسين نماذج التشغيل. لذا، فإنّ انخفاض التدفقات النقدية من الشركات الأجنبية المُستثمرة في السوق يُعدّ مؤشراً سلبياً، إذ يُعتبر بمثابة طوق نجاة للعديد من الشركات المحلية في الأوقات الصعبة، من خلال عمليات الدمج والاستحواذ.

تُظهر بيانات جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن العديد من الشركات واجهت في الآونة الأخيرة صعوبات في التمويل، واضطرت إلى إنقاذ نفسها من خلال صفقات الدمج والاستحواذ. ومع ذلك، لا يزال عدد قليل جدًا من مطوري العقارات المحليين قادرين على توفير رأس المال اللازم لشراء المشاريع، لا سيما في ظل انخفاض السيولة وارتفاع التكاليف المالية. لذلك، من المتوقع أن تزداد الصفقات الكبيرة التي تصل قيمتها إلى مليارات الدولارات بفضل تدفقات رأس المال الأجنبي.

في غضون ذلك، ازداد عدد المستثمرين الأجانب المهتمين بمعرفة المزيد عن مشاريع الدمج والاستحواذ العقارية بشكل ملحوظ. ومن أبرزهم مستثمرون من سنغافورة وكوريا وتايوان واليابان وماليزيا... إلا أن معظم الصفقات لا تزال قيد التقييم والتفاوض.

ما الذي يُسبب انخفاضًا حادًا في رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات؟ الشكل 2 — ومن المتوقع أن تؤدي صفقات الدمج والاستحواذ من جانب الشركات ذات الاستثمار الأجنبي إلى "إنقاذ" السوق.

السبب هو أن مفاوضات الضغط السعري لم تنتهِ بعد. يرغب المستثمرون الأجانب في شراء مشاريع ذات وضع قانوني جيد ومواقع مميزة وإمكانيات مستقبلية، ولكن بتخفيضات تصل إلى 20%. في الوقت نفسه، لا تقبل الشركات المحلية بيع الأصول بأسعار منخفضة، بل تشترط أرباحًا في هذه الصفقات، مما يُصعّب التوصل إلى اتفاق ناجح.

علاوة على ذلك، لا يزال سوق العقارات يواجه العديد من العوائق التي تمنع أنشطة الدمج والاستحواذ من تحقيق النجاح، وهو أحد أسباب الانخفاض التدريجي لرأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المُضخّ في السوق. وعلى وجه الخصوص، تُعدّ المشاكل القانونية للمشاريع من أبرز أسباب تردد العديد من الشركات الأجنبية، فضلًا عن أن السوق لا يزال في مرحلة انخفاض السيولة.

بحاجة إلى فك العقدة بسرعة

وفي رده على هذه القضية، قال خبراء من شركة سافيلز فيتنام إنه من أجل جذب رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إلى قطاع العقارات، لا يزال يتعين على فيتنام التركيز على عوامل مثل تعزيز استكمال الإجراءات القانونية للاستثمار، وتحسين جودة البنية التحتية التي تخدم الإنتاج، وتخدم تطوير العقارات، وتحسين جودة الموارد البشرية لتكون قادرة على استيعاب رأس المال الاستثماري الأجنبي، وخاصة في قطاع التصنيع...

فيتنام من أكثر الاقتصادات انفتاحًا في جنوب شرق آسيا. ومع نمو الاقتصاد وانفتاحه بوتيرة أسرع، ستزداد الحاجة إلى تحسين عوامل مثل الإجراءات الإدارية، وجودة البنية التحتية، وجودة الموارد البشرية.

ما الذي يُسبب انخفاضًا حادًا في رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات؟ الشكل 3 — كانت العقارات في الماضي السوق الأهم في جذب رأس المال الاستثماري المباشر.

من الضروري التأكيد على أن تحسين الإجراءات والعمليات الإدارية يجب أن يُطبّق عمليًا، لا على الورق. فالمنافسة بين دول المنطقة شرسة للغاية، ويجب على فيتنام تسريع هذه العملية لجذب رؤوس أموال الاستثمار الأجنبي المباشر بسرعة.

لا يُمكن للشركات الأجنبية الجديدة في السوق تنفيذ مشاريعها إلا بعد دفع رسوم استخدام الأراضي والحصول على تراخيص البناء. لذلك، تُعدّ الإجراءات القانونية من أهمّ الأمور التي يجب مراعاتها قبل الاستثمار. ولأنّ عملية الاستثمار طويلة، فإنها ستؤثر على كفاءتها، ولن يكون سعر البيع المرتفع مناسبًا لغالبية الناس.

تشير آراء عديدة إلى أن القضايا القانونية تُعدّ حاليًا السبب الرئيسي لتراجع جاذبية سوق العقارات الفيتنامي للمستثمرين الأجانب. ورغم أن هذه القضية ذُكرت مرارًا في وسائل الإعلام وفي المؤتمرات أو اجتماعات "الإنقاذ" الحكومية ، إلا أن إزالة هذه المعوقات لا تزال في مراحلها الأولى حتى الآن.

أن تصبح وجهة استثمارية جاذبة للمستثمرين الأجانب في السوق الفيتنامية. من الضروري معالجة نقاط الضعف القائمة بسرعة ليتعافى سوق العقارات سريعًا بعد أشهر من الصعوبات.

[إعلان 2]
مصدر