لا يزال مستثمرو العقارات "يرون الكثير ويشترون القليل"

ورغم أن سوق العقارات يبدو أنه يتعافى، مع استئناف العديد من أنشطة المبيعات وإطلاق المشاريع، إلا أن السيولة لا تزال بطيئة.

يُظهر تقرير بحثي حديث للسوق صادر عن Batdongsan.com.vn أنه في مايو 2024، شهد سوق العقارات في مدينة هوشي منه العديد من التغييرات في أسعار البيع في بعض القطاعات، لكن الطلب على الشراء انخفض وزاد الطلب على الإيجار.

على وجه التحديد، يبلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق في مدينة هو تشي منه حوالي 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها مليون دونج فيتنامي للمتر المربع مقارنةً بسعر البيع في أبريل السابق. وعلى وجه الخصوص، ارتفع سعر بيع المنازل المطلة على الشارع في مدينة هو تشي منه بشكل ملحوظ، من متوسط ​​214 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في أبريل 2024، إلى 217 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

ارتفع الطلب على البحث وعدد العقارات المعروضة في مدينة هو تشي منه بشكل طفيف مقارنةً بالشهر السابق. ونتيجةً لذلك، ارتفع الطلب على شراء العقارات في مدينة هو تشي منه بنسبة 3%، وارتفع عدد العقارات المعروضة بنسبة 9% مقارنةً بالشهر السابق. وشهد قطاع المنازل الخاصة (بزيادة 10%)، والشقق والأراضي (بزيادة 6%)، أعلى زيادة في عدد العقارات المعروضة.

الفلل هي نوع العقارات الذي سجل انخفاضًا بنسبة 2% في قوائمه الشهر الماضي. كما لم يشهد هذا القطاع أي عروض جديدة. أما الأنواع الأخرى، مثل قطع الأراضي والمنازل، فقد حافظت على اتجاهها الثابت، بينما انخفض عدد عمليات البحث عن المنازل الخاصة والمنازل المعروضة للبيع بنسبة 4% مقارنةً بالشهر السابق.

على عكس الطلب على البيع والشراء، استمر نموّ عمليات البحث عن عقارات للإيجار بوتيرة متسارعة خلال الشهر الماضي. ونتيجةً لذلك، ارتفع عدد العقارات المعروضة للإيجار في معظم الفئات (ارتفعت الشقق بنسبة 12%، والبيوت المتلاصقة والبيوت الداخلية بنسبة 8%، والمكاتب للإيجار بنسبة 10% مقارنةً بشهر أبريل).

وفي شرحه لهذه الظاهرة، قال الرئيس التنفيذي لشركة دونج تاي لاند المساهمة، السيد نجوين ثاي بينه ، إنه في الوقت الحالي، وبسبب الطلب المرتفع على المساكن الحقيقية، في حين يفتقر السوق إلى المعروض من المنتجات، يضطر العديد من الناس إلى استئجار منازل.

وفقًا للسيد بينه، في سنوات ازدهار السوق، مثل ٢٠١٨-٢٠٢١، لا يهتم العملاء بسعر البيع (كم سعر المتر المربع)، بل بالمبلغ الذي يحتاجون إلى إنفاقه أولًا لشراء العقار. فعند شراء شقة، يدفع العملاء ٣٠٪ مقدمًا، بينما يُقترضون الـ ٧٠٪ المتبقية.

ولجذب المزيد من المستثمرين، طرح المستثمرون سياسةً تُلزم العملاء بدفع ٢٥٪ فقط مقدمًا واقتراض ٧٥٪، ثم عُدِّلت هذه النسبة إلى ٢٠٪ - ٨٠٪، ١٥٪ - ٨٥٪، ١٠٪ - ٩٠٪. وحتى مع جائحة كوفيد-١٩، برز في السوق مفهوم شراء منزل بـ ٠ دونج، ما يعني أن العملاء لا يحتاجون إلى الدفع مقدمًا، وهناك ثلاثة مشاريع على الأقل تُطبِّق هذه السياسة.

مع ذلك، مع تباطؤ السوق، يبدأ العملاء بدراسة سعر البيع بعناية أكبر. على سبيل المثال، شقة في مدينة هو تشي منه، يزيد سعرها عن 50 مليون دونج للمتر المربع، وتحتوي على غرفتي نوم، ويزيد سعرها عن 3 مليارات دونج، يصعب بيعها حاليًا، إذ يجب أن يكون سعرها أقل من 2.5 مليار دونج للشقة ليسهل بيعها.

في هذه المرحلة، يتردد العملاء بشدة في اختيار أقل سعر إجمالي، وعند حساب سعر الوحدة، يجب أن يكون معقولاً أيضاً. وهذه مشكلة صعبة للمستثمرين، كما صرّح الرئيس التنفيذي لشركة دونغ تاي لاند المساهمة.

أظهر استطلاع أجراه معهد دات زانه للخدمات الاقتصادية والمالية والعقارية (DXS-FERI) حول العرض الجديد في أسواق هانوي، ومدينة هو تشي منه، وبينه دونغ، ودا نانغ، ونها ترانج، أن نسبة الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2.5 و3.5 مليار دونج تُشكل 27%، بينما تُشكل الشقق التي تتراوح أسعارها بين 3.5 و5 مليارات دونج 26%، بينما تُشكل الشقق التي تزيد أسعارها عن 5 مليارات دونج 24%، بينما لا يتجاوز سعر بيع 16% فقط من الشقق 2.5 مليار دونج. في الوقت نفسه، أبدى ما يصل إلى 67% من أكثر من ألف عميل شملهم الاستطلاع اهتمامهم بالشقق التي تقل أسعارها عن 2.5 مليار دونج.

في الواقع، لا يستطيع المستثمرون خفض سعر بيع المشاريع الجديدة لأن تكاليف الاستثمار ارتفعت بشكل كبير، بما في ذلك تكاليف الأرض، وتكاليف البناء، وتكاليف الاستثمار، وتكاليف تنفيذ الأعمال، والتكاليف المالية، وما إلى ذلك.

وفي توقعهم لاتجاه تعافي سوق العقارات، يقول الخبراء إن أنواع العقارات التي تخدم احتياجات الإسكان الحقيقية سوف تتعافى بشكل أفضل من أنواع العقارات المضاربة.

وفقًا للسيد نجو كوانغ فوك، المدير العام لمجموعة فو دونغ، من الآن وحتى نهاية عام ٢٠٢٤، ستظل القوة الشرائية مُركزة فقط على الفئات ذات الاحتياجات السكنية الحقيقية. قد تعود مجموعة صغيرة من المستثمرين إلى السوق، ولكن ليس بما يكفي لإحداث نقلة نوعية في السيولة. سيكون الانتعاش قويًا في قطاعات الشقق بأسعار في متناول الأغلبية. على سبيل المثال، تشهد المساكن الاجتماعية والشقق متوسطة التكلفة وبأسعار معقولة طلبًا كبيرًا بطبيعتها، وهي في متناول غالبية مشتري المنازل. أما الأنواع الأخرى، فستكون خاضعة لإمكانات النمو الاقتصادي.

قال السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، إن أنواع العقارات التي يسكنها الناس، كالشقق والمنازل الخاصة، تلعب دورًا رئيسيًا في السوق. ومع ذلك، لا يزال سوق العقارات يواجه صعوبات في التدفق النقدي ويحتاج إلى مزيد من الوقت لحل هذه المشاكل.

حاليًا، يوجد تدفق نقدي كبير في السندات والمشاريع التي لم تُحل بعد القضايا القانونية. حاليًا، هناك حاجة إلى سياسات لتحفيز التدفق النقدي في السوق. لا تزال ودائع الادخار لدى الأفراد ضخمة جدًا، وإذا لم تُحل هذه المشكلة، فلن يتعافى السوق تمامًا. بعد حل هذه المشكلة، سيدخل السوق فترة ازدهار واستقرار حقيقية، كما أشار السيد كوك آنه.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html