بعد الأول من أغسطس هل سترتفع أسعار العقارات أم تنخفض؟

ابتداءً من اليوم (الأول من أغسطس)، تدخل ثلاثة قوانين عقارية، هي قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون تنظيم الأعمال العقارية، حيز التنفيذ رسميًا، مع العديد من اللوائح الجديدة. إلى جانب التوقعات بحل مئات المشاريع وشفافيتها، ثمة مخاوف من ارتفاع أسعار العقارات نتيجةً لتأثير ذلك على العرض.

القانون لم يدخل حيز التنفيذ بعد، لكن الأسعار ارتفعت.

منذ بداية عام ٢٠٢٤ وحتى الآن، قبل سريان القوانين الثلاثة، شهدت أسعار قطاعات سوق العقارات ارتفاعًا مستمرًا. وخاصةً في مدينتي هانوي وهو تشي منه الكبيرتين، فقد تتغير الأسعار إذا تأخر المحتاجون قليلًا. وعلى وجه الخصوص، سجل قطاع الشقق أعلى ارتفاع في الأسعار. ففي هانوي، أظهر تقرير سوق العقارات الصادر عن سافيلز للربع الثاني من عام ٢٠٢٤ أنه منذ عام ٢٠٢٠، ارتفع متوسط ​​سعر الشقة الرئيسية بنسبة ١٨٪ سنويًا، بينما ارتفع سعر الشقة الثانوية بنسبة ١٤٪ سنويًا. وأفاد السيد هوينه ثانه خيت، نائب مدير إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، بأن قطاع الشقق يشهد ارتفاعًا في الأسعار أكثر ثباتًا من القطاعات الأخرى. وخلال هذه الفترة، ارتفعت الأسعار باستمرار بمعدل متوسط ​​يتراوح بين ١٥٪ و٢٠٪ سنويًا. حتى في الشريحة منخفضة التكلفة، تراوح سعر المتر المربع في عام ٢٠١٥ بين ٢٥ و٣٥ مليون دونج، ولكنه ارتفع بحلول عام ٢٠٢٣ إلى ٤٠-٦٠ مليون دونج. أما الشقق متوسطة التكلفة، فبلغ سعرها في عام ٢٠٢٣ بين ٥٠ و٧٠ مليون دونج للمتر المربع، بينما بلغ حوالي ٣٥-٥٠ مليون دونج للمتر المربع فقط في عام ٢٠١٥. أما الشريحة الراقية، فتتراوح أسعارها حاليًا بين ٧٠ و١٠٠ مليون دونج للمتر المربع. وبلغ أعلى سعر للشقق في المنطقة المركزية العام الماضي بين ٨٠ و٢٠٠ مليون دونج للمتر المربع، بينما تراوح في الضواحي بين ٣٠ و٦٠ مليون دونج للمتر المربع.

ومن المتوقع أن تستمر أسعار العقارات في الارتفاع، مما يؤثر على قدرة الناس على الحصول على السكن.

الصورة: NGOC DUONG

فيما يتعلق بقطاع الأراضي، قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث العقارات في فيتنام، إن المباني منخفضة الارتفاع وأنواع الأراضي بدأت تُبشّر بمؤشرات انتعاش إيجابية، حيث حققت بعض المشاريع مبيعات جيدة ونتائج جيدة في معاملات نقل الملكية. وفي هانوي، شهدت أسعار الأراضي في الضواحي ارتفاعًا بنسبة 10-20% مقارنةً ببداية العام. وقبل سريان القوانين الثلاثة، كان سوق العقارات في مدينة هو تشي منه يشهد نشاطًا محمومًا، حيث كان من المتوقع تطبيق قائمة أسعار الأراضي المعدلة في المدينة اعتبارًا من 1 أغسطس، بزيادة تتراوح بين 5 و50 ضعفًا، مما ساعد على تقريب أسعار الأراضي من السوق، ولكنه تسبب أيضًا في صعوبات جمة تؤثر على عشرات الفئات من السكان. وأصدرت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه أمس وثيقةً تقترح تأجيل الموعد النهائي لتقديم الطلبات لتجنب الضغط على المواطنين برسوم استخدام الأراضي. ويعود سبب ارتفاع أسعار العقارات إلى ندرة المعروض. تُصعّب المشاكل القانونية تنفيذ المشاريع، ويضطر عدد من المستثمرين إلى تقليص استثماراتهم في سندات الشركات. ويعني انخفاض العرض وارتفاع الطلب أن الأسعار لا تزال مرتفعة رغم انخفاض السيولة. وهناك حاليًا آلاف المشاريع المتعثرة تنتظر حلّها لتكملة المعروض في السوق. لذلك، من المتوقع أن تُسهم القوانين الثلاثة الجديدة، عند تطبيقها، في خفض أسعار العقارات وتسهيل حصول الناس على السكن. إلا أنه في الواقع، لا توجد أي مؤشرات على حدوث ذلك.

السوق ساخن والأسعار سترتفع

وفقًا للخبير الاقتصادي الدكتور فو دينه آنه، فإن تطبيق القوانين الثلاثة المذكورة آنفًا سيتجاوز العديد من القيود القانونية، ويحل الصعوبات، ويساعد على استئناف المشاريع المتوقفة، فضلًا عن تهيئة الظروف لانطلاق مشاريع جديدة. وأوضح قائلًا: "من حيث المبدأ، عندما يزداد العرض، تتوازن معادلة العرض والطلب، وتنخفض أسعار العقارات عمومًا والأراضي خصوصًا، لكن في الواقع، يحدث العكس. هذا مظهر طبيعي وحتمي للسوق عندما يبدأ نشاطه من جديد؛ وفي الوقت نفسه، يتماشى مع دوافع وواقع كل من المشترين والبائعين".

أسعار العقارات ستتغير كثيرًا اعتبارًا من اليوم، عندما تدخل 3 قوانين حيز التنفيذ.

الصورة: NGOC DUONG

حلل هذا الخبير أن سوق العقارات قد تجمد تقريبًا خلال العامين الماضيين. وعندما يستعيد نشاطه، سيعود إلى نشاطه، ومن أولى علامات ذلك ارتفاع الأسعار. إضافةً إلى ذلك، ورغم أن العديد من المشاريع لديها فرصة لإعادة إطلاقها، إلا أنه من وجهة نظر المستثمر، خلال فترة توقف المشروع، ارتفعت تكاليفها بشكل كبير. فالأرض لا تزال قائمة، والمشروع لا يزال قائمًا، لكنه لا يزال عليه دفع الفوائد وتكاليف الإهلاك... ناهيك عن الديون بين المستثمر وشركات البناء. ومع ارتفاع التكلفة، سيرفع مالك المشروع السعر عند إعادة إطلاق المشروع للتعويض. من ناحية أخرى، من وجهة نظر المشتري، هناك احتمال كبير لقبول زيادة الأسعار، لأن القدرة على الحصول على رأس المال في الوقت الحالي أفضل بكثير من ذي قبل، وانخفضت أسعار الفائدة. ويمكن أن تكون بعض التكاليف المحسوبة للاستثمار العقاري، من حيث الحصول على رأس المال والفائدة، مرنة مع ارتفاع الأسعار، مما يؤدي إلى اتجاه أسعار العقارات نحو الارتفاع، كما هو الحال اليوم. بالنظر إلى المدى الطويل، قال الدكتور فو دينه آنه إنه من غير الممكن تحديد ما إذا كانت أسعار العقارات سترتفع أم تنخفض بعد دخول القوانين الثلاثة حيز التنفيذ. لأن القانون يحتوي على العديد من التغييرات التي تؤثر على أسعار العقارات في العديد من الاتجاهات المختلفة. يعتمد الارتفاع أو الانخفاض على أسباب تقلبات أسعار الأراضي في الماضي في كل قطاع. على سبيل المثال، واجه سوق العقارات مؤخرًا مشكلة العرض المحدود. إذا كان ذلك بناءً على اللوائح الواردة في القوانين الثلاثة الجديدة، فإن احتمال زيادة العرض في الوقت القادم سيكون مرتفعًا للغاية. وبالتالي، سيتم حل سبب ارتفاع أسعار الأراضي بسبب نقص العرض، مما قد يؤدي إلى اتجاه تنازلي. وبالمثل، فإن تنفيذ السماح ببيع العقارات على الأصول المكونة على الأراضي ذات حقوق إيجار الأراضي سيجعل السوق أكثر ديناميكية. والأهم من ذلك، وفقًا للسيد آنه، على الرغم من دخول القانون حيز التنفيذ، فإن مستوى التأثير على السوق يعتمد إلى حد كبير على كيفية تحديد المراسيم واللوائح وتنفيذها. على سبيل المثال، فيما يتعلق بلوائح إيجار المنازل، يُلزم القانون الحالي المؤجر بتأسيس شركة، ولكن من المرجح أن يزيد هذا من التزام صاحب المنزل تجاه ميزانية الدولة. تشير آراء عديدة إلى أن شروط تأسيس شركة لا ينبغي أن تعتمد على عدد المنازل أو مساحة المنزل المُؤجّر، بل على قيمة المنزل المُؤجّر. لم تُراعِ لوائح القانون الفرعي الحالية هذه الاقتراحات بعد. وصرح السيد فو دينه آنه قائلاً: "إن استكمال اللائحة التي تُلزم مُلّاك العقارات بتأسيس شركة يؤثر أيضًا على سوق العقارات، على الأقل من حيث إمكانية نمو قطاع العقارات المُؤجّرة. فإذا تطور سوق الإيجار مع انخفاض الطلب على امتلاك المساكن، فسيؤثر ذلك على أسعارها. وإذا كان الأمر صعبًا للغاية ولم يتطور سوق الإيجار، فسيؤدي ذلك أيضًا إلى انخفاض طلب الراغبين في شراء المزيد من المنازل للإيجار. ومع ذلك، فإن مستوى التأثير على السوق يعتمد بشكل كبير على ترسيخ اللوائح، والتوجيه بشأن لوائح القانون الفرعي، وحتى اللوائح في قوانين أخرى مُتعلقة بسوق العقارات".

... ولكن لا يمكن زيادتها على الفور

في تقييمه لتأثير القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه على سوق العقارات، علق الأستاذ نغو جيا هوانغ (جامعة مدينة هو تشي منه للقانون): "ألغى قانون الأراضي لعام 2024 إطار أسعار الأراضي الذي كانت الحكومة تُصدره كل خمس سنوات، مما يعني أن المحليات غير مُقيدة بإصدار أسعار أراضي يجب أن تكون أقل من إطار الأسعار الحكومي كما كان الحال سابقًا، مما يُساعد المحليات على اتخاذ موقف استباقي في إعداد قوائم أسعار الأراضي وفقًا للوضع الفعلي. وبشكل خاص، مع تطبيق أسلوب تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، ستواكب أسعار أراضي الدولة تطورات السوق، مما يحد من حالة "السعرين" الحالية. ومع ذلك، ومع أحكام قانون الأراضي لعام 2024، سترتفع أسعار الأراضي في قوائم أسعار الأراضي المحلية مقارنةً بالفترة السابقة. ويؤدي تأثير ارتفاع أسعار أراضي الدولة إلى زيادة بعض الالتزامات المالية لمستخدمي الأراضي، مثل رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، وضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية ، ورسوم التسجيل، أو زيادة التعويضات وتكاليف إخلاء الموقع. في غضون ذلك، قد تضطر شركات العقارات إلى زيادة تكاليف الاستثمار مع ارتفاع أسعار الأراضي، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات أيضًا. ومن الممكن أيضًا استبعاد عوامل المضاربة التي تدفع أسعار الأراضي في بعض المناطق، مستغلةً قلق الناس من أن ترتفع أسعار العقارات عند دخول القوانين المذكورة أعلاه حيز التنفيذ، مما يُحدث حالة من الاضطراب، ويرفع أسعار العقارات مقارنةً بقيمتها الفعلية. وفي الوقت نفسه، قال الدكتور نجوين تشي هيو (نائب رئيس كلية المحاسبة والتدقيق، جامعة الاقتصاد - القانون): "تصدر المناطق قوائم أسعار جديدة للأراضي كل عام تتبع أسعار السوق بدقة، مما يُجبر الشركات على تحمل تكاليف إيجار الأراضي والمباني المرتفعة، مما يؤثر على الأرباح، وربما يؤدي إلى ارتفاع أسعار السلع والخدمات، مما يُسبب ضغوطًا تضخمية. يمكن أن تُسبب الزيادات المفاجئة في الأسعار عدم استقرار في سوق العقارات، حيث قد تُؤدي الزيادات السريعة جدًا في الأسعار إلى فقاعة عقارية، مما يُؤدي إلى مخاطر مالية واقتصادية. لن تواجه الشركات فحسب، بل سيواجه الأفراد أيضًا أعباءً مالية أكبر عند رغبتهم في شراء أرض أو مسكن، وخاصةً ذوي الدخل المنخفض أو المتوسط. ارتفاع أسعار الأراضي يزيد من تكلفة شراء المساكن، مما يحد من إمكانية الحصول عليها للكثيرين، وخاصة الشباب أو العائلات الجديدة. لا يقتصر الأمر على ذلك، إذ ينص قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ على أن المستثمرين الراغبين في تنفيذ مشاريع سكنية تجارية لا يمكنهم الحصول إلا على نقل حقوق استخدام الأراضي السكنية والتفاوض مع المواطنين لشراء الأراضي. في غضون ذلك، لم يُقرّ المجلس الوطني بعد مشروع القرار المتعلق بتجريب مشاريع الإسكان التجاري دون وجود أراضٍ سكنية. وصرح السيد هيو قائلاً: "إن تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي، وإزالة إطار أسعار الأراضي... يعني أن تكاليف مساهمة العديد من مشاريع العقارات التجارية قد ترتفع، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن والعقارات. ومع ذلك، سترتفع أسعار العقارات، ولكن ليس على الفور، بل ستتأخر نظرًا لعوامل عديدة. سيكون العرض على المدى القصير محدودًا بالتأكيد، وهذا شرط ضروري لارتفاع أسعار العقارات، في حين أن الطلب على العقارات لا يزال غامضًا". ومع ذلك، ووفقًا له، في ظل الوضع الراهن والصعوبات العامة، لم ينفق المشترون المضاربون الكثير من المال بعد، ويخشون الاقتراض من البنوك. يعتقد أصحاب الطلب الحقيقي أن أسعار العقارات لا تزال مرتفعة، لذا فهم ينتظرون. لذلك، لم ترتفع أسعار العقارات بشكل كبير على المدى القصير، لكنها سترتفع حتمًا على المدى الطويل. عند تطبيق القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه، لن تتمكن من رفع أسعار العقارات فورًا، وهو ما يتفق معه السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه. نظرًا للتأخر في تطبيق السياسات وحاجة المشاريع إلى خارطة طريق، فإن عملية طرح المنتجات في السوق تستغرق وقتًا طويلًا، بل سنوات. مع ذلك، من الواضح أن قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها المحليات وفقًا لأحكام قانون الأراضي ستكون أقرب إلى الواقع، كما أعلنت مدينة هو تشي منه مؤخرًا. ستؤثر الزيادة الحادة في مسودة قائمة أسعار الأراضي على تكاليف المدخلات في العديد من قطاعات الاقتصاد، أولًا، سترتفع تكلفة تعويضات إخلاء الموقع، مما سيؤدي إلى سلسلة من ردود الفعل التي ستؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن، وإيجارات المنازل، وزيادة تكاليف إيجار الأراضي، وتكاليف إيجار المصانع في المناطق الصناعية، وفي المشاريع الاستثمارية في مجالات التجارة والخدمات والسياحة، مما قد يؤدي إلى زيادة محتملة في أسعار السلع بشكل عام. وسوف يؤثر ذلك سلباً على مشاريع الإسكان الاجتماعي التي توافق الشركات فيها على الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع.

لم يعد هناك لائحة بشأن مدة ملكية الشقة

تنص المادة 58 من قانون الإسكان لعام 2023 على أن مدة استخدام المبنى السكني يتم تحديدها بناءً على وثائق التصميم والوقت الفعلي لاستخدام المبنى السكني وفقًا لاستنتاج التفتيش الصادر عن السلطة المختصة. يجب أن يُذكر بوضوح مدة استخدام المبنى السكني وفقًا لوثائق التصميم في وثيقة التقييم الصادرة عن السلطة المختصة وفقًا لأحكام قانون البناء. يتم حساب مدة استخدام المبنى السكني من تاريخ قبول المبنى السكني للاستخدام وفقًا لأحكام قانون البناء. وبالتالي، فإن قانون الإسكان لعام 2023 لا ينص على مدة الملكية، ولكنه ينص فقط على مدة استخدام المبنى السكني. عندما تنتهي صلاحية المبنى السكني ويكون معرضًا لخطر الانهيار ويجب هدمه، لن تكون قيمة المنزل موجودة بعد الآن، ولكن تبقى قيمة الحق في استخدام الأرض لاستخدام طويل الأجل ومستقر، وتكون بمثابة أساس لتعويض الناس.

يجب أن يكون لدى سماسرة العقارات شهادة مزاولة المهنة

وفقًا للمادة 9 من قانون الأعمال العقارية: يجب على المنظمات والأفراد عند ممارسة الأعمال العقارية إنشاء مؤسسة وفقًا لأحكام قانون المؤسسات أو إنشاء تعاونية أو اتحاد تعاوني وفقًا لأحكام قانون التعاونيات ذات خطوط الأعمال العقارية (يشار إليها مجتمعة باسم مؤسسات الأعمال العقارية). في حالة قيام فرد بأعمال عقارية صغيرة، فلا يتعين عليه إنشاء مؤسسة أعمال عقارية ولكن يجب عليه التصريح ودفع الضرائب وفقًا لأحكام القانون. بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للمادة 61 من قانون الأعمال العقارية، يجب أن يكون لدى الفرد الذي يمارس الوساطة العقارية شهادة مزاولة ويجب أن يمارس في مؤسسة خدمات أرضية تداول العقارات أو مؤسسة خدمات الوساطة العقارية. وبالتالي، مع هذا التنظيم الجديد، لا يُسمح للأفراد بممارسة الوساطة العقارية بحرية كما هو الحال حاليًا.

ثانهين.فن

المصدر: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm