هل سوق العقارات في المنتجعات الجنوبية "في الاتجاه المعاكس"؟

مشروع "التوقف"

في السنوات السابقة، عند الحديث عن قطاع العقارات السياحية، مثل الفلل الساحلية والشقق والوحدات السكنية وغيرها، كان الكثيرون يُفاجأون بالتطور السريع. تنافس المستثمرون على البيع، وطرح المنتجات، والالتزام بتحقيق الأرباح والجداول الزمنية للمستثمرين.

لقد أدى هذا القطاع إلى رفع سيولة السوق وجعل سوق العقارات المنتجعية خيارًا استثماريًا جذابًا.

ومع ذلك، منذ عام 2022، تباطأت مشاريع العقارات السياحية، بل وتراجعت العديد من المشاريع بسبب تأثير اقتصاد السوق، والتشديد القانوني من قبل السلطات، وصعوبة العملاء في اقتراض رأس المال من مؤسسات الائتمان.

وبحسب تقرير التقييم الصادر عن وحدة أبحاث سوق العقارات DKRA Vietnam، سجل نوع العقارات المنتجعية حاليًا انخفاضًا حادًا في العرض والاستهلاك مقارنة بنفس الفترة من عام 2023 في معظم القطاعات.

على وجه التحديد، انخفض العرض الأولي في قطاع الفلل السياحية بنسبة 8% مقارنةً بالفترة نفسها، وتركز بشكل رئيسي في المنطقتين الوسطى والجنوبية. وكان الطلب الإجمالي في السوق منخفضًا، مع انخفاض الاستهلاك بنسبة 15% مقارنةً بالربع الأول من عام 2023، وهو أدنى مستوى له في العقد الماضي.

استمرت أسعار البيع الأولية في التذبذب. وسجل السوق الثانوي انخفاضًا في متوسط ​​الأسعار بنسبة تراوحت بين 15% و20% مقارنةً بسعر العقد. ولا تزال سياسات تقاسم الأرباح/الإيرادات/الالتزامات، ودعم أسعار الفائدة، وفترة السماح لسداد أصل الدين، مطبقة على نطاق واسع لزيادة السيولة، إلا أنها لم تكن فعّالة بالقدر المتوقع.

سجل قطاع المنتجعات السكنية/المنازل التجارية انخفاضًا مستمرًا في العرض، مع حصول أكثر من 97% من العرض الأساسي في الربع على مخزون المشاريع القديمة.

لم يفلت السوق بعد من "المنطقة المظلمة" رغم التحسينات العديدة التي شهدها قطاع السياحة . ولم تشهد أسعار السلع الأولية تقلبات كبيرة، بل تواصل اتجاهها الهابط. ولا يزال السوق يواجه صعوبات جمة في السيولة وإمكانية ارتفاع الأسعار، في ظل انخفاض ثقة المستثمرين وانتعاش هذا القطاع بشكل كبير.

تقسيم ساحلي لمجمع مشروع عقاري منتجعي من فئة 5 نجوم.

قطاع الشقق الفندقية، العرض الأساسي في الربع الأول من عام 2024 زاد فقط بنسبة 6٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، والمنتجات الرئيسية لا تزال تأتي من مخزون المشاريع القديمة.

سجل الطلب الإجمالي في السوق أدنى مستوى له في السنوات الخمس الماضية. وظلت الأسعار الأولية ثابتة مقارنة بالفترة نفسها، وظلت مرتفعة بسبب ارتفاع تكاليف المدخلات. واستمر تطبيق سياسات المبيعات التي تركز على دعم التدفق النقدي، مثل تمديد جداول السداد، وفترات السماح بسداد أصل الدين، ودعم أسعار الفائدة، وغيرها، على نطاق واسع لتحفيز الطلب في السوق.

السوق في حالة "سبات"

وفقًا للعديد من شركات الوساطة وقنوات المبيعات، اعتبارًا من نهاية عام 2023، لن يكون لدى قطاع العقارات المنتجعية في السوق الجنوبية مثل با ريا - فونج تاو ؛ بينه ثوان... أي مستثمرين تقريبًا ينفذون أنشطة مبيعات أو إعلانية للمنتجات.

تركز الشركات بشكل أساسي على استكمال الإجراءات القانونية وبناء المشاريع لتسليمها للعملاء في الوقت المحدد أو تشغيل أقسام مؤقتة للتأجير المربح.

وبحسب السجلات، في مقاطعة با ريا - فونج تاو، يتم تقديم مشاريع مثل Charm Ho Tram مع منتجات الشقق المنتجعية، والشقق الفندقية، والفيلات المنتجعية، والفنادق للبيع اعتبارًا من عام 2021 ومن المتوقع تسليمها في نهاية عام 2024.

ومع ذلك، لم يكمل المشروع حتى الآن سوى البناء الأولي لبعض العناصر ولا يزال غير مكتمل ولا يمكن تسليمه للعملاء أو تشغيله.

مشروع لم يتم تسليمه للعملاء للاستخدام، يتم بداخله بناء العديد من عناصر البناء الخام.

في مقاطعة بينه ثوان، تم طرح مشروع خليج ثانه لونج للبيع منذ عام 2019، بمساحة حوالي 90 هكتارًا. ومع ذلك، لم يقم المستثمر ببناء سوى عدد قليل من التقسيمات الفرعية، ولم يتم تحديد موعد التسليم للعملاء بعد.

كما تم الإعلان عن مشروع سومرلاند موي ني في مقاطعة بينه ثوان في هونغ لوك فات في عام 2019 كمنتجع 5 نجوم وترفيه ومنازل تاون هاوس وفنادق وما إلى ذلك. ومع ذلك، لا يزال المستثمر قيد الإنشاء ولم يسلم بعد.

علق السيد لي دينه لانغ، مدير شركة سونغ لونغ للاستثمار العقاري والإنشاءات والتطوير المحدودة، قائلاً: "بعد أن "انتهكت" السلطات القوانين المتعلقة بالشقق الفندقية، ولم يعد لدى المستثمرين القدرة الكافية على دفع الأرباح كما تعهدوا، بالإضافة إلى بطء وتيرة الاستثمار، لم يعد العملاء مهتمين بشراء الفلل السياحية. ولذلك، تعاني السوق حاليًا من شح السيولة، حيث لا يوجد مشترون وبائعون لأن العملاء لا يرغبون في المخاطرة. وعلى وجه الخصوص، تجذب المشاريع التي طُرحت للبيع منذ 4-5 سنوات، ولكن لم تُنجز بعض مناطقها ولم تُسلّم، العملاء."

وفقاً للسيد لانغ، يُعدّ النظام القانوني الحالي بالغ الأهمية لسوق العقارات. في السابق، لم يكن لدى بعض المستثمرين الوقت الكافي لإعداد النظام القانوني قبل طرح منتجاتهم في السوق. ولم يدركوا العواقب إلا بعد تشديده، وكان العملاء أيضاً في ورطة لأن رؤوس أموالهم كانت تُستثمر في المنتج.

مشروع عقاري منتجعي في با ريا – مقاطعة فونج تاو.

وعلق السيد ها فان ثين، نائب المدير العام لشركة تران آنه العقارية، قائلاً إنه حتى الآن، في حين أظهرت قطاعات أخرى العديد من علامات التعافي، فإن العقارات السياحية لم تنجُ بعد من الحالة "القاتمة".

ومن المؤكد أن الشركات النامية في هذا القطاع ستحتاج إلى وقت طويل لاستكمال الإجراءات القانونية، وإعداد الموارد المالية لتسريع التقدم، وتنفيذ مشاريع البنية التحتية، وما إلى ذلك، ثم بعد 3-4 سنوات من الآن، يمكن لقطاع العقارات السياحية أن يعود.

من المتوقع أن يرتفع العرض قليلاً، والسيولة ضعيفة

وفقًا لتوقعات DKRA، من المتوقع أن يشهد سوق العقارات السياحية ارتفاعًا طفيفًا في الفترة القادمة، مقارنةً بالربع الأول من عام 2024، ليتراوح بين 100 و200 وحدة، ويتركز بشكل رئيسي في منطقة با ريا - فونغ تاو. في الوقت نفسه، لم يشهد سوق الفلل السياحية والمنازل/المتاجر السياحية تقلبات كبيرة مقارنةً بالربع السابق، حيث من المتوقع أن يوفر السوق عرضًا أوليًا يتراوح بين 100 و150 فيلا سياحية و80 و100 منزل/متجر سياحية على التوالي.

لا يزال الطلب العام في السوق منخفضًا، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه النزولي حتى نهاية عام ٢٠٢٤. وتظل الأسعار الأولية مستقرة، ومن غير المرجح أن تشهد تقلبات كبيرة على المدى القصير. وسيستمر تطبيق سياسات الخصم، ودعم أسعار الفائدة، وفترة السماح لسداد أصل الدين، والتزامات الإيجار، وغيرها، على نطاق واسع في الربع القادم.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html