سوق الإيجار نصفه مزدحم ونصفه الآخر مهجور.

مدينة هوشي منه: لا تزال المنازل المعروضة للإيجار تتمتع بمعدل إشغال إيجابي يبلغ 65% أو أكثر، على العكس من ذلك، فإن المنازل الواقعة على الواجهة البحرية بها عدد قليل جدًا من المستأجرين وغالبًا ما تكون شاغرة.

تُظهر سجلات VnExpress أنه من بداية الربع الثاني وحتى 21 مايو، انقسم سوق الإيجار السكني في مدينة هو تشي منه إلى قسمين: فاتح ومظلم. وتحديدًا، سجّلت المساكن الإيجارية في القطاع الذي يقل سعره عن 3.5 مليون دونج فيتنامي شهريًا، والواقعة على بُعد 10 كيلومترات أو أكثر من المركز، والتي تخدم غالبية الطلاب والعمال ذوي الدخل المتوسط ​​(أقل من 12 مليون دونج فيتنامي شهريًا)، نسبة إشغال تراوحت بين 90% و95%. كما حققت المساكن الإيجارية في القطاع الذي يتراوح سعره بين 3.5 و5 ملايين دونج فيتنامي شهريًا، والواقعة على بُعد 3-6 كيلومترات من المركز، والتي تخدم العمال ذوي الدخل الجيد (من 13 إلى 20 مليون دونج فيتنامي شهريًا)، نسبة إشغال تراوحت بين 85% و90%.

بالنسبة لشريحة المساكن الإيجارية التي تزيد أسعارها عن 5-7 ملايين دونج فيتنامي شهريًا، هناك مؤشرات على تقلبات طفيفة، حيث يبلغ معدل الإشغال 80%. بعد كل انتهاء عقد لمدة ستة أشهر أو عام، يغادر ما بين 20% و30% من المستأجرين، ويضطرون للبحث عن مستأجرين جدد. أما المساكن الإيجارية التي تتراوح أسعارها بين 8 و15 مليون دونج فيتنامي شهريًا أو أكثر، فتنخفض نسبة الإشغال إلى 70%-75%، مع مغادرة المستأجرين الدائمين. أما المساكن الإيجارية التي تتراوح أسعارها بين 1000 دولار أمريكي شهريًا أو أكثر، فتبلغ نسبة إشغالها 65%-70%، لكنها لا تزال في مستوى إيجابي.

على عكس معدل الإشغال المثالي للمنازل السكنية المؤجرة، فإن عدد المنازل المطلة على الشوارع للإيجار في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه قاتم للغاية، مع وجود العديد من قطع الأراضي الشاغرة. منذ أبريل، وعند السير على طول شوارع نجو دوك كي، وهو تونغ ماو، ولي تو ترونغ، وهاي با ترونغ، وشارع نجوين تراي للأزياء ، وشارع بوي فيين الغربي (المنطقة 1)، أصبحت المنازل المطلة على الشوارع، التي كانت تعجّ بالنشاط التجاري، شاغرة بأعداد كبيرة.

شهدت منطقة دوار كاتدرائية نوتردام - مكتب بريد المدينة انسحاب العديد من العلامات التجارية. أغلق مقهى ميلور كوفي الواقع في مبنى متروبوليتان أبوابه نهاية أبريل. ومؤخرًا، عاد متجر eDiGi، وهو متجر معتمد لبيع منتجات آبل الفاخرة (APR) في السوق الفيتنامية، والتابع لشبكة أعمال الملياردير جوناثان هانه نجوين، ويقع بجوار مكتب بريد المدينة. وفي الجوار، غادر مقهى سايغون لا بوست، ولم يعثر على مستأجر جديد بعد. وبالقرب من شارع الكتب، انسحب مطعم ماكدونالدز منذ فترة طويلة، لكن هذا المتجر لا يزال شاغرًا.

في السابق، كانت المنازل ذات الواجهة البحرية في قلب المنطقة الأولى تؤجرها العلامات التجارية الكبرى أو الشركات الصغيرة والمتوسطة أو الشركات الفردية، ولكن الآن يغادر المستأجرون القدامى واحدًا تلو الآخر، ولم يصل مستأجرون جدد، مما تسبب في زيادة معدل الشواغر.

تاون هاوس للإيجار على واجهة شارع لو لوي، الحي الأول، مدينة هو تشي منه. تصوير: كوينه تران

بالنظر إلى التطورات المذكورة أعلاه، قيّم السيد لي كوك كين، الخبير العقاري المستقل، سوق الإيجارات السكنية بأنه ينقسم بوضوح إلى نصفين: مشرق ومظلم. النصف المشرق هو العقارات السكنية منخفضة التكلفة أو ميسورة التكلفة، التي تنتمي إلى فئة العقارات الاستهلاكية، والتي يمكن تصنيفها كاحتياجات أساسية، وقد حافظت على معدل إشغال جيد منذ فترة التعافي من الجائحة. مع ذلك، تواجه المنازل المطلة على الشوارع والمتاحة للإيجار كمكاتب أو مبانٍ تجارية في المناطق المركزية، عادةً في المنطقة 1، ضغوطًا مع انخفاض الطلب وصعوبة الاقتصاد .

أشار السيد كين إلى أنه خلال فترة الوباء 2020-2021، اضطرت جميع الشركات تقريبًا التي كانت بحاجة إلى استخدام أماكن عمل إلى الإغلاق وتقليص حجمها. وبدءًا من الربع الثاني من عام 2022، بدأت إعادة فتح الأنشطة التجارية الجديدة تدريجيًا، وازداد البحث عن أماكن عمل بشكل ملحوظ.

ومع ذلك، بدأت الآثار السلبية للجائحة، بالإضافة إلى التضخم والحرب وخطر الركود العالمي، تُلقي بظلالها على السوق: إذ يُقلل المستهلكون العالميون من إنفاقهم، ولا تزال الشركات تواجه صعوبات جمة ولم تتعافى بعد إلى مرحلة ما قبل الجائحة. لذلك، لا يزال الطلب على المساحات المكتبية والمباني التجارية منخفضًا، وهو ما يُفسر شغور العديد من المنازل المطلة على الشوارع في المنطقة المركزية.

وبحسب السيد كين، فقد أظهر الاقتصاد منذ بداية العام العديد من الصعوبات والتحديات، حيث تميل الشركات إلى "الدفاع" بدلاً من "الهجوم"، مع إعطاء الأولوية لخفض التكاليف ومجالات الأعمال غير الفعالة.

عندما تكون العمليات التجارية غير مستقرة، تميل الشركات إلى التحول تدريجيًا من "التكاليف الثابتة" إلى "التكاليف المتغيرة". على سبيل المثال، بدلًا من استئجار مكاتب أو مقار عمل ثابتة، تُقلل الشركات من حجم أعمالها الثابتة وتنتقل إلى نموذج عمل مرن لا يعتمد كثيرًا على المقار.

بدلاً من استئجار مقرات العمل، لا تزال نقاط البيع التقليدية، سواءً نجحت أم لا، تُحمّل تكاليف ثابتة، ويتجه المستأجرون تدريجيًا إلى أشكال أعمال موفرة للتكاليف. وبالتالي، لا يتحملون تكاليف إلا عند تحقيق إيرادات، مثل: تكاليف تقديم الطلبات عبر الإنترنت، وتكاليف الترويج للطلبات التي تُسلّم دون استخدام مقرات العمل، والتكاليف المدفوعة لوسطاء المبيعات (الوكلاء، ومواقع التجارة الإلكترونية) عند بيع المنتجات.

بالإضافة إلى ذلك، فإن التغيير السريع في سلوك المستهلك أثناء الوباء، والذي أدى إلى تحول المعاملات غير المتصلة بالإنترنت في المتاجر تدريجياً إلى المعاملات عبر الإنترنت، أدى أيضاً إلى تقليص تدريجي لموقف والطلب على المباني المخصصة للمنازل المطلة على الشوارع في المناطق المركزية.

قال السيد كين أيضًا إن أحد أسباب هجرة العديد من المنازل المطلة على الشارع والمعروضة للإيجار حاليًا هو أن غالبية مالكيها من ذوي الإمكانات المالية القوية. فالدخل من هذا النشاط الإيجاري ليس بالضرورة حيويًا لهم. علاوة على ذلك، فهم أيضًا من ذوي الغرور، ولا يتقبلون الشعور بالإجبار على دفع إيجارات أقل. لذلك، عند التفاوض على سعر أقل من السابق، يفضل الملاك ترك العقارات فارغة.

على العكس من ذلك، في قطاع الإسكان المتوسط ​​أو بأسعار معقولة، يمكن لأصحاب العقارات التفاوض على الأسعار بسهولة أكبر، كما أن سعر الإيجار معتدل، والعرض والطلب يلتقيان، وبالتالي فإن معدل الشواغر منخفض.

فو لي

رابط المصدر: https://vnexpress.net/thi-truong-nha-cho-thue-nua-soi-dong-nua-vang-tanh-4607885.html