وفي هذا السياق، اقترحت وزارة البناء مؤخرا في مشروع القرار بشأن رأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي حزمة ائتمانية بقيمة 100 ألف مليار دونج للقروض التفضيلية، والتي من المتوقع أن تخلق اختراقا لقطاع الإسكان الاجتماعي.
مشاكل في صرف الائتمان
في أوائل أبريل 2023، وافقت الحكومة ، بموجب القرار 338/QD-TTg، على تنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لمحدودي الدخل وعمال المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2025". ويهدف المشروع إلى إنجاز حوالي 1,062,200 شقة سكنية في المناطق بحلول عام 2030. ومن المقرر إنجاز 428,000 وحدة منها خلال الفترة 2021-2025، و634,200 وحدة خلال الفترة 2025-2030.
لتنفيذ المشروع، وافقت الحكومة أيضًا على مقترح البنك المركزي الفيتنامي (SBV) بتخصيص 120,000 مليار دونج فيتنامي لأربعة بنوك تجارية مساهمة تُعيّنها الدولة، بسعر فائدة إقراض قدره 8.7% سنويًا للمستثمرين و8.2% سنويًا لمشتري ومستأجري المساكن الاجتماعية. واعتبارًا من 1 يوليو 2023، سيُعلن البنك المركزي الفيتنامي كل ستة أشهر عن سعر فائدة الإقراض خلال الفترة التفضيلية للبنوك التجارية المشاركة، مما يعني إمكانية تعويم سعر الفائدة وفقًا لتقلبات السوق.
وبما أن البنك المركزي حدد سعر فائدة أقل بنسبة 1.5 - 2% سنويا عن المستوى العام للقروض المتوسطة والطويلة الأجل، فقد تقدمت سلسلة من البنوك التجارية (بنك TP، وبنك VP، وبنك MB، وبنك Techcom، وبنك HD) بطلبات "تقاسم الكعكة" مع مبلغ التسجيل للمشاركة في البرنامج وهو 5000 مليار دونج لكل بنك، مما يرفع مصدر رأس المال الداعم لسعر الفائدة إلى 145000 مليار دونج.
للأسف، بعد قرابة 20 شهرًا من تطبيق هذه الحزمة الائتمانية، رفضها المواطنون لعدم ملاءمة اللوائح التي وضعها البنك المركزي لقدراتهم المالية. لذلك، وبعد نقاشات مطولة، قرر البنك المركزي في أوائل سبتمبر 2024 خفض سعر الفائدة إلى 7% سنويًا للمستثمرين و6.5% سنويًا لمشتري المنازل.
ومع ذلك، وفقًا للتقييم، فإن التنظيم على مثل هذه أسعار الفائدة لا يزال مرتفعًا للغاية بالنسبة لمشتري المنازل، لذلك حتى الآن لا تزال حزمة الائتمان هذه في حالة بطيئة، وهذا يتضح من التقرير المفصل لوزارة البناء بشأن تنفيذ حزمة الائتمان التفضيلية بقيمة 120 ألف مليار دونج للإسكان الاجتماعي.
على وجه التحديد، بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2024، كان لدى 34/63 منطقة فقط وثائق تعلن عن 83 مشروعًا مؤهلًا للحصول على قروض تفضيلية على بوابة المعلومات الإلكترونية، بإجمالي ديون مستحقة تم صرفها بقيمة 1783 مليار دونج (منها عملاء الشركات: 1633 مليار دونج؛ مشتري المنازل: 150 مليار دونج)، وهو ما يمثل حوالي 1.1٪ من إجمالي رأس المال الداعم المسجل.
يواجه تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي حاليًا العديد من الصعوبات. في الربع الثالث من عام 2024 وحده، تم تنفيذ 8 مشاريع على مستوى البلاد، بحجم 4960 وحدة؛ وتمت الموافقة على 3 مشاريع لسياسة الاستثمار، بحجم 2676 وحدة؛ ومشروع واحد فقط مكتمل جزئيًا، بحجم 200 وحدة. ووفقًا لملخص التقارير الواردة من المحليات، من عام 2021 إلى نهاية الربع الثالث من عام 2024، أنجزت الدولة بأكملها 79 مشروعًا للإسكان الاجتماعي، بحجم 42414 وحدة؛ وبدأ بناء 131 مشروعًا، بحجم 111687 وحدة" - أفاد مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) هوانغ هاي.
الأولوية لمشتري المنازل
بناءً على البيانات المُجمّعة الصادرة عن وزارة الإنشاءات، لا يوجد في البلاد حتى الآن سوى ما يزيد عن 143 ألف شقة سكنية اجتماعية مُنجزة وقيد الإنشاء، ويكاد يكون من المستحيل تحقيق هدف بناء 428 ألف شقة خلال الفترة 2021-2025 من المشروع، لأنه في أقل من 13 شهرًا، لا يُمكن إنجاز ما يصل إلى 258 ألف شقة جديدة إلا بمعجزة. وسيُؤجّل حلم امتلاك منزل قريبًا لذوي الدخل المحدود والعمال.
وفقًا لرئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، لي هوانغ تشاو، يُعدّ الإسكان الاجتماعي سياسةً رئيسيةً للحزب والدولة. ويتجلى ذلك أيضًا من خلال العزم على تعديل وتكملة قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، وعدد من المراسيم التوجيهية بموجب القانون، مع التزامن والاتساق في لوائح الإسكان الاجتماعي.
ومع ذلك، فإن آليات مصادر الائتمان التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي لا تزال تعاني من العديد من أوجه القصور، والتي تستحق القلق بشأنها، ولا سيما الافتقار إلى "رأس المال التأسيسي" أو إذا كان موجودًا، فإن اللوائح صارمة إلى حد ما، بحيث لا يتمكن الأشخاص من الوصول إليه أو يواجهون صعوبة في ذلك.
ينص المرسوم الحكومي رقم 100/2024/ND-CP على ما يلي: مستوى رأس المال، ومعدل الفائدة التفضيلي، ومدة وصرف قروض مشاريع الإسكان الاجتماعي (7.92% سنويًا لمستثمري الإسكان الاجتماعي للبيع والتأجير؛ و6.6% لمشاريع التأجير فقط)، مما هيأ الظروف للمستثمرين للوصول إلى مصادر ائتمان تفضيلية لتنفيذ المشروع. ومع ذلك، في النشرة الرسمية رقم 4524/NHCS-TDSV بتاريخ 1 أغسطس 2024 الصادرة عن بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية، والمستندة إلى المرسوم رقم 100/2024/ND-CP لمشتري المنازل، يُعد معدل فائدة القرض البالغ 6.6% سنويًا مرتفعًا. - عبّر السيد لي هوانغ تشاو عن رأيه.
في ظل الوضع الراهن، ولتوسيع مصادر رأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي، اقترحت وزارة البناء في مشروع قرارها بشأن مصادر رأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي، الذي تتشاور فيه مع الوزارات والفروع قبل عرضه على الحكومة لإصداره، تطبيق حزمة تفضيلية بقيمة 100,000 مليار دونج لقروض من مصادر رأس مال السندات، سارية لمدة 5 سنوات. وهذه هي المرة الأولى التي تقترح فيها وزارة البناء تطبيق حزمة إسكان اجتماعي عن طريق إصدار سندات.
وبناء على ذلك، فإن سعر الفائدة على هذه الحزمة الائتمانية التفضيلية سيكون مساوياً لسعر الفائدة للأسر الفقيرة كما يقرره رئيس الوزراء في كل فترة، وتستمر فترة الصرف حتى صرف الحزمة الائتمانية بالكامل، على ألا تتجاوز 31 ديسمبر 2030.
في معرض حديثه عن هذا الموضوع، قال نائب رئيس نادي هانوي العقاري، نجوين ذي ديب، إن مقترح وزارة البناء في مشروع القرار بشأن رأس المال التفضيلي لتطوير المساكن الاجتماعية يُعد إنجازًا كبيرًا، إذ يُوسّع رأس مال التطوير ويُتيح فرصًا لمشتري المساكن الاجتماعية. مع ذلك، من الضروري أيضًا توضيح اللوائح المتعلقة بأسعار فائدة الإقراض لهذه الحزمة الائتمانية، والتي يُركّز عليها مشتري المنازل، وينبغي منحهم الأولوية.
"إذا كان معدل فائدة الإقراض لحزمة الائتمان البالغة 100 ألف مليار دونج مساويًا لمعدل فائدة الإقراض للأسر الفقيرة الذي قرره رئيس الوزراء في كل فترة، بناءً على المرسوم 100/2024/ND-CP البالغ 6.6٪ سنويًا، فسيكون من الصعب تشجيع الناس على اقتراض المال لشراء المساكن الاجتماعية في الوقت الحالي، لأن معدل فائدة الإقراض وفقًا للقرار السابق 486/2023/QD-TTg كان 4.8٪ سنويًا فقط" - قال السيد نجوين ذا ديب.
وتوافق رئيس مجلس إدارة جمعية الإسكان الاجتماعي الفيتنامية، لي هوانغ تشاو، مع هذا الرأي، واقترح أن تنظر الحكومة في السماح باستمرار تطبيق اللائحة المتعلقة بسعر فائدة الإقراض البالغ 4.8% سنويًا، وفقًا للقرار 486/2023/QD-TTg الصادر عن رئيس الوزراء. ويُنفذ بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية حاليًا برنامج "قرض لدعم الأسر الفقيرة في السكن" بسعر فائدة 3% سنويًا، لذا يُفضّل تطبيق سعر فائدة الإقراض على مشتري ومستأجري المساكن الاجتماعية بنسبة تتراوح بين 3% و4.8% سنويًا، لتشجيع مشتري المنازل، وتنشيط السوق، وتحفيز المستثمرين على تسريع تنفيذ المشاريع.
إن اقتراح وزارة البناء لحزمة ائتمان بقيمة 100 ألف مليار دونج مناسب للغاية في سياق النقص الحالي في رأس المال لتطوير الإسكان الاجتماعي، ولكن من الضروري أيضًا التعلم من الدرس الواضح من حزمة الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج بموجب القرار 33/2023/NQ-CP بدون مقترضين، حيث من الضروري دراسة اللوائح المتعلقة بالشروط وأسعار الفائدة على الإقراض بعناية ... وفقًا للظروف الفعلية للشعب.
الدكتور نجوين هوي ثانه - خبير مالي
[إعلان 2]
المصدر: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
تعليق (0)