لماذا تواجه الشركات صعوبة في خفض أسعار المساكن؟

ترغب جميع الشركات في خفض أسعار المساكن وإعطاء الأولوية للتدفق النقدي

أشار السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، إلى أن العديد من المستثمرين في السوق الحالية قد بادروا بخفض أسعار المنازل، مُعطين الأولوية للتدفق النقدي على الأرباح. وتُخفّض الشركات أسعارها من خلال دعم العملاء بأساليب سداد أطول، وأسعار فائدة أقل، وإمكانية سداد 30%، بل وحتى 10%، لاستلام المنزل، أو دعم أسعار الفائدة، وفترة سماح سداد أصل الدين...

وفقًا للسيد ثانغ، فإن عرض المشاريع الأولية في السوق محدود حاليًا، وعدد المشاريع المؤهلة للبيع محدود جدًا. ومع ذلك، يُعطي معظم المستثمرين الأولوية للتدفق النقدي عند تأهلهم للبيع. فإذا كان السعر مرتفعًا، ولم تتمكن المنتجات من البيع، فسيُحاصر المستثمرون بالتدفق النقدي، لذا لا مانع من تثبيت السعر مرتفعًا في هذا الوقت، كما علّق.

بالإضافة إلى ذلك، صرّح السيد ثانغ بأن المشروع سيعتمد على أبسط صيغة وهي الربح والتكلفة لتحديد سعر البيع. في السابق، كان المستثمرون يتوقعون أرباحًا تصل إلى عشرات بالمئة قبل البدء، لكنهم الآن يُقررون تحقيق التعادل، بل وحتى خسارة المال في بعض المراحل المبكرة. الهدف الأسمى للمستثمرين اليوم هو أقل سعر بيع ممكن، وجمع الأموال في أسرع وقت ممكن لخلق تدفق نقدي تشغيلي.

واعترف السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، أيضًا بأن بعض مستثمري مشاريع الإسكان الراقية ومشاريع الإسكان المتوسطة في السوق خفضوا أسعار البيع من خلال سياسات الخصم والترويج، وخدمات ما بعد البيع التي تفيد العملاء.

وقد نجحت بعض مشاريع الإسكان في خفض الأسعار من خلال العديد من السياسات التفضيلية (صورة توضيحية: هاي لونغ).

إن الشركات حريصة على خفض أسعار المساكن، ولكن...

أكد ممثل أحد المستثمرين الذين ينفذون مشاريع في مدينتي هوشي منه ولونج آن أن الشركة تريد حقًا خفض أسعار المساكن وتأمل حقًا أن تكون أسعار المساكن منخفضة بما يكفي ليتمكن الناس من الوصول إليها بسهولة.

ومع ذلك، تواجه الشركات صعوبةً في خفض تكاليف المدخلات، لعدم قدرتها على خفضها. وقد شهدت تكاليف المدخلات، مثل رسوم استخدام الأراضي، وتعويضات إخلاء المواقع، وفوائد القروض المصرفية، وتكاليف العمالة، وشراء مواد البناء، وغيرها، ارتفاعًا ملحوظًا في الآونة الأخيرة.

قد يستغرق أي مشروع، من وضع سياسة استثمارية إلى بدء تنفيذه رسميًا، ما بين 5 و7 سنوات، وفي بعض الحالات 15 عامًا، بدلًا من 3 سنوات كما هو متوقع، مما يُهدر الكثير من الموارد، ويُسبب خسائر للشركات من تكاليف الفرص البديلة. هذا بالإضافة إلى التزامات الشركات تجاه المساهمين والشركاء بشأن الحد الأدنى للربح السنوي، وفقًا لما ذكره هذا الشخص.

بصفته شخصًا يتمتع بخبرة طويلة في سوق العقارات، يُدرك السيد تشاو أكثر من أي شخص آخر الصعوبات التي تواجهها الشركات عند خفض أسعار المساكن. وأشار إلى أن الشركات تتحمل أنواعًا عديدة من التكاليف، مثل تكاليف البناء والمواد والعمالة، والتكاليف المالية، وتكاليف الإدارة، بالإضافة إلى "تكاليف غير محددة".

تشمل تكاليف الأرض للمشروع تحديدًا تكاليف التعويض، وتكاليف إخلاء الموقع من خلال استلام نقل حقوق استخدام الأرض، ودفع رسوم استخدام الأرض، وإيجار الأرض، ورسوم حماية حقول الأرز (في حال استخدامها) للدولة. وتمثل تكاليف الأرض حوالي 15% من تكلفة مشاريع الشقق، وحوالي 30% لمشاريع التاون هاوس، وحوالي 20% لمشاريع الفلل.

على وجه الخصوص، غالبًا ما تخصم الجهة الحكومية المختصة تكاليف التعويضات الحالية وتكاليف إخلاء الموقع بنسبة 70% تقريبًا من التكاليف الفعلية التي تكبدتها الشركة. أما التكاليف الفعلية المتبقية التي لم تُخصم، فتُعتبر أرباحًا، ويتعين على الشركة أيضًا دفع ضريبة دخل إضافية بنسبة 20%. وأخيرًا، تُدرج جميع هذه التكاليف في سعر البيع الذي يتحمله العملاء عند شراء منزل.

تُشكل تكاليف البناء حوالي 50% من تكلفة مشروع مبنى سكني، و30% من تكلفة مشروع تاون هاوس، و20% من تكلفة مشروع فيلا. هذا النوع من التكاليف آخذ في الارتفاع، فعلى سبيل المثال، ارتفع سعر المتر المربع الواحد من مساحة البناء السكني إلى 12-13 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، مقارنةً بحوالي 7-8 ملايين دونج فيتنامي/متر مربع فقط سابقًا.

عادةً ما تُشكل التكاليف المالية، بما في ذلك فوائد قروض الائتمان ومدفوعات الفوائد على مصادر رأس المال الأخرى، حوالي 10% من التكلفة. وتُشكل تكاليف الإدارة عادةً حوالي 5% من التكلفة.

مع وجود تكاليف "غير محددة"، فإن قيمة هذه النفقات ليست ضئيلة. ومع ذلك، نظرًا لعدم ضمان "شرعية وصلاحية ومعقولية" هذه النفقات وفقًا لأحكام قانون الضرائب، فإنها لا تُدرج ضمن تكاليف استثمار المشروع، بل تُدرج في نهاية المطاف ضمن سعر البيع الذي يتحمله مشتري المنزل.

أشار السيد تشاو إلى أن جميع التكاليف المذكورة أعلاه تُحسب في ظل ظروف السوق العادية، أي حوالي ثلاث سنوات لمشاريع الإسكان التجاري. وإذا طالت بسبب مشاكل قانونية، كما حدث في السنوات الأخيرة، فسترتفع تكلفة الاستثمار الإجمالية بشكل ملحوظ.

إن العديد من تكاليف الإدخال عند إنشاء مشروع تتجاوز الميزانية المخصصة لها (صورة توضيحية: كوانج آنه).

ما هو الحل؟

قال ممثل إحدى الشركات التي تقوم بتطوير العديد من المشاريع في لونغ آن ودونغ ناي إن السوق بحاجة إلى تعاون العديد من الوكالات والأعضاء في السوق لخفض أسعار المساكن.

واقترح أن تدرس الدولة تقديم حوافز ضريبية على استخدام الأراضي لمشاريع الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال؛ وأن تُسهّل البنوك على الشركات اقتراض رأس المال لتنفيذ المشاريع بأسعار فائدة تفضيلية. وعلى وجه الخصوص، ينبغي تسريع عملية استكمال الإجراءات ووثائق الموافقة على المشاريع وتنفيذها بسرعة، حتى لا تضطر الشركات إلى إطالة مدة التنفيذ.

بصفته رئيسًا لجمعية HoREA، اقترح السيد لي هوانغ تشاو العديد من الحلول الشاملة. بالنسبة للشركات، اقترح السيد تشاو على المستثمرين خفض توقعات الأرباح، وعدم إبقاء الأسعار مرتفعة، وزيادة الخصومات، ووضع سياسات ترويجية وخدمات ما بعد البيع لتحفيز الطلب، وزيادة ثقة العملاء، وتوفير التدفق النقدي والسيولة.

يتعين على الشركات أيضًا توجيه استثماراتها نحو قطاع الإسكان الميسور، بأسعار مناسبة لدخل الأفراد. ويمكن لبرنامج تطوير مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل خلال الفترة 2021-2030 أن يُمكّن الشركات من الحصول على حزمة ائتمانية بقيمة 120 ألف مليار دونج، بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5% إلى 2% من أسعار الفائدة التجارية المعتادة.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن للشركات المشاركة في برامج إعادة بناء المباني السكنية القديمة، وتجديد المنازل ونقلها على القنوات وعلى طولها، وإعادة تطوير المناطق الحضرية القديمة المتداعية.

على صعيد الدولة، اقترح السيد تشاو أن تُركز الجهات الحكومية المختصة على إزالة العوائق القانونية أمام زيادة المعروض من مشاريع الإسكان، وهو ما يُشكل أساسًا لزيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة والمساكن الاجتماعية. وستُسهم هذه الزيادة في المعروض السكني في استقرار أسعار المساكن وفقًا لقانون العرض والطلب وقانون المنافسة في السوق.

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت الجمعية أن تُقدّم وزارة الإنشاءات إلى الحكومة قريبًا لوائح مُفصّلة بشأن مراحل مشاريع الاستثمار في بناء المساكن، وفقًا لما هو منصوص عليه في المادة 34 من قانون الإسكان لعام 2023. ويهدف ذلك إلى توحيد عملية وإجراءات الموافقة الإدارية على مشاريع الإسكان التجاري ومشاريع الإسكان الاجتماعي، وتقصير مدة تنفيذ إجراءات الاستثمار باستخدام الأراضي.

واقترحت الجمعية أيضا أن تنظر اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية في استكمال مشروع قانون الأراضي المعدل لتطوير آليات وسياسات بشأن الاستخدام الفعال والاقتصادي للأراضي لتنفيذ المشاريع العقارية.

وعلى وجه الخصوص، يتم ضمان أن تكون مشاريع الإسكان التجاري ومشاريع الإسكان الاجتماعي متوافقة ومتوافقة مع قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية 2023، مما يخلق ظروفًا مواتية للمستثمرين للوصول إلى الأراضي، مما يضمن عدم وجود خسارة في إيرادات الميزانية.

مصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm