هل سيكون للضريبة الشاملة على مشتري المنازل الثانية تأثير سلبي على السوق؟

ويقول الخبراء إن الضريبة العقارية الثانية يجب أن تكون مناسبة لظروف فيتنام، وتمنع المضاربة بدلاً من أن تعيق فرص الناس في شراء المنازل.

في مواجهة الواقع المؤلم لسوق العقارات الذي "أحدث موجات" في الآونة الأخيرة، اقترحت وزارة البناء إجراء تقييم. ضريبة أصحاب العقارات المتعددة لمنع المضاربة والصفقات قصيرة الأجل. إضافةً إلى ذلك، توصي جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) بتشديد سياسات الائتمان واقتراح فرض ضرائب على مشتري المنازل الثانية، مع زيادة معدل الضريبة تدريجيًا على مدى فترة التملك القصيرة لمنع "فقاعة" أسعار العقارات.

يحظى اقتراح فرض ضريبة على العقارات الثانية بتأييد العديد من الخبراء، ويُعتبر حلاً فعالاً. مع ذلك، تشير آراء عديدة في الوقت نفسه إلى أن فرض ضريبة موحدة على مشتري المنازل الثانية في الوقت الحالي، وتشديدها بشدة مع قلة العرض، سيؤديان بسهولة إلى استنزاف الاقتصاد .

يقول الخبراء إن ضريبة العقارات الثانية يجب أن تكون مناسبة لظروف فيتنام، وأن تمنع المضاربة بدلًا من أن تعيق فرص الناس في شراء منزل. الصورة: د.ن.

وفي الواقع، بالنظر إلى بعض البلدان في المنطقة، فإن تطبيق السياسات الضريبية على أصحاب العديد من الأصول العقارات طُبِّقت هذه السياسة منذ فترة طويلة. ومع ذلك، لم يُتحكَّم في ارتفاع أسعار العقارات.

عادةً، يُفرض على المواطنين في سنغافورة ضريبة بنسبة ٢٠٪ عند امتلاك منزل ثانٍ و٣٠٪ عند امتلاك منزل ثالث. بالإضافة إلى ذلك، تبلغ ضريبة الدمغة للمقيمين الدائمين ٣٠٪ و٣٥٪ على التوالي. أما بالنسبة للأجانب والمؤسسات وشركات العقارات، فترتفع هذه الضريبة وتُطبق على جميع المعاملات، وتتراوح بين ٣٥٪ و٦٥٪.

منذ فرض ضريبة الدمغة الإضافية، ارتفعت أسعار العقارات في سنغافورة بنسبة 34.6%. وتُعدّ أسعار المنازل الخاصة في سنغافورة ثاني أعلى سعر في آسيا بعد هونغ كونغ (الصين)، حيث يبلغ سعر المتر المربع 18,331 دولارًا أمريكيًا، بمتوسط سعر 11,749 دولارًا أمريكيًا. ونتيجةً لذلك، ارتفعت أسعار إيجار الشقق في سنغافورة ارتفاعًا هائلًا، حيث بلغ متوسط السعر الشهري 2,897 دولارًا أمريكيًا، أي ما يقارب خمسة أضعاف أسعار مدن أخرى باهظة الثمن مثل طوكيو (613 دولارًا أمريكيًا) وسيول (677 دولارًا أمريكيًا).

في حديثه مع صحيفة الصناعة والتجارة، علق البروفيسور دانغ هونغ فو، الحاصل على درجة الدكتوراه في العلوم، ونائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، على اختلاف خصائص فيتنام عن سنغافورة. وأوضح الخبير تحديدًا: " إذا كانت قيمة المنزل الأول أعلى من قيمة المنزل الثاني، فهل يجب اقتصار الضرائب على المنزل الثاني فقط وتجاهل المنزل الأول؟ ".

علاوة على ذلك، إذا طُبِّق معدل ضريبة يتراوح بين 1% و1.5% من القيمة على جميع حالات ملكية العقارات، كما هو الحال في بعض الدول، فسيؤدي ذلك إلى "زيادة" الضرائب، مما سيرفع أسعار المساكن أكثر، وسيُحرم الناس من فرصة الحصول على مسكن. ولأن دخل الناس في فيتنام لا يزال منخفضًا، فإن تحصيل هذا المعدل لن يكون كافيًا.

وأكد السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، أن فرض الضرائب أو تشديد الائتمان على العقارات يجب أن يؤخذ في الاعتبار فقط عندما تكون هناك أفعال تؤثر سلبًا على السوق.

بالإضافة إلى ذلك، يخشى رئيس جمعية VARS من أن فرض ضريبة عقارية ثانية من شأنه أن يتسبب بشكل غير مرئي في التأثير الفوري على "القوة الشرائية للعقارات" في اتجاه هبوطي بسبب عقلية "الاعتبار والحساب" لدى الناس.

إذا لم نفهم بشكل صحيح ونطبق حساب الضريبة على العقارات الثانية أو أكثر بشكل صارم، فمن المؤكد أن هذا سيؤدي إلى عواقب غير متوقعة، مما يتسبب في ركود السوق الذي بدأ للتو في التعافي على الفور، أو حتى الاستمرار في الوقوع في حالة صعبة.

بهدف تنظيم السوق، اقترحت VARS سابقًا عددًا من الحلول المتعلقة بسياسات الائتمان عند تقلبات سوق العقارات، مما يؤثر على الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي دون التأثير على طلب المواطنين على السكن. وعلى وجه الخصوص، أوصت VARS بأن تفرض الحكومة لوائح لمراقبة جودة الائتمان، تُلزم البنوك بتقديم معلومات أكثر تفصيلًا عن القروض العقارية، مما يُعزز رصد المخاطر.

في الوقت نفسه، يُنصح بوضع سياسة لتشديد سياسات الائتمان للمضاربين. وتحديدًا، يمكن للمؤسسات الائتمانية تعديل حد الإقراض بتعديل نسبة القرض إلى القيمة، أو تطبيق أسعار فائدة أعلى على مشتري المنازل الثانية أو أكثر، أو فرض معدل سداد أعلى من الأسهم.

وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري إنشاء آلية ائتمان لمشاريع الإسكان الاجتماعي، وإعطاء الأولوية لتمويل مشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي لمعالجة احتياجات الإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

يرى الخبراء أن تقديم توصيات بشأن الحلول في فيتنام، وإصدار ضريبة مناسبة، شرطٌ أساسيٌّ فقط، والشرط الكافي هو نجاح تطبيقها عمليًا. من الضروري إجراء حسابات دقيقة، ووضع خارطة طريق مناسبة، وإعداد حلول شاملة لتطوير البنية التحتية الإدارية، وسياسات تغيير تطبيق حقوق الملكية الخاصة.

ومن الضروري على وجه الخصوص تجنب التغييرات المفاجئة والمتقطعة من دولة إلى أخرى، والتي من شأنها أن تهز الاقتصاد والإجماع الاجتماعي بأكمله.

وبحسب السيد دانج هونغ فو، أولاً وقبل كل شيء، لتجنب الإعلان غير الكافي أو الإعلان غير الصحيح لتجنب دفع الضرائب، من الضروري بناء البنية التحتية لإدارة الأراضي التي تربط الوحدات الإدارية الإقليمية.

بالإضافة إلى ذلك، لمنع المالك من نقل الملكية إلى شخص آخر بأشكال مختلفة للتهرب من الضرائب أو تخفيض الضريبة المستحقة، من الضروري توضيح مصدر المال اللازم لشراء العقارات. وعلى وجه التحديد، يجب على الدولة إدارة مسألة دخل المواطنين.

وفوق كل ذلك، ينبغي للضريبة العقارية الثانية أن تكون مناسبة لظروف فيتنام، بحيث تمنع المضاربة بدلاً من أن تعوق فرص الناس في شراء المنازل.

مصدر