ارتفعت أسعار الأراضي الجديدة في هانوي عدة مرات، والخبراء يدلون بآرائهم

(دان تري) - صدرت للتو قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي ، إلى جانب الآراء التي تفيد بأنها ستساعد في إتمام المشاريع وضمان الشفافية الضريبية... ويشعر الخبراء بالقلق من أن المضاربين سوف يستغلون ذلك لرفع الأسعار.

قائمة أسعار الأراضي في هانوي هي الأعلى عند 695 مليون دونج/م2

أصدرت لجنة الشعب في هانوي للتو قائمة أسعار الأراضي المعدلة التي تسري اعتبارًا من 20 ديسمبر إلى 31 ديسمبر 2025. وبالمقارنة مع قائمة أسعار الأراضي القديمة، فإن قائمة أسعار الأراضي السكنية المعدلة أعلى بمقدار 2-6 مرات.

من الجدير بالذكر أن أسعار الأراضي في العديد من الشوارع في منطقة هوان كيم بما في ذلك با تريو (من هانغ خاي إلى تران هونغ داو)، ودينه تيان هوانغ، وهاي با ترونغ (من لي ثانه تونغ إلى كوان سو)، وهانغ داو، وهانغ خاي، وهانغ نغانغ، ولي تاي تو، ولي ثونغ كيت، ونها ثو، وتران هونغ داو (من تران ثانه تونغ إلى لو دوان) لديها أعلى سعر يزيد عن 695.3 مليون دونج فيتنامي/م2.

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المُعدّلة مسبقًا، يبلغ أعلى سعر للأراضي الحضرية في وسط هانوي 188 مليون دونج/متر مربع في ثلاثة شوارع: هانج نجانج، وهانج داو، ولي تاي تو. وبالتالي، فإن أعلى سعر مُعدّل للأراضي أعلى بنحو 3.7 أضعاف مما كان عليه قبل التعديل.

أعلى سعر للأراضي في قائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي أعلى من قائمة أسعار الأراضي المعدلة في مدينة هوشي منه التي أُعلن عنها في أكتوبر/تشرين الأول الماضي، مع أعلى سعر يزيد عن 687 مليون دونج/متر مربع في شوارع دونج كوي، ولي لوي، ونجوين هوي (المنطقة 1).

في منطقة با دينه المركزية، يُعَدّ شارع فان دينه فونغ صاحب أعلى سعر أرض، حيث يتجاوز 450 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. هذا السعر أعلى بثلاث مرات وأربع مرات من السعر القديم. كما تتجاوز أسعار بعض الشوارع الأخرى 400 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، مثل شارعي تران فو ودوك لاب.

في منطقة هاي با ترونغ، أعلى سعر مُعدّل للأراضي هو في شارع نجوين دو (الممتد من كوانغ ترونغ إلى تران بينه ترونغ)، وشارع هيو (الممتد من نجوين دو إلى نجوين كونغ ترو)، بأكثر من 368 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وهذا السعر أعلى بثلاث مرات ونصف تقريبًا من قائمة الأسعار القديمة.

في منطقة تاي هو، يُعَدّ شارع فان كاو الأغلى سعرًا، إذ يتجاوز 256 مليون دونج للمتر المربع. وهذا السعر أعلى بنحو 3.3 أضعاف من السعر الحالي.

مشروع عقاري في منطقة هوانغ ماي، هانوي (تصوير: تران كانغ).

وبالإضافة إلى ذلك، بعد التعديل، من المقرر أن تصبح 5 مناطق ثانه تري، وجيا لام، ودونغ آنه، وهواي دوك، ودان فونج مناطق في هانوي بأعلى سعر يبلغ نحو 117 مليون دونج/متر مربع.

فيما يتعلق بقائمة أسعار الأراضي المُعدّلة، أفادت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في هانوي بأن قائمة الأسعار الجديدة تُسهم في تقليص الفارق، مما يُقرّب أسعار الأراضي في العاصمة من أسعار السوق. وهذا يُسهم في إرساء سياسة مُتكاملة لإدارة الأراضي، ويُوازن بين مصالح الدولة والمُستخدمين والمُستفيدين من الأراضي لتنفيذ المشاريع. وبفضل ذلك، تزداد إيرادات الميزانية من خلال الوفاء بالالتزامات المالية على الأراضي من قِبل الأفراد والشركات.

وفي الحالات التي تكون فيها الضرائب والرسوم العقارية مرتفعة وغير مناسبة لدخل الناس، ترى هيئة الإدارة أنه من الضروري دراسة خفض معدلات الضرائب والرسوم، وليس خفض أسعار الأراضي.

وأكدت الوزارة أن قائمة الأسعار المعدلة لا تؤثر على التعويضات ودعم إخلاء المواقع عند استصلاح الدولة للأراضي، بل على العكس، تُسهم إيجابًا في إخلاء المواقع، وجذب الاستثمارات، وتنمية رأس المال.

وأضافت الوزارة أن "حقوق الأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم مضمونة بشكل أفضل، مما يشجع الناس على الالتزام بسياسات تطهير الأراضي".

ويخشى الخبراء من استمرار ارتفاع أسعار العقارات.

وفي حديثها لمراسل دان تري ، قالت السيدة فام مين - نائب رئيس أبحاث السوق والاستشارات في إدارة ترويج الاستثمار في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام - إن إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة يظهر أن لوائح قانون الأراضي لعام 2024 دخلت حيز التنفيذ تدريجياً.

يشهد السوق العقاري حاليًا العديد من المشاريع العقارية المتعثرة بسبب مشاكل في تحديد رسوم انتفاع الأراضي. وسيوفر إصدار قائمة أسعار جديدة للأراضي أساسًا قانونيًا للمشاريع لمواصلة البناء والتنفيذ، وتوفير مصادر جديدة لسوق العقارات.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن النقطة الإيجابية المتمثلة في تحديد أسعار الأراضي بالقرب من السوق ستساعد الدولة على تحصيل الضرائب الصحيحة والكافية على معاملات نقل العقارات.

ومع ذلك، ترى أن هناك قيدًا يتمثل في ارتفاع أسعار العقارات في هانوي مؤخرًا بشكل كبير، وهو أمرٌ افتراضي، ويتجاوز قدرة الناس على تحمله. ويُظهر هذا الارتفاع في الأسعار دلائل على تأثير جماعات الاستثمار والمضاربة، حيث يكون المعروض في السوق منخفضًا ومركّزًا في أيدي مجموعة من المستثمرين فقط.

وأكدت السيدة مين أن "قائمة أسعار الأراضي تعتمد على سعر السوق المرتفع الحالي، وهو ما يشرع هذا السعر المرتفع بشكل غير مرئي".

وبحسبها، فإن ارتفاع أسعار الأراضي حاليًا سيزيد من تكلفة تنفيذ المشروع، وسيواصل المستثمرون رفع سعر البيع. في الوقت نفسه، يصعب على من لديهم طلب حقيقي الشراء.

يشعر الخبراء بالقلق من أن المضاربين يستغلون ارتفاع أسعار الأراضي لرفع الأسعار (صورة توضيحية: دونج تام).

من جانب المستثمر، أشارت السيدة مين إلى وجود صعوبات في عملية تهيئة الموقع واستملاك الأراضي اللازمة لتنفيذ المشروع. بالنسبة للمشاريع الكبيرة، قد تشارك الدولة في عملية استملاك الأراضي. أما بالنسبة للمشاريع المتوسطة والصغيرة، فسيتعين على المستثمر التفاوض على سعر استملاك الأرض مع المواطنين.

إن تحديد قائمة أسعار للأراضي قريبة من السوق سيساعد على تحقيق التوافق بين مصالح الأطراف الثلاثة: الدولة والمستثمرين والمواطنين. إلا أن قائمة أسعار الأراضي الحالية ترفع تكاليف الإنتاج، مما يُجبر المستثمرين على رفع أسعار البيع، مما يُصعّب الأمر على المستهلكين النهائيين أكثر من ذي قبل، على حد قولها.

وفقًا للسيدة مين، لتحديد السعر بدقة بالقرب من السوق، تحتاج الدولة إلى أداة لقياس المؤشر على مدى سنوات عديدة استنادًا إلى بيانات المبيعات في كل منطقة. ومن ثم، ستتمكن المحليات من توفير بيانات عن أسعار الأراضي التي تناسب السوق.

قال خبير العقارات تران خانه كوانج إن قائمة أسعار الأراضي التي صدرت مؤخرًا شهدت زيادة كبيرة جدًا، ففي الضواحي في مدينة هوشي منه زادت حوالي 10 مرات، وفي هانوي زادت حوالي 4-6 مرات.

المشاريع قيد التنفيذ، وتمثل حاليًا نسبة استخدام الأراضي حوالي 15-20% من إجمالي رأس مال المشروع. الارتفاع المفاجئ في أسعار الأراضي سيزيد من تكاليف الاستثمار في المشروع، مما يضطر المستثمرين إلى رفع أسعار العقارات.

لن يكون للأشهر الستة الأولى من تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة تأثير واضح، لأن معظم المعاملات في هذا الوقت قد استكملت إجراءاتها القانونية. ومع ذلك، بعد ذلك، ستؤدي المنتجات المحسوبة وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة إلى زيادة في الأسعار المحلية بنحو 30%. في الواقع، طبقت مدينة هو تشي منه قائمة أسعار الأراضي الجديدة قبل هانوي، وقد حدثت زيادة في الأسعار أيضًا في بعض المناطق.

وقال السيد كوانج إنه بالإضافة إلى الجوانب الإيجابية لقائمة أسعار الأراضي الجديدة مثل الشفافية في ضريبة نقل العقارات، والعدالة تجاه الأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم... ستكون هناك قيود أخرى.

على وجه التحديد، ستواجه الشركات صعوبة أكبر في استصلاح الأراضي، لأن الناس سيتوقعون ارتفاع الأسعار عند استصلاح أراضيهم. إضافةً إلى ذلك، سيستغل المضاربون، الذين سبقوا في جمع تلك العقارات، قائمة أسعار الأراضي الجديدة لرفعها إلى مستويات مرتفعة للغاية.

حتى كبار المستثمرين الذين يمتلكون منتجات عقارية قائمة يستغلون هذا الوضع لرفع الأسعار. ومن ثم، سيظل مشتري المنازل يواجهون صعوبات.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm