قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه والقضايا التي ينبغي مراعاتها

مواكبة أسعار السوق أمر ضروري

وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، يُسمح للمناطق بتطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025 وتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من 1 يناير 2026. لن يتم التحكم في قائمة الأسعار الجديدة من خلال إطار أسعار الأراضي ويجب بناؤها لتقترب من سعر السوق.

مدينة هو تشي منه هي أول مدينة تطلب آراءً بشأن مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة. الأسعار في قائمة أسعار الأراضي المعدلة أعلى بكثير من القائمة القديمة، ففي مدينة ثو دوك، ارتفعت الأسعار بما يتراوح بين 10 و15 ضعفًا؛ وفي مقاطعات نها بي، وبينه تشانه، وكان جيو، وكوتشي، ارتفعت الأسعار بما يتراوح بين 10 و20 ضعفًا. وفي مقاطعة هوك مون وحدها، من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي في العديد من الطرق بما يتراوح بين 15 و30 ضعفًا.

في هذا الصدد، أشار خبراء سافيلز إلى أن قائمة أسعار الأراضي في مدينة هو تشي منه لم تواكب القيمة السوقية الفعلية، وغالبًا ما تكون أقل بكثير منها. وقد أدى هذا الفارق السعري الطويل الأمد إلى ظهور نظام "السعرين"، مما أدى إلى عواقب وخيمة.

وفقاً للسيدة دو ثي ثو جيانج، مديرة خدمات سافيلز الاستشارية في مدينة هو تشي منه، فإن هذه المشكلة تُصعّب وتعقّد إدارة أراضي الولاية. وأضافت: "على سبيل المثال، غالباً ما يُستخدم الفرق بين السعر المُعلن في العقد المُوثّق وسعر المعاملة الفعلي لتخفيض ضريبة نقل ملكية الأراضي. وفي حالات أخرى، يُؤدي دفع إيجار سنوي للأرض بناءً على قائمة أسعار أقل من السوق إلى خسارة في ميزانية الولاية".

السيدة دو ثي ثو جيانج، مديرة خدمات الاستشارات، سافيلز هو تشي منه

أشار خبراء سافيلز إلى أن تطوير المشاريع العقارية واجه أيضًا العديد من الصعوبات، لا سيما في مراحل استملاك الأراضي وتجهيز المواقع. وقد تسببت مستويات التعويضات القائمة على قوائم أسعار الأراضي، والتي لا تقترب من أسعار السوق، في تأخيرات واستياء وخسائر مالية للمتضررين، مما أدى إلى نزاعات طويلة الأمد ودعاوى قضائية على الأراضي.

نظراً لهذه القضايا العالقة، ترى السيدة جيانغ أن تطبيق قائمة أسعار للأراضي مبنية على مبادئ السوق أمرٌ لا مفر منه وضروري. سيساعد هذا التغيير التدريجي على تجاوز القيود السابقة، وضمان الشفافية والإنصاف في النظام. وعلى وجه الخصوص، ستُسهّل قائمة أسعار الأراضي التي تُقارب أسعار السوق عملية التعويضات وإخلاء المواقع، لا سيما في مشاريع تطوير البنية التحتية المهمة، من خلال تعزيز توافق آراء المواطنين حول مستوى الدعم والتعويض.

في معرض تعليقهم على قائمة أسعار الأراضي المقترحة، أشار خبراء سافيلز إلى وجود فرق كبير بين سعر الأرض المقترح وسعر الصفقة الفعلي. على سبيل المثال، في شارع كاو ثانغ (المنطقة 3)، يبلغ سعر الصفقة السوقي حوالي 525 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يبلغ سعر الأرض المقترح 330 مليون دونج فيتنامي فقط. أما في شارع تان ثانغ (منطقة تان فو)، فيبلغ سعر الصفقة حوالي 150 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يبلغ السعر المقترح 90 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وبشكل عام، لا تتجاوز نسبة سعر قائمة أسعار الأراضي المقترحة حوالي 60%، بينما تصل في بعض المناطق الأخرى إلى 70%، مما يدل على وجود فرق كبير.

الأمور التي يجب مراعاتها قبل التقديم

صرحت السيدة دو ثي ثو جيانج بأنه، بناءً على المادة ١٥٩ من قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، تُستخدم قائمة أسعار الأراضي في إحدى عشرة حالة. بالإضافة إلى ذلك، تعتمد المادتان ١٠٩ و١١١ من قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ بشأن ترتيبات الدعم وإعادة التوطين أسعار الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي. وبالتالي، ستؤثر قائمة أسعار الأراضي المقترحة لمدينة هو تشي منه بشكل مباشر على مجموعتين مختلفتين من الجهات، إيجابيًا وسلبيًا.

تشمل الفئة المستفيدة أولئك الذين يتلقون الدعم من الدولة عند استعادة الأرض وترتيب إعادة التوطين (وفقًا للمادتين 109 و111 من قانون الأراضي لعام 2024).

تشمل الفئة المتأثرة الأسر والأفراد المعترف بهم والذين غيّروا استخداماتهم للأراضي. ووفقًا لقانون الأراضي السابق لعام ٢٠١٤، قُدّرت الالتزامات المالية بشكل مختلف بين الأراضي الواقعة ضمن الحصة وخارجها: فبالنسبة للأراضي الواقعة ضمن الحصة، حُسبت الالتزامات وفقًا لقائمة أسعار الأراضي، وبالنسبة للأراضي الواقعة خارج الحصة، حُسبت الالتزامات وفقًا لسعر الأرض المحدد.

مع ذلك، لم يعد قانون الأراضي الحالي لعام ٢٠٢٤ يُميّز بين هذا الأمر، بل ستُطبّق المنطقة بأكملها السعر وفقًا لقائمة أسعار الأراضي. وبالتالي، فإنّ ارتفاع سعر قائمة أسعار الأراضي المقترحة بشكل كبير عن السعر الحالي سيزيد من الالتزامات المالية على المنطقة ضمن هذا الحد.

إن التطبيق الفوري لقائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه سيؤثر على العديد من فئات الناس.

تم تأجيل قائمة أسعار الأراضي المقترحة لمدينة هو تشي منه، والمتوقع أن تدخل حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2024، لمزيد من الدراسة. ويرى خبراء سافيلز أن هذا التأجيل منطقي، نظرًا لارتفاع قائمة الأسعار المقترحة بشكل ملحوظ مقارنةً بقائمة الأسعار القديمة، ومن المقرر تطبيقها في فترة زمنية قصيرة. وهذا يُشكل ضغطًا ماليًا كبيرًا على الفئات المتضررة. لذلك، يجب دراسة إعداد وتطبيق قائمة أسعار الأراضي بعناية لتحقيق التوازن بين مصالح جميع الأطراف، مع إعطاء الأولوية لحماية حقوق المواطنين.

علاوةً على ذلك، لا تزال أساليب تحديد أسعار الأراضي غير موحدة وبسيطة. ففي بعض المناطق ذات القيمة العقارية العالية، يبدو أن طريقة إعداد جداول أسعار الأراضي تقتصر على ضرب معامل ثابت لجميع المسارات.

على سبيل المثال، في المنطقة 1، يُطبّق مُضاعِف 5.0 على جميع المواقع والمسارات. ونتيجةً لذلك، يُقترح أن تبلغ تكلفة شارع دونغ خوي 810 ملايين دونغ فيتنامي/متر مربع (مقارنةً بـ 162 مليون دونغ فيتنامي/متر مربع حاليًا)، وشارع هاي با ترونغ (من رصيف باخ دانج إلى نجوين ثي مينه خاي) 484 مليون دونغ فيتنامي/متر مربع (مقارنةً بـ 96.8 مليون دونغ فيتنامي/متر مربع حاليًا). وبالمثل، يبلغ مُضاعِف المنطقة 4 11.3، بينما يبلغ مُضاعِف المنطقة 5 5.58.

وقالت السيدة جيانج: "هذا النهج لا يختلف بشكل أساسي عن تطبيق قائمة الأسعار القديمة وضربها في معامل K، وبالتالي فهو لا يعكس حقًا القيمة السوقية لكل طريق كما هو الحال في روح قانون الأراضي".

في الختام، قالت السيدة دو ثي ثو جيانج إنه على الرغم من أن تحديث قائمة أسعار الأراضي لتعكس قيمتها السوقية يُعد خطوةً مهمةً للأمام، إلا أن المقترح الحالي يحتاج إلى مزيد من التحسين. يجب تحسين المنهجية وجعلها أكثر دقةً لكل منطقة بدلاً من الاكتفاء بتطبيق معاملات عامة. يُعدّ الانتقال التدريجي والشفاف الذي يضمن مصالح جميع أصحاب المصلحة أمرًا أساسيًا لضمان نجاح هذا النظام الجديد على المدى الطويل.

المصدر: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html