مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة: سعر الأرض أقل من سعر السوق
في مكتب تسجيل الأراضي بمدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه، ووفقًا لمراسلي دان تري، يشهد هذا اليوم ازدحامًا شديدًا في الإجراءات. صباح يوم 17 أكتوبر/تشرين الأول، كان المكتب شبه ممتلئ. أحضر السيد د. ت. فونغ أوراق التفويض لإصدار شهادة حق استخدام الأرض إلى المكتب الساعة العاشرة صباحًا، معربًا عن قلقه من عدم وصول دوره حتى بعد ساعات العمل الصباحية، خوفًا من الازدحام والتأخر.
عند سؤاله عن مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هو تشي منه، أبدى السيد فونغ اهتمامه. وأوضح أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة قريبة من أسعار السوق، مما يؤثر على كثير من مالكي الأراضي الزراعية الذين يحتاجون إلى تحويلها إلى أراضٍ سكنية. ومع ذلك، أكد أن اللوائح قانونية ويجب الالتزام بها.
صرح السيد تينه، حامل وثائق نقل ملكية العقارات، بأن المعاملات قد أُنجزت منذ أن أصدرت المدينة وثيقةً لإزالة آلية حساب الضريبة. ويُقدم السيد تينه حاليًا الوثائق كالمعتاد، ومن المقرر معالجتها في غضون عشرة أيام عمل تقريبًا. وفيما يتعلق بقائمة أسعار الأراضي الجديدة، قال إنه لا يزال يتابعها نظرًا لعدم وجود معلومات رسمية حتى الآن.
وفقًا لمسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة التي قدمتها إدارة الموارد الطبيعية والبيئة (TN&MT) إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه في 16 أكتوبر/تشرين الأول، بلغ أعلى سعر مسجل للأراضي 687 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، في منطقة شوارع دونغ خوي، ولي لوي، ونغوين هيو (المنطقة 1). هذا السعر أعلى بأربعة أضعاف من قائمة الأسعار الحالية، ولكنه انخفض مقارنةً بالمسودة السابقة لقائمة أسعار الأراضي (810 ملايين دونج فيتنامي).
لوحظ أيضًا انخفاض أسعار بعض الخطوط الأخرى في المنطقتين الأولى والثالثة مقارنةً بالمشروع القديم. وفي الضواحي، انخفضت أيضًا أسعار الأراضي الجديدة بشكل ملحوظ.
على سبيل المثال، يبلغ أعلى سعر مقترح للطريق السريع رقم 22 32 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وهو انخفاض كبير عن السعر المقترح سابقًا وهو 71 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. كما أن السعر الجديد أعلى بعشرين ضعفًا من قائمة الأسعار الحالية، بدلًا من أن يكون أعلى بأكثر من 50 ضعفًا.
وفقًا لرئيس إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، تم تعديل مسودة سعر الأراضي الجديدة مقارنةً بالنسخة القديمة لمراعاة توازن أسعار الأراضي في المناطق المجاورة. إضافةً إلى ذلك، ستُعادل قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة حوالي 50% من سعر السوق.
أظهر استطلاع أجراه مراسلو دان تري أن سعر الأرض في المسودة الجديدة أقل بكثير من سعر الصفقة في السوق. في شارعي دونغ خوي ونغوين هيو (المنطقة 1)، سُجِّل سعر الصفقة الفعلي عند 1.2 مليار دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما في قائمة أسعار المسودة، يبلغ 687 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.
وفقًا لمسودة مشروع قانون أسعار العقارات، يتجاوز سعر المنازل في شارع نام كي خوي نغيا، المنطقة الثالثة، 300 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يتجاوز السعر الفعلي 400 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. كما تجاوزت قيمة الصفقات الفعلية في شارع تران ناو (مدينة ثو دوك) 200 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يبلغ سعر المتر المربع في مسودة مشروع قانون أسعار العقارات 149 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.
يذهب الكثير من الناس إلى مكتب تسجيل الأراضي في مدينة ثو دوك لإجراء إجراءات الأراضي (الصورة: خونغ تشيم).
ويتوقع الخبراء أن تشهد أسعار الأراضي السكنية والأراضي المسجلة في الكتب الحمراء ارتفاعاً حاداً.
صرح السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لشركة DKRA فيتنام، بأنه اطلع على أحدث مسودة لقائمة أسعار الأراضي المعدلة في مدينة هو تشي منه. وقدر أن الفئات الأكثر تأثرًا هي سكان الضواحي، ممن يملكون أراضي زراعية ويرغبون في تحويلها إلى أراضٍ سكنية، أو قطع أراضي منفصلة مثل كو تشي، وهوك مون، وبينه تشانه، وكان جيو. لأن سعر الأراضي الجديدة ارتفع عشرات المرات مقارنةً بقائمة الأسعار الحالية. إنهم فئة "كأنهم يشترون أرضًا جديدة".
أشار السيد ثانغ أيضًا إلى أنه بعد تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة في السوق، شهد مستوى أسعار الأراضي السكنية والأراضي ذات السجل العقاري ارتفاعًا مفاجئًا. وفي الفترة المقبلة، سيُصبح هذا القطاع نادرًا، لا سيما الأراضي ذات السجل العقاري والأراضي السكنية في المناطق الحضرية المأهولة بالسكان، حيث ارتفع معدل الاستهلاك بأكثر من 30%.
وفي معرض تقييمه لتأثير قائمة أسعار الأراضي على المشاريع، قال إنه على المدى القصير، لن تتأثر المشاريع التي تمتلك أراضي بالفعل وتقتصر على رسوم الانتفاع بها كثيرًا. أما على المدى الطويل، فيتعين على المستثمرين الذين يشترون صناديق أراضٍ جديدة تسوية أوضاعهم وتعويضهم، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي، وهو ما يُدرج في سعر البيع ويرفع أسعار المنتجات في السوق.
ومع ذلك، من منظور عام، قيّم السيد ثانغ قائمة أسعار الأراضي الجديدة بالعديد من المزايا، إذ تُساعد على مقاربة أسعار الأراضي لأسعار السوق، وتُسرّع إجراءات التعويضات وتطهير المواقع، مما يُختصر وقت تنفيذ المشروع ويُوفّر التكاليف المالية. ومع ذلك، لا يزال من غير الواضح ما إذا كان التوازن بين التكاليف المالية المُوفّرة وارتفاع أسعار الأراضي سيُحقق ذلك، وذلك يعتمد على عملية التسوية القانونية للمشروع.
إذا أصدرت مدينة هو تشي منه قائمة أسعار الأراضي بسرعة وحلت القضايا القانونية بسرعة، فسيتم السيطرة على ارتفاع أسعار العقارات. لذلك، يرى الخبراء ضرورة اتخاذ جميع الإجراءات في آن واحد لتحقيق أعلى كفاءة، كما أن الدور التنظيمي للهيئة الإدارية الحكومية بالغ الأهمية.
كما اتفق السيد نجوين كوك باو، رئيس نادي مدينة هو تشي منه العقاري (HREC)، على أن إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة أمرٌ إيجابي، فأسعار الأراضي قريبة من أسعار السوق، مما يُسهم في جعل السوق أكثر شفافيةً ووضوحًا، ويدعم ميزانية الدولة. كما ستُسهم قائمة أسعار الأراضي الجديدة في إعادة تشكيل السوق، ودخوله في دورة جديدة.
السيد باو على يقين من أن سعر بيع المشروع سيرتفع مستقبلًا نظرًا لارتفاع أسعار الأراضي. ستنخفض أرباح الشركات، ولكن إذا أرادت زيادة أرباحها، فعليها تحسين الجودة لبيع منتجاتها بسعر أفضل.
قيّم خبير العقارات تران خانه كوانغ أسعار الأراضي في مسودة المشروع الجديد بنحو 20% مقارنةً بالمسودة السابقة، لكنها لا تزال أعلى من قائمة الأسعار الحالية بما يتراوح بين 5 و10 أضعاف. مع ذلك، يُعدّ تعديل قائمة الأسعار الجديدة أمرًا ضروريًا، بما يتوافق مع اللوائح الجديدة لقانون الأراضي.
لاحظ أنه مع المسودة الجديدة، يقترب السعر من 50-70% من سعر السوق. في حال إصدار المسودة، سيشهد السوق تقلبات كبيرة، لا سيما في ضواحي مدينة هو تشي منه مثل كوتشي، وهوك مون، والمنطقة 12، وبينه تان، وبينه تشانه... ولأن صندوق الأراضي الزراعية في هذه المنطقة لا يزال كبيرًا، فإن السكان بحاجة إلى تحويل أراضيهم إلى أراضٍ سكنية لبناء مساكن.
من هنا، يتوقع الخبراء حدوث حالتين. أولًا، سيرتفع سعر صندوق الأراضي السكنية الحالي بسرعة بنسبة 20-30% خلال الأشهر الستة المقبلة. ثانيًا، سيستمر المستثمرون في التحول إلى الأراضي السكنية لأغراض تجارية، وسترتفع أسعار الأراضي بنسبة 30-50% خلال الأشهر الستة إلى الاثني عشر المقبلة.
الأمر الوحيد الذي يُقلق السيد كوانغ هو أن مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة تُحسب الأراضي السكنية بناءً على كل طريق. أما الأراضي الزراعية، فتُحسب بناءً على المساحة، وهي أكثر مساواة، لكن السعر لا يزال منخفضًا ولا يعكس السوق. لذلك، اقترح حساب الأراضي الزراعية بناءً على كل طريق، تمامًا كما هو الحال مع الأراضي السكنية.
[إعلان 2]
المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm
تعليق (0)