قائمة أسعار الأراضي الجديدة وأشياء يجب مراعاتها

وفي تقرير حديث حول أسعار العقارات أرسل إلى مكتب الحكومة ، قال رئيس وزارة البناء إنه عند تطبيق أسعار الأراضي في عام 2024، وفقًا للحسابات، سترتفع تكاليف استخدام الأراضي للمشاريع العقارية بشكل كبير مقارنة بما كانت عليه من قبل.

تأثير السلسلة

وبحسب توضيح وزارة الإعمار فإن التكاليف الرئيسية المؤثرة على أسعار المساكن والعقارات تشمل 7 نفقات، منها: رسوم استخدام الأراضي، وتكاليف تعويضات إخلاء الموقع، وتكاليف بناء المشروع (المسكن، والعقار)، والضرائب، والرسوم ذات الصلة...

وبالتالي، فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة القريبة من سعر السوق سوف تزيد من التكاليف المرتبطة بالأرض مثل إخلاء الموقع، وتعويض استرداد الأراضي، والضرائب والرسوم المرتبطة بالأرض... في حين أن التكاليف المرتبطة برسوم استخدام الأراضي غالبا ما تشكل نسبة كبيرة من التكلفة الإجمالية لمشروع الإسكان، تتراوح من 7٪ إلى 20٪ لمشاريع الشقق الشاهقة و25٪ إلى 50٪ لمشاريع الفلل والمنازل.

شهدت أسعار الأراضي والمساكن في العديد من مناطق هانوي ارتفاعًا حادًا مؤخرًا، رغم عدم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة. الصورة: لي ثوي

تختلف أسعار المشاريع باختلاف الموقع والظروف الملائمة للبنية التحتية التقنية. وعادةً ما تُشكل تكلفة تعويض الأصول على الأرض نسبة ضئيلة، حوالي 2%، من تكلفة الاستثمار في البناء.

على سبيل المثال، في المنطقة السكنية لشركة جي بي إنفست (هانوي)، سترتفع رسوم استخدام الأراضي المحسوبة على سعر بيع المتر المربع من الشقة بعد تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة إلى 22 مليون دونج من أصل 36 مليون دونج (أي ما يعادل حوالي 60%). حاليًا، تبلغ هذه النسبة حوالي 42% فقط، أي ما يعادل 15 مليون دونج من أصل 36 مليون دونج. وبالمثل، في منطقة دونغ تانغ لونغ الحضرية (مدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه)، من المتوقع أيضًا أن ترتفع نسبة رسوم استخدام الأراضي على سعر بيع المتر المربع من الشقة من 27% (2.3 مليون دونج من أصل 8.8 مليون دونج) إلى ما بين 60% و65%.

في مشروع فيلا منطقة تشان ماي الحضرية (مقاطعة بينه دونغ)، من 16.3% إلى حوالي 50%... "أظهر المسح الأولي لعدد من المشاريع أن تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا للوائح الجديدة سيكون له رد فعل متسلسل، مما يؤدي إلى ارتفاع مستوى أسعار العقارات والإسكان بنسبة 15% -20% مقارنة بالسابق" - حسب تقديرات وزارة البناء.

وفقًا لهذه الوكالة، بالإضافة إلى العوامل المذكورة أعلاه، يُعزى ارتفاع أسعار المساكن والأراضي في أوقات ومشاريع ومناطق معينة سابقًا إلى استغلال مستثمري المشاريع العقارية لقلة المعروض لتقديم أسعار بيع مرتفعة. وتحديدًا، في حالة وجود مشروع واحد فقط، أو عدد قليل جدًا منه، في منطقة يكون فيها الطلب وعدد المشترين المسجلين مرتفعين، يمكن للمستثمرين زيادة سعر البيع (نظرًا لقلة المنافسة وقلة السعر المرجعي) لتحقيق الربح.

وفقًا لوزارة الإنشاءات، يُنفق مستثمرو مشاريع الإسكان ما معدله 3% من سعر البيع لدفعها إلى صالات التداول والوسطاء لبيع المنتجات. ومع ذلك، غالبًا ما تعتمد صالات التداول والوسطاء على ظروف السوق لزيادة الأسعار عند التعامل مع العملاء.

المشاريع التي تحتوي على منتجات قليلة ويهتم بها العديد من العملاء، غالبًا ما تتطلب من المشترين دفع مبلغ أكبر من السعر المحدد في العقد المبرم مع المستثمر، وهو ما يُسمى "فرق السعر". هذا "الفرق" ليس ثابتًا، فقد يكون 5% من سعر البيع، أو حتى 10% أو 20%.

بالإضافة إلى ذلك، هناك أيضًا حالة حيث تقوم بعض المجموعات والمضاربين والمستثمرين والأفراد العاملين في مجال الوساطة العقارية بتعطيل معلومات السوق من أجل "تضخيم الأسعار" و"إنشاء أسعار افتراضية"... والاستفادة من نقص المعرفة لدى الناس للتلاعب بعلم النفس وجذب الاستثمارات وفقًا لعلم نفس الحشود لتحقيق الربح.

تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق

وفقًا للسيد نجوين كووك هييب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام ورئيس مجلس إدارة شركة الاستثمار العقاري العالمي المساهمة (GP. Invest)، فإن قانون الأراضي لعام 2024 يسمح للمناطق بتطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025. بعد ذلك، سيبدأ تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من 1 يناير 2026. لن تخضع قائمة الأسعار الجديدة لإطار أسعار الأراضي وستجبر البناء على الاقتراب من أسعار السوق.

"وبالتالي، لا يتعين على المحليات حاليًا إنشاء قوائم أسعار جديدة للأراضي تطبق مبدأ أسعار الأراضي القريبة من أسعار السوق، ولكن هناك عقلية تدفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع حتى تصل إلى أسعار السوق في الوقت الحالي؛ مما يؤدي إلى رفع أسعار العقارات" - قال السيد هييب.

قال السيد هيب إنه إذا كانت الأرض تُعتبر أصلًا ومنتجًا هامًا للتنمية المستقرة للبلاد، فيجب إدارتها كما يُدار البنزين والكهرباء. إذا كان سعرها مرتفعًا جدًا، فستنظر الدولة في تعويضه. في حال عدم وجود سياسة محددة تُؤكد دور الدولة في إدارة أسعار الأراضي، فإن "التعويم" وفقًا للسوق وصعوبة التحكم فيه قد يدفع أسعار العقارات والأراضي في فيتنام إلى أعلى مستوياتها عالميًا، وربما أعلى من طوكيو (اليابان) أو هونغ كونغ (الصين). هذا أمر غير معقول.

لذلك، يوصي رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام الدولة بمراجعة مبادئ تحديد قائمة أسعار الأراضي الجديدة بما يتناسب مع ظروف فيتنام والاتجاهات العالمية. سيساهم ذلك في تعزيز التنمية الاقتصادية بشكل عام، بما في ذلك سوق العقارات، وتجنب حالة "الاختناق" المذكورة أعلاه التي تُسبب شللًا في السوق.

صرح الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين كوانغ توين، نائب رئيس المجلس ورئيس كلية القانون الاقتصادي بجامعة هانوي للقانون، بأنه لتطبيق تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، ووفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024، يجب أن يكون لدى الجهات المختصة وثائق إرشادية محددة وواضحة ومتسقة بشأن تحديد أسعار الأراضي للمناطق لتنفيذها؛ ويجب أن يكون هناك فريق من مُقَيِّمي الأسعار المحترفين، وهو ما يفتقر إليه حاليًا من حيث الكمية والجودة؛ وأخيرًا، يجب جمع المعلومات الكاملة عن السوق لضمان الدعاية والشفافية. في الوقت الحالي، لا يزال السوق يفتقر إلى العديد من العوامل المذكورة أعلاه، مما يجعل تقييم الأراضي صعبًا للغاية.

علينا أن ندرك أن السوق متقلب، وأن العقارات فردية وتعتمد على الذوق. قد يقول أحدهم إن سعر الأرض مقبول، بينما يقول آخر إنه مرتفع. لذلك، لا يمكن تطبيق سعر الأرض هذا على منطقة معينة.

علاوة على ذلك، شهدت الآونة الأخيرة ارتفاعًا حادًا في أسعار الأراضي في مزادات الأراضي في ضواحي هانوي، مما تسبب في اضطرابات في السوق، مما جعل سكان هذه المنطقة يعتقدون خطأً أن سعر الأرض في السوق مرتفعٌ جدًا.

منذ ذلك الحين، ارتفعت أسعار الأراضي والمساكن. حاليًا، تُباع بعض الشقق في هانوي بأكثر من 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما لا توجد شقق بسعر يتراوح بين 30 و40 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، مما يُصعّب على العمال شراء المنازل. وهذا أيضًا هو سبب ازدياد الالتباس في تقييم الأراضي بناءً على مبادئ السوق عند تخصيصها للمناطق.

لذلك، صرّح الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين كوانغ توين، بأنّ تقييم الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ يجب أن يضمن المبادئ التالية: خطة تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق؛ الالتزام الصارم بأساليب وترتيبات وإجراءات تقييم الأراضي؛ ضمان النزاهة والموضوعية والعلنية والشفافية؛ ضمان الاستقلالية بين هيئات استشارات تقييم الأراضي، ومجالس تقييم قوائم أسعار الأراضي، ومجالس تقييم الأراضي المتخصصة، والهيئات أو الأشخاص المخولين بتحديد أسعار الأراضي. وأخيرًا، من الضروري ضمان انسجام المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين.

السيد تران خانه كوانج، المدير العام لشركة فييت آن هوا للاستثمار العقاري: نحتاج إلى خارطة طريق

تعتقد وزارة الإنشاءات أن تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة له تأثير متسلسل، مما يؤدي إلى ارتفاع مستوى أسعار العقارات والإسكان بنسبة 15٪ -20٪ مقارنة بالسابق. في رأيي، لا يزال هذا المستوى صغيرًا، ولكنه يمكن أن يرتفع بنسبة 30٪ -50٪. لأن الخصائص الأساسية للعقارات هي الأراضي وأسعار الأراضي، ومن الأرض تأتي المنازل، ثم الأصول للاقتراض والقيام بكل شيء. موارد الأرض مهمة للغاية، حيث تقرر العديد من الأمور المتعلقة بالاقتصاد. لذلك، إذا ارتفعت قائمة أسعار الأراضي، فبالطبع يجب أن يتبعها كل شيء. للسيطرة على زيادة أسعار المساكن والأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي، لا يوجد خيار آخر سوى اتباع خارطة الطريق، وعدم السماح لقائمة أسعار الأراضي الجديدة بالارتفاع بشكل كبير بحيث تؤثر على السوق.

السيد تا ترونغ كين، الرئيس التنفيذي لشركة واوهوم العقارية: قم بالتعديل وفقًا لذلك

في الفترة المقبلة، عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، أعتقد أن معاملات العقارات لن تكون نشطة للغاية لأن المشترين ما زالوا يفكرون في التدفق النقدي، والبائعون لا يستطيعون خفض الأسعار أو الاحتفاظ بها عندما ترتفع أسعار الأراضي، كما ترتفع الضرائب أيضًا... للسيطرة على أسعار العقارات، يجب على الحكومة أيضًا أن تفكر في تعديل قائمة أسعار الأراضي بشكل مناسب.

الحد من التأثيرات السلبية

طلبت وزارة الإعمار من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة متابعة إصدار قوائم أسعار الأراضي الجديدة من قبل المحليات وإيجاد حلول للحد من الآثار السلبية على أسعار المساكن والعرض والطلب في السوق.

وطالبت الوزارة أيضاً شركات العقارات بخفض أسعار المنتجات من خلال مراجعة وتخفيض التكاليف، وتطبيق التكنولوجيا الحديثة في البناء، وفي الوقت نفسه تعزيز الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، وتجديد الشقق القديمة.. المناسبة لغالبية الناس.

المصدر: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm