قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه "غير معقولة، ولا تقترب من الواقع"

طريقة حساب جدول أسعار الأراضي المُعدَّل الذي تُطبِّقه وحدة استشارات أسعار الأراضي هي ضرب جدول أسعار الأراضي الحالي في "المعامل" للحصول على سعر الأرض الجديد. لكل منطقة "معامل" خاص بها يُحسَب بناءً على زيادة أسعار الأراضي فيها. على سبيل المثال، إذا حُدِّدَ أن سعر الأرض في المنطقة 1 سيزداد 5 مرات على مستوى المنطقة (المعامل 5)، فإن المنطقة 4 ستزداد 11.3 مرة على مستوى المنطقة، والمنطقة 5 ستزداد 5.6 مرة على مستوى المنطقة، عندها ستكون المعاملات 11.3 و5.6...

وفقًا لهيئة تنظيم سوق العقارات (HoREA)، فإن الطريقة المذكورة أعلاه تشوبها العديد من العيوب، مما يجعل أسعار الأراضي المعدلة في بعض المناطق غير مكتملة وغير واقعية. عادةً، تُحسب أسعار الأراضي المعدلة على جميع الطرق في المناطق 1 و4 و5 بنفس "المعامل"، وهو أمر غير معقول ولا يضمن العدالة.

أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) مؤخرًا وثيقة إلى رئيس الوزراء ، تتضمن تعليقات على آلية حساب قائمة أسعار الأراضي المعدلة في مدينة هو تشي منه. (صورة: ST)

على وجه التحديد، تُطبّق نسبة 100% من أسعار الأراضي في المنطقة الأولى على معامل مشترك قدره 5. ومع ذلك، تختلف أسعار الأراضي ومعدلات زيادتها في مناطق المنطقة الأولى اختلافًا جوهريًا. يمكن ضرب أسعار الأراضي على الطرق الرئيسية في المنطقة المركزية، مثل دونغ خوي، ولي لوي، ونغوين هوي، ولي دوان، بمعامل قدره 5 نظرًا لارتفاع الزيادة هنا. أما على الطرق الصغيرة، مثل تران دينه شو، ودانغ تران كون، وتران كوانغ خاي، ونغوين كانه تشان، فلا يمكن أن تساوي الزيادة في الطرق الكبيرة، وإذا ضُرب هذا المعامل في نفس المعامل، يُعتبر ذلك غير معقول.

تضم المنطقة العاشرة حاليًا 67 طريقًا مقسمة إلى ثلاث مجموعات لأسعار الأراضي المخصصة للبناء، بمعاملات 5.12 و5.13 و5.58 على التوالي. ورغم وجود تقسيم للمعاملات، فإن الفرق الفعلي البالغ 0.01 و0.45 فقط يُعدّ ضئيلًا ولا يعكس فرق السعر الفعلي في مختلف مناطق المنطقة العاشرة. وبالمثل، تُطبّق طريقة حساب "المعامل" على المناطق المتبقية، مثل المنطقة الرابعة والخامسة وفو نهوان، مع اختلاف طفيف بين الطرق.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية العقارات في هونغ كونغ (HoREA)، بأن هذه الطريقة الحسابية لا تتوافق مع أحكام البند الأول من المادة ١٥٨ من قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، الذي يشترط بناء قوائم أسعار الأراضي وفقًا للمساحة والموقع، والمادة ١٨ من المرسوم رقم ٧١ بشأن تحديد المساحة في قوائم أسعار الأراضي المخصصة للبناء. في الواقع، من المستحيل أن تشهد جميع مواقع الأراضي في منطقة ما زيادةً متماثلةً في أسعار الأراضي.

وأشار إلى أن أسعار الأراضي في المناطق المتبقية ومدينة ثو دوك قد تفاوتت بشكل كبير، وأصبحت أقرب إلى الواقع. على سبيل المثال، يرتفع معامل الزيادة في المنطقة 3 من 4 إلى 8 مرات، وفي المنطقة 8 من 4 إلى 18 مرة، وفي المنطقة 12 من مرتين إلى 33 مرة، وفي منطقة بينه تشانه من 1.9 إلى 36 مرة، وفي منطقة هوك مون من 3 إلى 50 مرة.

واقترحت HoREA أيضًا عدم حساب قائمة أسعار الأراضي المعدلة عن طريق ضرب السعر الحالي في "المعامل" لحساب موحد في المقاطعات 1 و4 و5 و10 ومنطقة فو نهوان؛ واقترحت إعادة بناء مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة لهذه المقاطعات.

بالإضافة إلى ذلك، يُحسب سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة في ست مقاطعات (بما في ذلك المقاطعات 3، 6، 7، 11، 12، وبينه ثانه) وأربع مقاطعات (بما في ذلك هوك مون، وكو تشي، وبينه تشانه، وكان جيو) ومدينة ثو دوك على أعلى مستوى، وهو أعلى من "سقف" إطار المعامل (K) للأراضي السكنية وفقًا للقرار 11/2024 بشأن أسعار التعويضات عند استصلاح الدولة للأراضي. كما توصي الجمعية بألا يكون أعلى سعر للأرض أعلى من إطار المعامل (K) للأراضي السكنية.

المصدر: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html