لا يزال العقار الصناعي يمثل "نقطة مضيئة" بفضل مزايا أسعار الإيجار وسياسات التنمية طويلة الأجل.

[إعلان 1]

مزايا جذب الاستثمار

وفقًا لبيانات مكتب الإحصاء العام، وحتى 20 مايو 2023، بلغ عدد مشاريع الاستثمار الأجنبي المباشر المرخصة حديثًا 962 مشروعًا برأس مال مسجل قدره 5.26 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 66.4% عن نفس الفترة من العام الماضي من حيث عدد المشاريع، وزيادة قدرها 27.8% من حيث رأس المال المسجل. ونظرًا للعلاقة الوثيقة بين عقارات المناطق الصناعية والاستثمار الأجنبي المباشر، يُظهر حجم رأس المال المتدفق إلى فيتنام أن إمكانات هذا النوع من التنمية لا تزال كبيرة جدًا.

علاوةً على ذلك، لا تزال العديد من المناطق الصناعية في فيتنام تجذب اهتمام العديد من الشركات الأجنبية، نظرًا لتوجهها نحو نقل مصانع الإنتاج خارج الصين لتوزيع المخاطر. وبفضل استقرارها السياسي وموقعها الاستراتيجي، تُعدّ فيتنام وجهةً جاذبةً للعديد من الشركات الكبرى في العالم.

يُظهر تقرير صادر عن وكالة الاستثمار الأجنبي التابعة لوزارة التخطيط والاستثمار أن إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المسجل في فيتنام تجاوز 5.26 مليار دولار أمريكي في الأشهر الخمسة الأولى من عام 2023، بزيادة قدرها 27.8% عن نفس الفترة من عام 2022. وتستثمر 82 دولة ومنطقة في فيتنام. وتتصدر سنغافورة قائمة الدول المستثمرة بإجمالي رأس مال استثماري يزيد عن 2.53 مليار دولار أمريكي، وهو ما يمثل أكثر من 23.3% من إجمالي رأس مال الاستثمار في فيتنام، تليها اليابان والصين وتايوان وهونغ كونغ (الصين) وكوريا الجنوبية... مع التركيز على المقاطعات والمدن ذات المزايا العديدة في جذب الاستثمار.

لا تزال عقارات المنطقة الصناعية تتمتع بميزة تنافسية، بفضل أسعار الإيجار المناسبة وسياسات التطوير طويلة الأجل. الصورة ١ — لا تزال فيتنام تجتذب العديد من الشركات الكبرى بفضل مزاياها المتأصلة.

تنبع قوة فيتنام أيضًا من أسعار الإيجار الجذابة مقارنةً بالعديد من دول المنطقة. ووفقًا لبعض التقارير، فإن أسعار إيجار المناطق الصناعية في فيتنام حاليًا أقل بنسبة 30-36% من أسعارها في إندونيسيا وماليزيا وتايلاند، ومتساوية مع الفلبين. وفيما يتعلق بسعر الصرف، فإن تقلبات الدولار الأمريكي/الدونج الفيتنامي ضئيلة مقارنةً بالدول الأخرى، مما يساعد المستثمرين على تقليل خسائرهم عند اتخاذ قرار الاستثمار.

يحظى هذا النوع من الخدمات باهتمام الحكومة، ويجري تطويره في مجال البنية التحتية للنقل، مما يُسهم في حل المشكلات العالقة في قطاع الخدمات اللوجستية، ويدعم بشكل مباشر قطاع العقارات في المناطق الصناعية. تُمثل تكاليف الخدمات اللوجستية في فيتنام حوالي 16.8% من قيمة السلع، بينما لا تتجاوز هذه التكلفة عالميًا حوالي 10.6%.

مع تطور البنية التحتية للنقل بشكل متزايد، يتم الترويج لمشاريع مثل الطريق الدائري رقم 3 في مدينة هوشي منه، والطريق الدائري رقم 4 في هانوي وخاصة الطريق السريع بين الشمال والجنوب، والتي ستكون عوامل تساعد العقارات في المنطقة الصناعية في فيتنام على زيادة قدرتها التنافسية، بهدف التنمية طويلة الأجل.

لا تزال عقارات المنطقة الصناعية تتمتع بميزة تنافسية، بفضل أسعار الإيجار المناسبة وسياسات التطوير طويلة الأجل. الصورة ٢ — ويتم تعزيز تطوير البنية التحتية للنقل لدعم تطوير العقارات في المنطقة الصناعية بشكل كبير.

في معرض تعليقه على آفاق الاستثمار في فيتنام، قال السيد مورغان أولاغاناثان، مدير خدمات العقارات والسياحة - الاستشارات الفندقية في كوليرز فيتنام، وعضو مجلس الإدارة التنفيذي لغرفة تجارة سنغافورة في فيتنام، إن فيتنام تتمتع بموقع استراتيجي يؤهلها لأن تصبح مركزًا لوجستيًا بفضل قدرتها على مساعدة الشركات على توفير تكاليف النقل بشكل كبير. وتتميز فيتنام بإنتاجية عمالة تنافسية نسبيًا مقارنةً بدول المنطقة الأخرى. كما تتمتع فيتنام بنظام سياسي مستقر نسبيًا، واستهلاك محلي جيد، وانفتاح اقتصادي.

وفقًا لهذا الخبير، تُعدّ أسعار إيجارات الأراضي في فيتنام تنافسية للغاية مقارنةً بالأسواق الناشئة الأخرى، مما يُمثّل ميزةً كبيرةً للعقارات الصناعية. مع ذلك، ستؤثر بعض التطورات الأخيرة، مثل الحد الأدنى العالمي للضرائب والتجزئة الجغرافية والاقتصادية، بلا شك على تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى الأسواق الناشئة، بما فيها فيتنام.

لا تزال هناك العديد من التحديات التي تنتظرنا.

مع الإمكانات والمزايا الكبيرة، فإن العقارات في المناطق الصناعية، مثل غيرها من أنواع العقارات، تواجه مشاكل في العرض بسبب العقبات الإجرائية القانونية.

في السوق الجنوبية، لم يُسجّل أي عرض جديد للعقارات الصناعية منذ الأشهر الستة الأخيرة من عام ٢٠٢٢، وذلك نتيجةً للزيادة الحادة في العرض في بداية العام. وسيواجه هذا السوق صعوبات في تنفيذ مشاريع جديدة في عام ٢٠٢٣. أما في الشمال، وبفضل التطوير المتأخر، لا يزال مخزون الأراضي الصناعية في السوق الشمالية وفيرًا وبأسعار معقولة.

أشار تقرير حديث صادر عن VNDirect إلى سبب نقص الإمدادات، وهو تشتت تخطيط تطوير المناطق الصناعية وقرارات المحليات. وعلى وجه الخصوص، أدى تغيير القيادات العليا في العديد من المحليات مؤخرًا إلى إبطاء عملية الموافقة على المشاريع، مما أثر على بطء إخلاء المواقع وتداخل التخطيط. ورغم الموافقة على المزيد من المشاريع مؤخرًا لتحسين هذا الوضع، إلا أن نقص الإمدادات سيستمر حتى نهاية عام ٢٠٢٣ على الأقل.

علاوةً على ذلك، برز تحدٍّ جديد لقطاع العقارات في المناطق الصناعية، وهو "الحد الأدنى العالمي للضريبة". يُعدّ هذا أحد الركيزتين الرئيسيتين لبرنامج مكافحة تآكل الوعاء الضريبي ونقل الأرباح (BEPS) الذي أطلقته منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية (OECD)، والذي وافقت عليه أكثر من 140 دولة.

لا تزال العقارات في المنطقة الصناعية تمثل نقطة مضيئة مع أسعار الإيجار المواتية وسياسات التنمية طويلة الأجل، الصورة 3 — ولا يزال هذا النوع يواجه العديد من التحديات في المستقبل مثل تكاليف العمالة أو العرض أو القضية الجديدة المتمثلة في "الحد الأدنى العالمي للضريبة".

وبناءً على ذلك، يبلغ الحد الأدنى العالمي لمعدل الضريبة 15%، ويُطبق على الشركات متعددة الجنسيات التي يبلغ إجمالي إيراداتها 750 مليون يورو (أو 800 مليون دولار أمريكي) أو أكثر في عامين من الأعوام الأربعة الأخيرة على التوالي. وتقدر منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية أنه مع تطبيق الركيزة الثانية، سيرتفع إجمالي الإيرادات الضريبية العالمية من الشركات متعددة الجنسيات إلى 220 مليار دولار أمريكي.

من المقرر تطبيق سياسة الحد الأدنى العالمي للضريبة اعتبارًا من 1 يناير 2024. ووفقًا للخبراء، فإن معدل الضريبة الدنيا العالمي على الشركات البالغ 15٪ سيثير العديد من المخاوف بشأن اتجاه الاضطراب الاستراتيجي في مواقع الاستثمار، والطريقة التي تعمل بها الشركات المتعددة الجنسيات، بالإضافة إلى استراتيجيات جذب الاستثمار الأجنبي المباشر إذا كانت الاستجابة بطيئة.

تستخدم فيتنام حاليًا الحوافز الضريبية كأداة ضغط مالي لجذب المستثمرين الأجانب، وذلك بتطبيق معدلات ضريبية تتراوح بين 10% و15% و17%، وذلك حسب القطاع والقطاع وحجم الاستثمار وموقعه. وفي بعض الحالات الخاصة، قد تصل المعدلات الضريبية التفضيلية إلى 5% و7% و9%. ومع ذلك، لن تكون هذه الحوافز فعالة عند تطبيق سياسة الحد الأدنى العالمي للضرائب، مما يؤثر سلبًا على فرص فيتنام في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر في السنوات القادمة.

بالإضافة إلى ذلك، تراجعت ميزة فيتنام في انخفاض تكاليف العمالة بشكل ملحوظ. ففي الفترة 2013-2014، بلغ متوسط راتب العامل في فيتنام 162 دولارًا أمريكيًا شهريًا، أي ما يعادل 75% من متوسط راتب العامل في الهند، و69% من متوسط راتب العامل في إندونيسيا، و44% من متوسط راتب العامل في تايلاند. وفي الوقت نفسه، ارتفع متوسط راتب العامل في فيتنام في عام 2022 إلى 277 دولارًا أمريكيًا شهريًا، أي ما يعادل 84% من متوسط راتب العامل في الهند، و74% من متوسط راتب العامل في إندونيسيا، و72% من متوسط راتب العامل في تايلاند. ومن المتوقع أن يبلغ معدل زيادة الأجور في فيتنام 5.9% في عام 2023، متصدرةً دول جنوب شرق آسيا، وتخلفًا عن الهند (8.7%)، في حين لم ترتفع إنتاجية العمال الفيتناميين بالقدر الذي توقعته الشركات.

يوجد في البلاد حاليًا حوالي 563 منطقة صناعية قيد التخطيط موزعة على 61/63 مقاطعة ومدينة. وقد أُنشئت 397 منطقة صناعية، وبدأ تشغيل 292 منها، بمساحة إجمالية للأراضي الطبيعية تبلغ حوالي 87.1 ألف هكتار، منها حوالي 58.7 ألف هكتار للأراضي الصناعية. بالإضافة إلى ذلك، هناك 106 مناطق صناعية قيد الإنشاء، بمساحة إجمالية للأراضي الصناعية تبلغ حوالي 23.8 ألف هكتار.
بحلول نهاية الربع الأول من عام 2023، استمر معدل إشغال المناطق الصناعية من المستوى الأول على مستوى البلاد في الارتفاع، ليصل إلى أكثر من 80%، حيث بلغ متوسط المنطقة الجنوبية منها 85% (متصدرة البلاد).
في الأسواق الرئيسية في الشمال والجنوب، ستبقى معدلات إشغال المناطق الصناعية أعلى من 90% في عام 2022. بعض المناطق الصناعية في هانوي، ومدينة هو تشي منه، ودونغ ناي، وباك نينه، وباك جيانغ، وبينه دونغ مشغولة بالكامل تقريبًا. وتتمتع بينه دونغ بأعلى معدل إشغال، حيث يتجاوز 95%.

[إعلان 2]
مصدر