الحاجة الملحة لبناء مساكن اجتماعية - الجزء الأول: حيث توجد المشاكل، توجد الحلول

في التوجيه 34-CT/TW، أشارت الأمانة العامة إلى أن العديد من أهداف تطوير الإسكان الاجتماعي في الاستراتيجية الوطنية لتطوير الإسكان حتى عام 2020 ورؤية 2030 لم تتحقق. ولا يزال المعروض من المساكن الاجتماعية محدودًا مقارنةً بالطلب الفعلي، في حين لا يزال متوسط ​​سعرها مرتفعًا جدًا مقارنةً بدخل المستفيدين.

علاوة على ذلك، تعاني إدارة الدولة للإسكان الاجتماعي من العديد من نقاط الضعف والقصور. إذ لا تزال نسبة صندوق الأراضي المخصصة لتطوير الإسكان الاجتماعي في المناطق الحضرية، وكذلك الدعم الرأسمالي من ميزانية الدولة لبرامج الائتمان التفضيلي لهذا القطاع، منخفضة؛ ولم تُحشد الموارد الاجتماعية بشكل كافٍ للمشاركة...

هذه الأسباب مجتمعةً جعلت تطوير الإسكان الاجتماعي أقل من المتوقع، رغم الدعم السياسي المُتعدد. وهذا يُصعّب تحقيق الأهداف المرسومة. وتُعيق سلسلة من الصعوبات تحقيق هذه الأهداف.

صعوبة "ربط" الهدف

قال السيد هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات ( وزارة البناء ): "حاليًا، لا تزال بعض المناطق لم تُصدر خططًا عاجلة لتنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2030"؛ ولم تُحدد بوضوح الطلب على الأراضي للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية كأساس للتخطيط لتخصيص أراضٍ كافية لتطويرها... في الوقت نفسه، لا تزال العديد من الشركات التي تستثمر في بناء المساكن الاجتماعية تواجه صعوبات في الحصول على الأراضي، مثل تخطيط تخصيص الأراضي، والترويج لمشاريع جذب الاستثمار. وقد وافقت بعض المشاريع على سياسات الاستثمار واختارت مستثمرين، إلا أن تنفيذ الاستثمار والبناء لا يتم في الموعد المحدد...".

علاوة على ذلك، لا يزال صرف رأس مال الائتمان التفضيلي البالغ 120 ألف مليار دونج بطيئًا مقارنةً بالتوقعات والاحتياجات العملية. هذا فضلًا عن قلة عدد البنوك التجارية المشاركة في الإقراض لدعم تطوير الإسكان الاجتماعي، وفقًا للسيد هاي.

في عام ٢٠٢٤، حددت الحكومة هدفًا لاستكمال ١٣٠ ألف وحدة سكنية اجتماعية على مستوى البلاد. ومع ذلك، تشير الإحصاءات إلى أنه بنهاية الربع الأول من عام ٢٠٢٤، لم يُنجز سوى ثمانية مشاريع سكنية اجتماعية على مستوى البلاد، أي أقل من ٣٠٪ من العدد المستهدف للشقق. ويُظهر هذا التقدم أن هدف استكمال ١٣٠ ألف وحدة سكنية اجتماعية هذا العام لا يزال بعيدًا عن "الهدف" ويتطلب جهودًا كبيرة لتحقيقه.

من منظور محلي، قال السيد هوينه ثانه خيت - نائب مدير إدارة البناء في مدينة هوشي منه، إن الصعوبة الأكبر في الوقت الحاضر هي نقص رأس المال الاستثماري من الميزانية، لذلك لا يمكن تخصيصه بالكامل لبناء برامج الإسكان الاجتماعي المملوكة للدولة لحل المشاكل بشكل كامل لموضوعات السياسة مثل الكوادر والموظفين المدنيين والموظفين العموميين، إلخ.

حاليًا، لم تخصص مدينة هو تشي منه سوى 10% من رأس مالها لتنفيذ برامج الإسكان الاجتماعي. ووفقًا للخطة، من الآن وحتى عام 2025، ستحتاج المدينة إلى 37,700 مليار دونج. ومع ذلك، لا تستطيع المدينة سوى تلبية مخصصات الميزانية البالغة حوالي 3,770 مليار دونج. وبحلول عام 2030، ستحتاج المدينة إلى 86,400 مليار دونج، لكنها لن تتمكن من تخصيص سوى 8,600 مليار دونج من الميزانية، بينما يُستخدم الباقي فقط من مصادر رأس المال الاجتماعي.

نوع مرن

يقول البعض إن أحد أسباب فشل برنامج الإسكان الاجتماعي هو بيعه منازل لمن لا يستطيعون شرائها. وعلّق السيد نجوين فان دينه، الخبير القانوني في مجال العقارات، قائلاً: بالإضافة إلى منتجات الإسكان الاجتماعي المتاحة للبيع والإيجار المنتهي بالتملك، فإن مسألة الإسكان الاجتماعي للإيجار تتطلب أيضًا سياسات لتعزيز التنمية، لأن الإسكان الاجتماعي يستهدف بشكل رئيسي الفئات ذات الدخل المنخفض.

وفقًا لهذا الخبير، ألغى قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، الذي دخل حيز التنفيذ في الأول من أغسطس، الشرط الذي يفرض على مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي تخصيص ٢٠٪ من مساحة الأرض للإيجار. هذا يعني أنه في حال بيع ١٠٠٪ من الشقق، يتعين على الدولة توفير مساكن بديلة للإيجار.

ينص قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ على أن يكون نوع السكن المخصص لعمال المناطق الصناعية هو الإيجار فقط. وبالتالي، فإن الفئات ذات الدخل المحدود غير العاملة في المناطق الصناعية، مثل العمال اليدويين والعاملين المستقلين في المناطق الحضرية، لا تتاح لها تقريبًا أي فرصة للحصول على سكن اجتماعي للإيجار.

وتعليقًا على ذلك، علق السيد ترينه كوانغ مينه، رئيس مجلس إدارة مشروع مؤسسة النقابات العمالية في الاتحاد العام لنقابات العمال في فيتنام ، قائلاً: "إن بناء مساكن اجتماعية للبيع أمرٌ بالغ الصعوبة، نظرًا لطول الإجراءات، وسعر البيع الذي يتجاوز دخل العمال ذوي الدخل المحدود، واللوائح غير جذابة للمستثمرين، حيث لا يتجاوز حد الربح 10%... لذا، فإن تطوير مساكن اجتماعية للإيجار سيكون أكثر منطقية، ويلبي الاحتياجات الفعلية، ويتناسب مع دخل العمال. علاوة على ذلك، فإن الطلب على الإيجار كبير جدًا، في حين أن العرض نادر، وسعر الإيجار في السوق مرتفع للغاية".

حاليًا، اقترح الاتحاد العام لنقابات العمال في فيتنام خطةً لتأجير المساكن الاجتماعية، بأسعار إيجار مساوية لسعر السوق أو أقل منه. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك مشروع تأجير المساكن الاجتماعية التجريبي للاتحاد العام لنقابات العمال في فيتنام في مقاطعة ها نام، والذي تم تأجيره بالكامل في وقت قصير بمجرد إطلاقه.

يتراوح سعر الإيجار لهذا المشروع بين 1.2 و1.4 مليون دونج شهريًا، بينما يتراوح سعر الإيجار خارجه بين 2 و3 ملايين دونج شهريًا. ومع ذلك، أشار السيد مينه إلى وجود ثلاث صعوبات في بناء المساكن الاجتماعية للإيجار، وهي: جذب الاستثمارات، وموقع المشروع، وسعر الإيجار.

من منظور تجاري، حلل السيد لي هوو نغيا، مدير شركة لي ثانه للتجارة والإنشاءات، الوضع قائلاً: إذا استثمرنا في ألف وحدة سكنية اجتماعية، بتكلفة حوالي 500 مليون دونج لكل وحدة، فستصل تكلفة الاستثمار إلى 500 مليار دونج. وعند استئجار ألف وحدة بسعر يتراوح بين 3 و3.5 مليون دونج شهريًا، سيحقق المستثمر ربحًا يتراوح بين 3 و3.5 مليار دونج شهريًا، و30 و35 مليار دونج سنويًا.

إذا اقترض المستثمر تجاريًا بفائدة تزيد عن 10-13% سنويًا، فإن هذا المبلغ البالغ 500 مليار دونج سيدفع 50 مليار دونج كفوائد، وسيخسر المستثمر أمواله بالتأكيد. في غضون ذلك، ووفقًا لقانون الإسكان لعام 2023، لن يحقق تطوير المساكن الاجتماعية للإيجار سوى ربح مساوٍ لربح المساكن الاجتماعية المعروضة للبيع، وهو 10%. ووفقًا للوائح الجديدة، لن تتلقى المساكن الإيجارية استثمارات حكومية في التكنولوجيا والبنية التحتية الاجتماعية، لذا لا يجرؤ أي مستثمر على إقامة مشروع إسكان اجتماعي للإيجار - كما أكد السيد نغيا.

إزالة من السياسة

في حين تواجه العديد من المناطق صعوبات في تطبيق سياسات الإسكان الاجتماعي، فقد حقق تطبيق هذه السياسة في مدينة هاي فونغ نتائج ملحوظة. حتى الآن، وافقت مدينة هاي فونغ على السياسة واختارت مستثمرين لـ 31 مشروعًا للإسكان الاجتماعي، بإجمالي 36,600 وحدة؛ منها 9 مشاريع بدأت أعمال البناء فيها بإجمالي 15,000 وحدة تقريبًا. بهذا العدد، من المتوقع إنجاز حوالي 16,200 وحدة خلال الفترة 2021-2025، متجاوزةً بذلك هدف تطوير الإسكان الاجتماعي الذي حددته الحكومة والبالغ 15,400 وحدة.

يُظهر هذا أن الصعوبات لا تزال قائمة، ولكنها بحاجة إلى حل، انطلاقًا من السياسات، وقصة هاي فونغ مثالٌ نموذجيٌّ أيضًا. ولتحقيق هذه النتائج الإيجابية، التزمت مدينة هاي فونغ بدقة بأحكام قانون العقارات والإسكان. وبناءً على ذلك، أولت لجنة الحزب في مدينة هاي فونغ اهتمامًا بالغًا بالتوجيه، وأصدر مجلس الشعب بالمدينة خمسة قرارات، وأصدرت اللجنة الشعبية بالمدينة ثلاثة عشر قرارًا تنفيذيًا.

على وجه الخصوص، طبّقت مدينة هاي فونغ بمرونة وفعالية الآليات والسياسات الحالية لتحسين بيئة الاستثمار والأعمال، وخاصةً إجراءات الإسكان، بما في ذلك الإسكان الاجتماعي. وقد أدى ذلك إلى خلق بيئة أعمال شفافة ومنفتحة وودية، وجذب العديد من المشاريع الاستثمارية واسعة النطاق، وتلبية احتياجات المواطنين لشراء واستئجار المساكن الاجتماعية بفعالية.

أفاد المدير هوانغ هاي بأنه على الرغم من تحقيق بعض النتائج المهمة، إلا أن تنفيذ مشروع تطوير الإسكان الاجتماعي لا يزال يعاني من بعض النواقص. وتركز وزارة الإنشاءات حاليًا على تنفيذ واستكمال وتوجيه المحليات لتطبيق المراسيم والقرارات والتعاميم التي تُفصّل وتُوجّه تنفيذ قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ بعد إصدارهما.

في الوقت نفسه، تواصل وزارة البناء حث المحليات على الاستناد إلى هدف مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030" والهدف وفقًا لملحق الإسكان الاجتماعي الذي سيتم الانتهاء منه في عام 2024، وتطوير خطة محددة بشكل عاجل لتنفيذ الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي لضمان الهدف المحدد.

لتنفيذ الاستراتيجية الوطنية للتنمية السكنية للفترة 2021-2030، مع رؤية حتى عام 2045، أرسلت وزارة البناء وثيقة إلى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن المركزية بشأن تطوير وتعديل خطط التنمية السكنية لعام 2024 وفترة 2021-2025؛ تحدد بوضوح احتياجات وأهداف الإسكان الاجتماعي لذوي الدخل المنخفض، والإسكان للقوات المسلحة وسكن العمال... للامتثال لقانون الإسكان 2023.

بالإضافة إلى تنفيذ برنامج الرقابة للمجلس الوطني لعام ٢٠٢٤، سيُجري المجلس الوطني إشرافًا عليًا على موضوع "تنفيذ سياسات وقوانين إدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام ٢٠١٥ إلى نهاية عام ٢٠٢٣". يهدف موضوع الرقابة إلى تقييم النتائج المُحققة، والقيود والصعوبات، وتحديد الأسباب، وتوضيح مسؤوليات الجهات والمنظمات والأفراد لتحسين فعالية تنفيذ سياسات وقوانين إدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي. ومن ثم، اقتراح حلول لتحسين السياسات والقوانين ذات الصلة.

وبفضل المشاركة المتزامنة للنظام السياسي بأكمله بروح استباقية، "حيثما توجد مشكلة، يوجد حل"، فإن تنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي سوف يلبي الأهداف المحددة وكذلك توقعات المجتمع.

الدرس الثاني: تسهيل وصول العمال إلى المعلومات

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594