لا تخضع للتنظيم القانوني، 95% من الشقق الصغيرة يتم بناؤها بدون ترخيص

ردًا على أخبار VTC ، أكد السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، أن الشقق الصغيرة حاليًا هي عبارة عن تبادل مفاهيمي لنوع من الإسكان غير منظم بالقانون.

لا يوجد أساس قانوني للاعتراف بالشقق الصغيرة كنوع من المساكن المعروضة للبيع. في الواقع، يشتري معظم الأفراد الأراضي بأنفسهم، ثم يتقدمون بطلب للحصول على تصريح لبناء منازل فردية، ثم يقسمونها إلى شقق مستقلة للبيع. هذا اتفاق مدني، وليس عقد بيع، نظرًا لعدم وجود لوائح تنظم بيع جزء من العقار.

استشهد السيد توان بمثال شخص يملك قطعة أرض مساحتها حوالي ٢٠٠-٣٠٠ متر مربع. عند بناء أبراج سكنية وبيع شقق، لا يُمنح مالكو هذه الشقق سجلات ملكية منفصلة، ​​بل تُجمع أسماؤهم في سجل ملكية واحد، على شكل أصول مشتركة.

وقال السيد توان " إذا تم منح أي مبنى سكني صغير شهادة، فهذا يعني أنه في شكل مشروع سكني تجاري عادي، ويجب إنشاء مشروع، والحصول على سياسة استثمار، ودفع رسوم استخدام الأراضي ... ".

يقول خبراء العقارات إن الشقق الصغيرة لا تملك أساسًا قانونيًا لاعتبارها نوعًا من المساكن المعروضة للبيع. (صورة: كونغ هيو)

كما علق السيد توان قائلاً إن ما يصل إلى 95% من الشقق الصغيرة المعروضة للبيع اليوم تُبنى دون ترخيص، وأن المستثمرين مرخصون لبناء منازل فردية، لكنهم يخالفون القانون. فإذا التزموا باللوائح، سيتكبدون خسائر حتى قبل البدء.

إذا اشتريت قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع مقابل 10 مليارات، ولكنك تستطيع بناء 5 طوابق فقط، وبناء 70% من مساحتها، أي 700 متر مربع، فإن تكلفة الأرض والبناء تبلغ حوالي 22 مليون دونج/متر مربع، بينما إذا بنيت 10 طوابق، ومساحة البناء 1400 متر مربع، فإن تكلفة المتر المربع تبلغ 14 مليون دونج فقط. أما إذا بعتها بسعر 25 مليون دونج/متر مربع، فمن الواضح أن المستثمر لن يحقق ربحًا من بناء 5 طوابق، ولكن بناء 10 طوابق سيحقق ربحًا كبيرًا ،" حلل السيد توان.

مع ذلك، إذا تقدمت بطلب للحصول على رخصة بناء لعشرة طوابق، فأنت ملزم بتوفير الحماية من الحرائق، إلا أن تكلفة الحماية من الحرائق مرتفعة للغاية، ويصعب الحصول على الموافقة. وتحديدًا، وفقًا للوائح، إذا تجاوزت مساحة الطابق 1200 متر مربع، يُشترط على المستثمر توفير الحماية من الحرائق، وبالتالي يتحايل المستثمرون على القانون بالتقدم بطلب للحصول على رخصة أقل من 1200 متر مربع، ليُعتبر منزلًا عاديًا لا يحتاج إلى حماية من الحرائق.

أعتقد أن انتشار الشقق الصغيرة على نطاق واسع في الآونة الأخيرة يعود إلى تراخي السلطات على جميع المستويات. وكما ذكرتُ، تصل نسبة المخالفات إلى 95% من الشقق الصغيرة، لكنها لا تزال موجودة بشكل صارخ بسبب غضّ السلطات الطرف عنها. فريق إدارة أوامر البناء في الأحياء شديد الصرامة، فما عليك سوى إحضار أكياس الرمل وأكياس الأسمنت إلى منزلك، وسيأتي إليك أحدهم ليسألك فورًا، ناهيك عن "فيلة" الشقق الصغيرة التي تبني وتدير أعمالها بهدوء ، كما أوضح السيد توان.

كما علق العديد من خبراء العقارات على أن نوع الشقق الصغيرة لم يتم تنظيمه بشكل محدد حتى الآن، وهناك حالتان عند شراء الشقق الصغيرة.

في الحالة الأولى، تكون المنتجات شققًا جاهزة للتشغيل، ويجب على المستثمر إنشاء مشروع والامتثال لأحكام قانون الاستثمار والبناء والتخطيط والأراضي والعقارات. يستغرق المستثمر عادةً من سنتين إلى خمس سنوات لإتمام المشروع ليصبح مؤهلًا للتشغيل.

في الحالة الثانية، يبني المستثمر شقة صغيرة ولكنه لا يستوفي الشروط القانونية المتعلقة بالبناء ومكافحة الحرائق وغيرها، وبالتالي لا يُرخص لها. في هذه الحالة، يمكن لمشتري الشقة الصغيرة تسجيل اسمه في السجل المدني مع المستثمر والجهات الأخرى.

أما الأقل حظًا، فكثيرون يشترون ويبيعون بوثائق مكتوبة بخط اليد، ولا تُسجل أسماؤهم في سند ملكية الأرض. وهناك حالات يعيش فيها الناس هناك منذ قرابة عشر سنوات دون سند ملكية. وهذا قد يُعرّضهم لمخاطر محتملة في حال نشوب نزاع.

بموجب القانون الحالي، يحق لمشتري الشقق الصغيرة الحصول على اعتراف الدولة بحقوق ملكيتهم لكل شقة في المنزل. ولكن، للحصول على سجلّ عقاري خاص بها وفصله، يجب أن تخضع الشقق الصغيرة للوائح قانونية صارمة.

وفي الوقت نفسه، فإن معظم الشقق الصغيرة في هانوي لا تلبي هذه اللوائح وبالتالي فهي غير مؤهلة للحصول على شهادات منفصلة لكل شقة.

تنتشر الشقق الصغيرة في كل مكان بالمدن الكبرى. (صورة: كونغ هيو)

من الناحية القانونية، قالت المحامية نجوين ثي مينه ثو، من مكتب هوب نهات للمحاماة - نقابة المحامين في هانوي، إن القانون الحالي لا يتضمن مفهوم الشقق الصغيرة. ونظرًا لعدم وجود سجل لهذا النوع من المشاريع السكنية التجارية، تُعتبر الشقق الصغيرة منازل فردية.

وفقًا لأحكام الفقرة 2 من المادة 6 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP للحكومة الذي يوجه اللوائح التفصيلية وتنفيذ عدد من مواد قانون الإسكان لعام 2014، يتم منح المنظمات والأسر الفردية التي لديها منازل قائمة بشكل قانوني، بما في ذلك المنازل الفردية المصممة والمبنية بالعديد من الطوابق والعديد من الشقق، بمساحة لا تقل عن 30 مترًا مربعًا أو أكثر، والمصممة بأسلوب مغلق، وتلبي متطلبات المباني السكنية، شهادة ملكية من وكالة حكومية مختصة لمالك كل شقة لضمان حقوق ومصالح المالكين المشروعة.

في حالة قيام المالك ببيع أو تأجير أو التبرع أو توريث شقة في هذا المنزل لمنظمة أخرى أو أسرة أو فرد مؤهل لامتلاك مسكن في فيتنام، فإن حق استخدام الأرض الملحقة بهذا المنزل ينتمي إلى الاستخدام المشترك للأشخاص الذين اشتروا أو استأجروا أو تلقوا الهدية أو ورثوا الشقة.

" وبالتالي، بالنسبة لنوع الشقة الصغيرة - السكن الفردي، إذا استوفت الشروط المحددة، تُمنح شهادة لكل شقة. أما إذا لم تستوفِ الشقة الصغيرة الشروط المحددة، فتُمنح شهادة واحدة فقط للمبنى بأكمله، وقد تحمل أسماء المالكين المشتركين"، هذا ما صرّح به المحامي ثو.

وفقًا للمحامي مينه ثو، يجب على الشقق الصغيرة، وإن كانت على شكل منازل فردية، أن تستوفي المعايير القانونية لضمان توافق البناء مع التخطيط والسلامة من الحرائق. في حال مخالفة البناء للوائح السلامة من الحرائق، مما يؤدي إلى عواقب وخيمة (مثل أضرار بالأشخاص والممتلكات)، يتحمل بائع/مؤجر الشقة مسؤولية الأضرار التي تلحق بالأشخاص والممتلكات نتيجة مخالفته.

في عام ٢٠٢٠، أصدرت وزارة البناء تعميمًا رسميًا تطلب فيه من المحليات تشديد إدارة المنازل العائلية متعددة الطوابق والشقق. وأشار التعميم إلى عواقب مثل: ارتفاع خطر الحرائق والانفجارات، وزيادة الكثافة السكانية التي تسبب ازدحامًا مروريًا، وعدم مراعاة النظافة البيئية، وجماليات المدن... ومع ذلك، لا تزال الإدارة صعبة في ظل غياب عقوبات ولوائح محددة. ويستمر ظهور العديد من الشقق الصغيرة الجديدة.

تشاو آنه

مصدر: https://vtc.vn/chua-duoc-phap-luat-quy-dinh-95-chung-cu-mini-xay-sai-phep-ar819847.html